Isabel Rodríguez junto a Pedro Sánchez.
Portugal da una lección a España: los propietarios están exentos de pagar la plusvalía al vender vivienda
Vender una vivienda en Portugal tiene ventajas fiscales frente a España, aunque no todos los propietarios pueden beneficiarse de ellas.
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La fiscalidad de la vivienda vuelve a situar a Portugal y España frente a frente. Aunque ambos países comparten muchas similitudes culturales y económicas, lo cierto es que existen diferencias importantes a la hora de tributar por la venta de un inmueble, especialmente en todo lo relacionado con las plusvalías.
En los últimos años, Portugal se ha convertido en uno de los destinos favoritos para jubilados, inversores y compradores extranjeros gracias a algunas ventajas fiscales vinculadas a la vivienda. Sin embargo, muchos propietarios desconocen que allí también existen impuestos al vender una casa, aunque determinados contribuyentes pueden evitar pagarlos en situaciones concretas.
La gran diferencia respecto a España es que el sistema portugués contempla algunos supuestos de exención que, dependiendo del perfil del vendedor, pueden llegar a resultar más beneficiosos o más sencillos de aplicar.
Cuando un propietario vende una vivienda en Portugal por un precio superior al que pagó en su momento, la ganancia patrimonial obtenida tributa en el IRS portugués, el equivalente al IRPF español.
En el caso de los residentes fiscales en el país vecino, solo el 50% de la ganancia neta obtenida se integra en la base imponible general, tributando posteriormente según los tramos progresivos correspondientes.
Para calcular esa ganancia se tiene en cuenta la diferencia entre el valor de compra y el de venta, pudiendo descontar diferentes gastos asociados a la operación inmobiliaria.
Entre ellos se incluyen costes de escritura, registros, determinados impuestos pagados durante la compra o incluso algunas obras de mejora justificadas realizadas en la vivienda.
Quién puede evitar pagar plusvalías en Portugal
Uno de los casos más conocidos es el de la reinversión en vivienda habitual. En Portugal, los propietarios pueden quedar exentos de tributar por la ganancia obtenida si reinvierten el dinero de la venta en otra residencia habitual dentro de los plazos establecidos legalmente.
Se trata de un sistema parecido al español, aunque las autoridades portuguesas mantienen algunos requisitos específicos sobre los tiempos y el destino del capital obtenido.
![La vicepresidenta segunda y ministra de Trabajo y Economía Social, Yolanda Díaz.](["https:\/\/s3.elespanol.com\/2026\/05\/11\/actualidad\/1003744240917_262888998_320x180.jpg"])
Otra de las ventajas afecta a los mayores de 65 años. En estos casos, el vendedor puede evitar tributar por las plusvalías si reinvierte el importe obtenido en determinados productos financieros autorizados, como seguros de capitalización o fondos de pensiones.
Además, Portugal mantiene una exención histórica para determinadas viviendas adquiridas antes del 1 de enero de 1989, que pueden quedar fuera de tributación en determinados supuestos.
A pesar de ello, los expertos recuerdan que Portugal no elimina por completo el impuesto sobre las ganancias inmobiliarias y que vender una vivienda con beneficios sigue teniendo impacto fiscal para la mayoría de propietarios.
La gran diferencia con España
En España, cuando se vende una vivienda, el propietario puede enfrentarse a dos impuestos diferentes. Por un lado, el IRPF grava la ganancia patrimonial real obtenida con la operación.
Por otro, existe la conocida plusvalía municipal, un impuesto local que grava el incremento del valor del suelo urbano y que depende de cada ayuntamiento.
![Pedro Sánchez e Isabel Rodríguez.](["https:\/\/s3.elespanol.com\/2026\/05\/14\/actualidad\/1003744246737_262968015_320x180.jpg"])
Precisamente aquí aparece una de las mayores diferencias con Portugal, ya que el país vecino no cuenta con un equivalente exacto a la plusvalía municipal española.
En España, además, la plusvalía municipal sufrió importantes cambios tras las sentencias del Tribunal Constitucional que anularon parte del sistema anterior.
Actualmente, el contribuyente puede elegir entre dos métodos de cálculo: el sistema real, basado en la ganancia obtenida, o el sistema objetivo, calculado mediante el valor catastral y los coeficientes municipales.
Además, si el propietario demuestra que ha vendido la vivienda con pérdidas, no tiene obligación de pagar el impuesto.
![Elma Saiz, ministra de Seguridad Social](["https:\/\/s3.elespanol.com\/2026\/05\/12\/actualidad\/1003744241977_262902551_320x180.jpg"])
Otro aspecto importante es que el intento del Gobierno de endurecer este tributo mediante el Real Decreto-ley 16/2025 finalmente no salió adelante.
Esa norma planteaba una actualización de coeficientes que podía incrementar considerablemente el impuesto en determinadas ventas a corto y medio plazo. Sin embargo, el Congreso terminó rechazando el decreto y las subidas no llegaron a entrar en vigor.
En cualquier caso, los expertos recomiendan revisar cada operación inmobiliaria de forma individual antes de vender una vivienda, ya que factores como la edad del propietario, la antigüedad del inmueble, la residencia fiscal o la reinversión del dinero pueden cambiar por completo la tributación final de la operación.
