La convivencia en una comunidad de propietarios no es sencilla. En un mismo edificio conviven personas con hábitos y formas de entender la vida diferentes, lo que puede dar lugar a conflictos. Para regular estas situaciones y garantizar buenas relaciones, existe la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), que establece las normas básicas de organización, gestión y derechos de los vecinos.
Uno de los problemas más habituales en las comunidades de vecinos es la morosidad, es decir, cuando un propietario no está al corriente de pago de las cuotas. Por ello, la LPH dedica varios artículos a regular cómo debe actuar la comunidad frente a los vecinos con deudas y qué medidas legales pueden adoptarse para reclamar las cantidades pendientes.
Pueden acudir a la junta de propietarios, pero no votar
La morosidad es uno de los problemas más habituales y conflictivos dentro de una comunidad de propietarios. Uno de los aspectos que más dudas genera es la participación del vecino en las juntas de propietarios.
El artículo 15.2 de la LPH establece que aquellos propietarios que "no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada" pueden asistir a la junta y participar en las deliberaciones, "si bien no tendrán derecho de voto".
Es decir, pueden escuchar y opinar, pero no influir en la toma de decisiones.
Además, el acta de la junta debe reflejar expresamente qué propietarios están privados de este derecho, y su "cuota de participación en la comunidad no será computada a efectos de alcanzar las mayorías exigidas en esta Ley".
En relación con la convocatoria, el artículo 16.2 refuerza esta medida al exigir que se incluya una "relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago", y advierte expresamente de la "privación del derecho de voto".
Cómo proceder ante la morosidad de un vecino
El hecho de que un vecino no pueda votar no le exime, en ningún caso, de su obligación del pago. Las cuotas comunitarias son obligatorias y su impago habilita a la comunidad para iniciar acciones legales.
En este sentido, el artículo 21 de la LPH permite reclamar "todas las cantidades que le sean debidas en concepto de gastos comunes, tanto si son ordinarios como extraordinarios, generales o individualizables, o fondo de reserva, y mediante el proceso monitorio especial", un mecanismo judicial rápido.
Para iniciar la reclamación es necesario contar con un certificado de deuda, emitido por el secretario de la comunidad con el visto bueno del presidente, en el que conste "el importe adeudado y su desglose". La ley también permite incluir "todos los gastos y costes que conlleve la reclamación de la deuda".
Si aun así el vecino moroso se opone a pagar sus deudas, el artículo 21.4 es muy claro: "La comunidad podrá solicitar el embargo preventivo de bienes suficientes de aquél, para hacer frente a la cantidad reclamada, los intereses y las costas".