Confirmado por Hacienda: cerrar una terraza reduce el IRPF al vender tu vivienda, cambiar la caldera no

Vender una vivienda puede implicar el pago de una importante factura fiscal. Sin embargo, no todas las reformas realizadas durante años sirven para pagar menos impuestos.

Tal y como cuentan desde el diario Expansión, Hacienda ha fijado un criterio sobre qué obras pueden reducir el IRPF y cuáles no tienen ningún efecto fiscal.

La Dirección General de Tributos ha publicado una consulta (V2603-25) y ha aclarado recientemente bajo qué condiciones determinadas reformas pueden sumarse al valor de adquisición del inmueble. Este matiz resulta clave para quienes planean vender su casa próximamente.

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El mensaje es claro: solo las obras que aumenten la habitabilidad, capacidad o vida útil del inmueble podrán computarse como mayor valor de adquisición, siempre que estén debidamente justificadas con factura reglamentaria.

El resto, aunque hayan supuesto un desembolso relevante, no reducirá la ganancia patrimonial.

El criterio de Hacienda distingue entre dos conceptos fundamentales recogidos en la normativa del IRPF (Ley 35/2006) y desarrollados por la propia Dirección General de Tributos: mejoras y ampliaciones, frente a gastos de conservación y reparación.

Las mejoras y ampliaciones son aquellas actuaciones que incrementan la capacidad, habitabilidad o eficiencia del inmueble, o que prolongan su vida útil.

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Ejemplos habituales son el cerramiento de una terraza, la instalación de aire acondicionado centralizado o una reforma integral orientada a mejorar la eficiencia energética.

Estas inversiones, según la Dirección General de Tributos, sí incrementan el valor de adquisición. Esto significa que pueden añadirse al precio de compra original a efectos fiscales.

En cambio, los gastos de conservación y reparación son aquellos destinados a mantener el uso normal de la vivienda sin añadir un valor nuevo. Pintar paredes, arreglar una tubería dañada o sustituir una caldera antigua por otra similar entran en esta categoría.

Aunque necesarios, estos trabajos no pueden sumarse al valor de adquisición. Por tanto, no reducen la ganancia patrimonial cuando se produce la venta.

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Cuando un propietario vende su vivienda, la ganancia patrimonial se calcula como la diferencia entre el valor de transmisión (precio de venta) y el valor de adquisición (precio de compra más gastos e inversiones deducibles).

Si el contribuyente puede acreditar que realizó mejoras que aumentan el valor del inmueble, el valor de adquisición se incrementa. Y cuanto mayor sea este valor, menor será la ganancia patrimonial sujeta a tributación.

Esto puede traducirse en un ahorro de miles de euros en la declaración de la Renta, especialmente en operaciones donde la revalorización del inmueble ha sido significativa.

La consulta V2603-25 también subraya un aspecto fundamental: la carga de la prueba recae en el contribuyente, tal y como establece la Ley General Tributaria.

Para que Hacienda admita la incorporación de una reforma como mayor valor de adquisición, es imprescindible contar con facturas reglamentarias que cumplan todos los requisitos legales: identificación del emisor, descripción detallada de la obra, base imponible, IVA y fecha.

Además, las facturas deben acreditar que la actuación se realizó en el inmueble objeto de la venta. En caso de inspección, la Administración podrá realizar una valoración técnica para determinar si la obra constituye realmente una mejora o simplemente mantenimiento.