Cristina, notaria, avisa a los compradores de viviendas: "Comprar un 10% no basta para quedarte con el 100%"

La compra de una vivienda no está exenta del pago de impuestos. Habitualmente se trata de una de las decisiones más costosas e importantes y más aún en España, donde el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) grava la adquisición de inmuebles de segunda mano con un tipo que oscila entre el 6 % y el 10 %, según la comunidad autónoma.

En el contexto de la extinción de condominio, una sentencia del Tribunal Supremo de Justicia de la Comunidad Valenciana ha marcado un precedente relevante para quienes intentan ahorrar en el impuesto simulando una compraventa parcial del inmueble. La notaria Cristina Clemente aclara en uno de sus vídeos compartidos en TikTok, dónde están los límites en estos casos.

Algunas personas han intentado esquivar el pago total del impuesto de sucesiones recurriendo a una maniobra fiscal que consiste en comprar primero una pequeña parte del inmueble y, poco después, adjudicarse el resto a través de una extinción de condominio.

[Cristina, notaria, acerca de las herencias entre hermanos: "Hay 6 meses para el impuesto de sucesiones y 30 años para aceptarla"]

Cristina Clemente lo explica con claridad: "¿Has comprado la cuota de un piso a su dueño para después extinguir el condominio y ahorrarte el impuesto?". La intención, según señala, es aparentar una operación legal para reducir drásticamente la carga fiscal.

"No, no cuela que para ahorrarte pagar el impuesto de transmisiones patrimoniales sobre el 100 % de la vivienda hayas adquirido primero una cuota inicial pequeña, por ejemplo del 10 %, para después adjudicarte la totalidad del inmueble por extinción de condominio al compensar el 90 % restante en metálico ahorrándote así el impuesto porque solo autoliquidarás por actos jurídicos documentados", puntualiza la notaria.

Lo que está en juego en estos casos es: si se trata de una simple estrategia fiscal o de un verdadero fraude. "Lo que quedaba por decidir es si eso es una simulación o un fraude de ley y eso lo ha hecho el Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana que en su sentencia del 18 de mayo de 2022 lo ha calificado como fraude de ley", aclara Clemente.

Esta sentencia, clave para otros casos similares, resalta también un detalle técnico que en ese caso jugó a favor del contribuyente: "Eso exige por parte de la administración tributaria informe previo de la comisión consultiva conforme a los artículos 15 y 159 de la Ley General Tributaria. Curiosamente, en esa sentencia resuelta por el tribunal valenciano, la omisión de ese trámite por la Administración determinó la nulidad del procedimiento y que ese contribuyente se fuera de rositas", concluye.

Un caso que ejemplifica los riesgos de forzar la normativa fiscal con operaciones que, aunque parezcan legales o ventajosas en apariencia, pueden llegar a ser consideradas como fraude si se demuestra intención de elusión.

Qué es la extinción de condominio

La extinción de condominio es una fórmula legal que permite a varios propietarios de una misma vivienda poner fin a la copropiedad. En la práctica, se traduce en que uno de ellos se queda con el 100 % del inmueble, compensando económicamente al resto.

Es una operación habitual en divorcios, herencias o separaciones de hecho, ya que evita tener que vender la vivienda a terceros y permite que uno de los copropietarios pase a ser el único dueño.

• En herencias: cuando varios herederos reciben una vivienda y uno de ellos quiere quedársela, abonando su parte al resto.
• Divorcios y separaciones: uno de los excónyuges desea conservar la vivienda familiar.
• Compras conjuntas: dos personas compraron una casa y, tiempo después, una de ellas quiere quedarse con todo el inmueble.

Ventajas fiscales y cómo se formaliza

La principal ventaja de este procedimiento es su bajo coste fiscal, como destaca la notaria. A diferencia de una compraventa tradicional, que tributa por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, la extinción de condominio solo paga el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, entre un 0,5 % y un 1 % del valor del inmueble, según la comunidad autónoma.

Para que tenga validez, la operación debe recogerse en una escritura pública ante notario y después inscribirse en el Registro de la Propiedad. En resumen, se trata de una alternativa eficaz y más económica para quienes quieren quedarse con la totalidad de una vivienda compartida en España.

Eso sí, como advierte la notaria Cristina Clemente, no puede utilizarse como truco para evitar impuestos. Y es que, el caso mencionado por la notaria sobre el caso sentenciado por el Tribunal Supremo de Justicia Valenciana demuestra que esta vía también tiene límites, sobre todo en el caso de una compraventa parcial con fines fiscales, la cual puede considerarse fraude de ley.