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Ouiam llegó de Marruecos con 11 años y ahora alquila habitaciones en España: "Las 'premium' son 1.000 euros"
El modelo de negocio 'Rent to Rent' está triunfando en España y consiste en alquilar una propiedad a un propietario y luego subarrendarla a terceros.
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El alquiler se ha consolidado como una de las principales vías de acceso a la vivienda en España. Según los datos oficiales más recientes del Instituto Nacional de Estadística (INE), en torno a una de cada cinco personas reside en un hogar en régimen de alquiler, una proporción que no ha dejado de crecer en la última década. De todos ellos, hasta un 50% lo hacen por obligación.
En este escenario en el que millones de españoles no pueden acceder a la compra de una vivienda, hay quienes lo ven como una oportunidad de explotación inmobiliaria. Más allá de la compra de casas, desde hace unos años existe el modelo denominado rent to rent: una persona alquila un piso a un propietario y, con su permiso y un contrato adecuado, lo vuelve a alquilar por habitaciones u otro formato.
Una de las personas que ya implementa este modelo es Ouiam Horma, emprendedora e inversora inmobiliaria que llegó a España desde Marruecos siendo una niña y que hoy dirige Habitam Palma, una empresa especializada en alquiler por habitaciones y coliving. Con ella, logra alquilar habitaciones por hasta 1.000 euros al mes.
La historia de Ouiam
Ouiam llegó a España con 11 años, sin conocer el idioma y en una situación familiar compleja. A raíz de una enfermedad de su madre, fue tutelada por la Generalitat de Cataluña y pasó su adolescencia entre centros de menores, familias de acogida y pisos compartidos.
Aquella experiencia, aunque estuvo marcada por la inestabilidad residencial y la convivencia forzada con personas a las que no conocía, dejó una huella en la manera que tenía de entender la vivienda y, en particular, del alquiler.
Antes de dedicarse al sector inmobiliario, Ouiam trabajó durante nueve años por cuenta ajena en una multinacional, desempeñando funciones como dependienta y visual merchandiser.
Ese recorrido profesional le aportó una sensibilidad especial por la estética, la funcionalidad de los espacios y la importancia de los detalles, competencias que más tarde trasladaría al diseño y gestión de viviendas compartidas.
Tras una crisis personal, decidió reinventarse profesionalmente y explorar el mundo de la inversión inmobiliaria, un sector que conocía desde la perspectiva del inquilino, pero no desde la del gestor o propietario.
Su primer paso fue el rent to rent, un modelo de negocio que consiste en alquilar una vivienda completa a un propietario y, con su consentimiento y un contrato adecuado, realquilarla posteriormente por habitaciones.
El modelo 'rent to rent' explicado por Ouiam Horma.
En este esquema, el gestor asume la inversión inicial, la gestión integral del inmueble y el riesgo operativo, a cambio de quedarse con el margen entre la renta fija que paga al dueño y los ingresos totales que obtiene de los inquilinos. En el caso de Ouiam, el primer piso supuso una inversión de entre 10.000 y 12.000 euros, destinados principalmente a mobiliario, decoración y puesta a punto del inmueble.
Según explica, esa primera inversión fue un aprendizaje intenso. Aunque la rentabilidad económica fue positiva y permitió recuperar la inversión inicial mediante el flujo de alquileres, surgieron problemas de convivencia derivados de una mala selección de perfiles.
La mezcla de edades, hábitos y expectativas dentro del piso generó tensiones que le hicieron replantearse el modelo. A partir de ahí, empezó a dar más importancia al filtrado de inquilinos y a la creación de lo que ella define como una "microcomunidad" funcional y cuidada.
Con el tiempo, y ante la dificultad de escalar el rent to rent puro por la necesidad de capital inicial en cada nuevo piso, Ouiam evolucionó su estrategia, con la que nació y se consolidó Habitam Palma, empresa especializada en alquiler por habitaciones en pisos grandes, que se reforman y equipan con zonas comunes, espacios amplios y una estética muy trabajada.
El negocio del 'rent to rent'
Dentro de cada vivienda, Habitam Palma diferencia varios tipos de habitaciones. Las estándar suelen alquilarse en un rango aproximado de entre 500 y 550 euros mensuales. Son habitaciones completamente amuebladas, con camas dobles de al menos 135 centímetros con canapé, escritorio, televisión, mininevera propia, ropa de cama incluida y ventanas exteriores.
En algunos casos cuentan también con balcón, y siempre se cuida que el espacio esté listo para entrar a vivir sin necesidad de realizar ningún gasto adicional.
Junto a estas, existen las denominadas habitaciones premium. Estas estancias reciben un tratamiento decorativo aún más cuidado y ofrecen un mayor valor percibido dentro del conjunto del coliving.
En situaciones muy concretas, cuando la habitación tiene dimensiones excepcionales —por ejemplo, más de 30 metros cuadrados—, baño en suite y terraza privada, el precio puede alcanzar los 1.000 euros mensuales. En estos casos, y de forma excepcional, se admiten parejas, algo que no es habitual en el resto del parque gestionado.
Ouiam evita ofrecer cifras cerradas de rentabilidad, pero sí subraya que el modelo bien ejecutado genera márgenes elevados. En el rent to rent, el beneficio proviene directamente del diferencial entre el alquiler base y los ingresos por habitaciones.
En uno de los casos que menciona, un cliente pasó de ingresar 6.500 euros mensuales a cerca de 10.000 tras optimizar el uso del inmueble; en otro, una vivienda que permanecía cerrada empezó a generar más de 15.000 euros anuales.
