El presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, junto a la ministra de Vivienda, Isabel Rodríguez.
España cambia las normas: el Gobierno congela la subida de los alquileres de la vivienda hasta finales de 2027
El Congreso tendrá la última palabra ante esta nueva medida que busca aliviar el coste de uno de los grandes problemas del país.
Más información: Entra en vigor: si llevas más de 5 años de alquiler, puedes exigir al propietario bajar la fianza al renovar en 2026
El Gobierno ha decidido volver a intervenir en el mercado del alquiler con un nuevo paquete de medidas que busca contener la presión sobre miles de hogares.
La decisión llega en un momento de fuerte incertidumbre económica y con el precio de la vivienda convertido en una de las principales preocupaciones de muchas familias.
El real decreto-ley aprobado por el Ejecutivo y publicado en el Boletín Oficial del Estado fija un tope del 2% para la actualización anual de los alquileres hasta el 31 de diciembre de 2027. Además, incorpora una prórroga automática de los contratos que venzan durante este periodo, con el objetivo de evitar subidas bruscas de renta y dar más estabilidad a los inquilinos.
La medida se enmarca dentro del llamado escudo social reactivado por el Gobierno ante el deterioro del contexto internacional. El Ejecutivo justifica esta intervención por el posible impacto de la guerra en Irán sobre la inflación, especialmente a través del encarecimiento de la energía y de otros costes básicos que afectan directamente al presupuesto de los hogares.
Aunque el decreto ya ha sido publicado, su futuro político todavía no está completamente despejado. Para que mantenga su vigencia, deberá ser convalidado por el Congreso de los Diputados en un plazo de 30 días. Y esa votación no está garantizada, porque algunos grupos parlamentarios ya han avanzado su rechazo.
Evitar nuevas subidas
La principal novedad del decreto es la limitación de la actualización anual de las rentas. En la práctica, esto significa que los caseros no podrán aplicar incrementos superiores al 2% hasta finales de 2027, incluso aunque el contrato incluya una cláusula de revisión vinculada a otro índice.
En el caso de los grandes tenedores, este límite tendrá carácter obligatorio. Es decir, no habrá margen para pactar una subida superior. La intención del Gobierno es cerrar la puerta a revisiones más agresivas en un contexto en el que muchas familias ya destinan una parte excesiva de sus ingresos al pago de la vivienda.
![La vicepresidenta primera, María Jesús Montero, la portavoz del Gobierno, Elma Saiz, y la vicepresidenta segunda, Yolanda Diaz, este martes en la rueda de prensa posterior al Consejo de Ministros.](["https:\/\/s3.elespanol.com\/2026\/02\/17\/actualidad\/1003744133600_261470527_320x180.jpg"])
Para los pequeños propietarios, la norma deja abierta la posibilidad de que arrendador e inquilino negocien la actualización de la renta. Sin embargo, si no existe acuerdo entre ambas partes, el incremento también quedará topado en ese 2%. De este modo, el Ejecutivo establece una red de seguridad generalizada para todos los contratos afectados.
La medida se parece al sistema extraordinario que ya se había aplicado en etapas anteriores de tensión inflacionista. También guarda relación con el índice de referencia que publica mensualmente el Instituto Nacional de Estadística, aunque en este caso el Gobierno opta por fijar un umbral claro y cerrado para dar mayor certidumbre.
![Ursula von der Leyen, presidenta de la Comisión Europea.](["https:\/\/s3.elespanol.com\/2026\/03\/11\/mujer\/estilo-vida\/1003744165627_261887686_320x180.jpg"])
Con esta decisión, el Ejecutivo trata de frenar una nueva escalada en los precios del alquiler en un momento especialmente delicado. El temor es que el vencimiento de miles de contratos en los próximos meses abra la puerta a revisiones al alza difíciles de asumir para muchos inquilinos.
Hasta dos años más
El decreto no se limita a controlar las subidas. También protege la continuidad de quienes ya viven de alquiler. Para ello, establece que los contratos que finalicen entre 2026 y 2027 podrán prorrogarse automáticamente hasta dos años más, manteniendo las mismas condiciones vigentes.
Eso significa que el inquilino podrá solicitar esa ampliación extraordinaria y el propietario, en principio, estará obligado a aceptarla. El objetivo es impedir que la finalización del contrato se convierta en una vía indirecta para forzar nuevas negociaciones con rentas mucho más elevadas.
![María Jesús Montero y Yolanda Díaz, el pasado jueves en el Congreso de los DIputados.](["https:\/\/s3.elespanol.com\/2025\/03\/25\/actualidad\/933917486_254186590_320x180.jpg"])
No obstante, la obligación no será absoluta. El arrendador podrá oponerse en determinados supuestos justificados, como la necesidad de recuperar la vivienda para destinarla a residencia habitual propia o de familiares en los casos previstos por la ley. También podrá evitarse la prórroga si ambas partes acuerdan firmar un nuevo contrato en condiciones diferentes.
La aplicación de estas medidas comenzará al día siguiente de la publicación del decreto en el BOE. Por tanto, los contratos que venzan desde ese momento ya quedan bajo este nuevo marco, tanto en lo relativo al límite del 2% como a la posibilidad de solicitar la extensión extraordinaria.
![La vicepresidenta del Gobierno, María Jesús Montero, este martes en Moncloa.](["https:\/\/s3.elespanol.com\/2024\/06\/05\/espana\/politica\/860674744_243788213_320x180.jpg"])
El Ejecutivo defiende que esta prórroga es una herramienta clave para aportar tranquilidad en un mercado muy tensionado. En muchas ciudades, cambiar de vivienda supone asumir alquileres notablemente más altos, de modo que conservar el contrato actual se ha convertido para muchos hogares en la única forma de evitar un salto brusco en el gasto mensual.
Dudas políticas
El Gobierno sostiene que estas medidas son necesarias para evitar que el coste conjunto de la vivienda, los suministros y los gastos básicos siga ganando peso en la economía doméstica. La meta declarada es impedir que esa carga rebase niveles que pongan en riesgo la estabilidad financiera de los hogares.
Además, el Ejecutivo vincula la urgencia de la decisión a la situación del mercado residencial. Considera que la crisis del alquiler sigue agravándose por la escasez de oferta y por la negativa de varias comunidades autónomas a declarar zonas tensionadas, una figura prevista en la Ley de Vivienda para activar controles más estrictos.
La situación no es homogénea en todo el país. En territorios como Madrid o Cataluña, donde la aplicación de zonas tensionadas es mucho más amplia, ya existen limitaciones específicas sobre los precios del alquiler. En otras autonomías, en cambio, el despliegue de estas herramientas ha sido mucho más reducido o directamente inexistente.
![EuropaPress_6480260_vicepresidenta_segunda_ministra_trabajo_economia_social_yolanda_diaz](["https:\/\/s3.elespanol.com\/2025\/01\/27\/actualidad\/919668808_252643227_320x180.jpg"])
La publicación del decreto también ha vuelto a evidenciar las diferencias dentro del propio bloque de Gobierno. La limitación de rentas y la prórroga obligatoria de contratos eran dos demandas defendidas con fuerza por Sumar, mientras que el sector socialista del Ejecutivo había mostrado más reticencias a intervenir de nuevo con esta intensidad.
Hasta entonces, miles de inquilinos miran al BOE como un alivio temporal ante un mercado cada vez más difícil, mientras los propietarios y los partidos calibran el alcance real de una intervención que vuelve a situar la vivienda en el centro del debate político y social.
![Creatividad de los nombres femeninos de la gala.](["https:\/\/s3.elespanol.com\/2026\/05\/22\/mujer\/protagonistas\/1003744256761_263093261_1706x960.jpg"])
