Invertir en pisos para destinarlos al alquiler por habitaciones se ha convertido en una práctica cada vez más habitual en España. Solo en el último año, la oferta de este tipo de arrendamientos ha crecido un 42%, según datos del sector. Una fórmula que gana terreno entre los pequeños y medianos inversores inmobiliarios, que encuentran en ella una forma de obtener una rentabilidad adicional a la compra de una vivienda.
Un auge del alquiler por habitaciones que responde, en gran medida, a la falta de vivienda asequible en las grandes ciudades españolas. Y es que, para muchos jóvenes y trabajadores con sueldos ajustados, alquilar un piso completo en estas ubicaciones es inasumible, por lo que compartir vivienda se convierte en la única opción.
Ante este auge, algunos inversores inmobiliarios advierten de que no todo lo que parece una ganga en los portales inmobiliarios acaba siendo rentable. Así lo explica el inversor inmobiliario Pau Antó en uno de sus vídeos recientes de YouTube, donde recuerda que el 90% de los pisos que parecen "gangas" pueden no ser tan rentables como imaginamos.
Su mensaje es claro: no basta con fijarse en el precio, hay que analizar el valor por metro cuadrado, los costes de reforma y los gastos asociados para calcular la rentabilidad real de una inversión. Para ilustrarlo, comparte un ejemplo concreto con un piso de 63 m² en Madrid anunciado por 139.900 euros.
El análisis comienza por calcular el precio por metro cuadrado: 2.220 €/m² frente a una media de zona de 2.851 €/m², lo que, en principio, parece una buena oportunidad. Sin embargo, el inversor recalca que hay que ir más allá.
Los 4 pisos que un inversor nunca compra y tú tampoco deberías
"Ese piso necesita una reforma integral, mínimo 20.000 euros, lo que sube la inversión a 159.900 euros. A esto añádele gastos de notaría, impuestos y comisiones, unos 15.000 euros más. Total: unos 175.000 euros invertidos".
El paso siguiente es calcular la rentabilidad estimada según el mercado de alquiler: "Si pisos similares en la zona se alquilan entre 890 y 1.900 euros. Ser conservadores aquí es clave. Supongamos que lo alquilas por 1.100 euros al mes, esto te da 13.200 euros anuales, dividido entre los 175.000 tienes una rentabilidad bruta del 7,5% que es muy buena para Madrid. Así compras con datos y no con miedo o ilusión", asegura.
Cuatro errores clave a evitar
Además, el experto advierte de cuatro errores clave que todo inversor debería evitar. El primero es dejarse llevar por pisos aparentemente baratos pero que esconden "una rentabilidad baja o costes ocultos altísimos".
El segundo, invertir en zonas conflictivas o con poca proyección: "No todas las zonas baratas son buenas. Algunas tienen problemas sociales, baja demanda o estancamiento económico. Por ejemplo, en Valencia, en Orriols o Nazaret son baratas, pudiendo tener alta rotación de inquilinos y problemas económicos e incluso sociales", advierte.
"Ensanche o Ciudad de las Ciencias son estables pero con precios tan altos que dejan rentabilidades muy justas. ¿Dónde buscan los inversores listos? En zonas intermedias como: Benicalap, La Raiosa o San Marcelino, donde combinas precios razonables con una demanda y potencial de revalorización", apunta el inversor.
El tercer error es comprar viviendas con problemas estructurales que no tienen solución real: "Hay pisos que parecen un caramelo hasta que miras bien. Viviendas pegadas a autopistas, cerca de vías de tren o metro, techos excesivamente bajos, pasillos muertos o distribuciones imposibles".
Finalmente, el cuarto error es adquirir propiedades que no encajan con la estrategia personal del inversor: "Lo que es oro para mí puede arruinarte a ti. Si buscas ingresos estables mes a mes, un piso en zona turística puede darte más dolores de cabeza que alegrías. Si quieres comprar y vender rápido pero lo haces en una zona donde nadie compra estarás atascado. Antes de comprar pregúntate si ese piso encaja con tu plan o te estás dejando llevar solo por el precio".
Un mensaje con el que Pau Antó muestra cómo invertir en vivienda para destinarla al alquiler tradicional o por habitaciones, puede ser una opción rentable, pero siempre que se haga con datos y estrategia. Y es que, como él mismo concluye: "No todo está perdido: el verdadero problema es no saber qué buscar o qué evitar. Si puedes identificar una oportunidad, sabrás invertir con seguridad".