Ya ha entrado en vigor: los alquileres inferiores a 5 años se prorrogan automáticamente, aunque el propietario no quiera

Con motivo de la última reforma de la Ley de Vivienda ha habido diferentes preguntas y valoraciones distintas con respecto a los derechos de los propietarios. Muchas personas consideran que esta reforma es clave para acceder a una vivienda, pero otros consideran que genera un gran impacto en la situación de los inquilinos.

Con esta medida, el Gobierno de España trata de ofrecer una mayor seguridad y protección a los arrendatarios, en un contexto actual en el que el mercado inmobiliario es cada vez más competitivo, con una constante subida de los precios de los alquileres.

Con esta regulación, se confirma que los alquileres inferiores a 5 años se prorrogan automáticamente, aunque el propietario no quiera. De esta manera, los inquilinos pueden prolongar su estancia en la propiedad siempre que así lo deseen.

Derecho a quedarse en la vivienda

El cambio en la ley ha venido dado ante la demanda de colectivos sociales que aseguran que el mercado inmobiliario español necesita de una serie de ajustes que permitan acceder a una vivienda asequible.

Según la normativa vigente, en los contratos firmados a partir del 6 de marzo de 2019, si la duración acordada entre arrendador y arrendatario es inferior a los 5 años (si el propietario es una persona física) o 7 años (si es una persona jurídica), el contrato se prorroga automáticamente hasta alcanzar estos periodos, según corresponda.

Ya es oficial: la Seguridad Social confirma que no basta con tener cotizados 15 años para tener jubilación

Esto significa que, durante ese tiempo, los inquilinos tienen derecho a permanecer en la vivienda, siempre y cuando estén al día en los pagos y sigan cumpliendo las condiciones fijadas en el contrato original, como recoge el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Con la modificación de la Ley de Vivienda, se agrega el derecho de permanencia, que es el que permite a los inquilinos seguir residiendo en esa vivienda una vez que el contrato haya expirado. Solo se aplica esta disposición en los casos en los que el inquilino haya cumplido con las condiciones del contrato original.

Los expertos aseguran que con esta medida se podría reducir la rotación constante que se da en las viviendas de alquiler, proporcionando cierto alivio a aquellos inquilinos que tratan de encontrar una mayor estabilidad en sus hogares.

Consecuencias para los propietarios

Para los propietarios, esta normativa supone una limitación en la gestión de sus propiedades, puesto que, al estar condicionados por la norma, no pueden administrar las mismas de manera autónoma una vez termine el contrato original con el inquilino.

De hecho, diferentes asociaciones de propietarios han mostrado su preocupación por la norma, advirtiendo que esta reforma puede suponer una reducción de la oferta de viviendas en alquiler, puesto que a algunos propietarios podría convenirles optar por alternativas de inversión con menor regulación.

Ya ha entrado en vigor: la UE permitirá que España pueda destinar más dinero público a vivienda social y asequible

Aquellas personas que tenían pensado vender su inmueble o aumentar la renta a los inquilinos no tienen más remedio que adaptarse a las nuevas regulaciones, llegando en algunos casos a negociar la permanencia del arrendatario de acuerdo a lo determinado por la ley.

Igualmente, estas asociaciones recalcan que esta medida afecta al derecho a decidir sobre el destino de su propiedad, que es precisamente una de las cuestiones que mayor debate y críticas ha generado en el sector.

¿Cuándo es legal la subida del alquiler?

Otra de las cuestiones relacionadas con el alquiler que generan grandes quebraderos de cabeza tiene que ver con la subida del alquiler, sobre todo en una era actual en la que los costes de la vivienda no dejan de crecer, hasta el punto de que es casi imposible acceder a una casa tanto en alquiler como en propiedad.

Hay que tener en cuenta que no todas las subidas de alquiler son legales, ya que hay determinados límites a tener en cuenta antes de aplicar los correspondientes incrementos en la renta mensual.

Confirmado por el Gobierno: los propietarios no podrán subir el alquiler a sus inquilinos en estas condiciones, según la ley

La subida del alquiler en España para contratos de vivienda habitual firmados a partir del 25 de mayo de 2023 está regida por el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV), que fijó la subida máxima en 2,14% en enero de 2026, y que varía cada mes. Se puede consultar en la web del Instituto Nacional de Estadística (INE).

Sin embargo, aquellos contratos de arrendamientos firmados con anterioridad a esta fecha siguen estando vinculados al IPC si así se establece en su contrato.

Teniendo esto en cuenta, tanto si la subida de alquiler está regida por el IRAV como por el IPC, el casero solo puede subir la renta una vez al año, coincidiendo con la fecha en la que el contrato cumple el año, y siempre y cuando haya una cláusula que así lo determine en el contrato.

Sin embargo, existe una excepción, y es que el propietario podrá subir el precio del alquiler cuando haya obras de mejora en el inmueble. En este caso, podrá hacerlo, aunque no haya transcurrido el año, aunque tendrá que notificarlo por escrito y detallar el coste de las obras.

Desde enero de 2025, el IRAV es el único índice legalmente válido para la actualización de rentas, de manera que los alquileres que se vayan a renovar deberán estar regidos por este.

Finalmente, recordar que el inquilino que no acepte la subida, pero siga pagando la renta, tendrá vigente el contrato de alquiler con la renta actual, pero el arrendador podrá iniciar un procedimiento judicial para defender la subida.