La subida imparable de los precios de la vivienda en España, con un 8,4% más en el año 2024 según el INE, ha llevado a muchos españoles a buscar alternativas. Una de las que ha ganado más adeptos en los últimos años es precisamente la de transformar un local comercial en una vivienda, una solución creativa que, sin embargo, no está exenta de riesgos.
El experto inmobiliario Sergio Gutiérrez advierte de un error muy común que puede arruinar toda la operación. "Es el peor error de novato al convertir un local en vivienda. Este error es muy común y siempre pasa lo mismo, pasa por no estar bien asesorado", asegura.
Muchos compradores creen tenerlo todo bajo control: "Has hecho un trabajo excelente escogiendo la zona, el local cumple todos los requisitos y has calculado la rentabilidad y sabes que en un año lo vas a poder vender por mucho más de lo que lo has comprado", explica Gutiérrez. El optimismo crece si además se consigue una buena rebaja.
No obstante, el problema aparece justo después: "Vas al notario corriendo a comprarlo porque previamente incluso has hablado con el ayuntamiento y te dijeron que era viable el cambio de uso", relata el experto.
Pero cuando llega el momento decisivo, la realidad puede dar un vuelco: "Mucho cuidado porque entonces llega el momento de pedir la licencia al ayuntamiento, imagina que entonces te dice que no te la da".
El resultado en ese caso será que tendrás un bonito local que finalmente no podrá ser vivienda y con su pérdida de dinero correspondiente. "Como mínimo habrás perdido el dinero de los impuestos, si lo quieres vender ahora claro está". Ante este riesgo, Gutiérrez tiene claro qué hacer para evitarlo.
"No tengas miedo en condicionar la reserva o las arras a la obtención por escrito del ayuntamiento, que ahí puedes hacer una vivienda", recomienda. Aunque algunos vendedores pueden mostrarse reacios, insiste en que "debes utilizar los documentos legales a tu favor siempre. Están ahí para dar seguridad a la operación".
Requisitos para convertir un local en vivienda
Antes de lanzarse a transformar un local en una vivienda, es esencial conocer las condiciones legales que se deben cumplir. No todos los locales están habilitados para este tipo de cambio y las exigencias pueden variar dependiendo de la Comunidad Autónoma.
Uno de los aspectos fundamentales es la superficie y la habitabilidad. Además, deben cumplirse requisitos de ventilación, iluminación natural y salubridad, así como tamaños mínimos para estancias como dormitorios, cocina y baños.
También es imprescindible revisar la normativa urbanística vigente. El local debe encontrarse en una zona donde esté permitido el uso residencial. Por ello, es clave comprobar la clasificación urbanística en el plan general del municipio antes de avanzar con la compra.
El proyecto de conversión debe ajustarse al Código Técnico de Edificación, que regula aspectos como la seguridad estructural, protección contra incendios, accesibilidad, ahorro energético, aislamiento acústico y condiciones de salubridad.
Finalmente, será necesario solicitar varios permisos: la licencia de cambio de uso, la licencia de obra si se requieren reformas importantes y la cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación para que el inmueble pueda ser considerado oficialmente una vivienda.
Contar con el asesoramiento de profesionales especializados en el área legal e inmobiliaria puede marcar la diferencia entre un proyecto exitoso y un costoso error como el que menciona Sergio Gutiérrez.