Pocas decisiones financieras tienen tanto impacto en nuestras vidas como la de contratar una hipoteca. Y pocas generan tantas dudas. Una de las preguntas que más recibo de amigos y familiares —a menudo con tono de urgencia— es la clásica: “¿tipo fijo o variable?”. No hay respuesta universal, por mucho que algunos pretendan simplificarla, como diría un buen amigo “en principio, hay dos opciones, piénsalo bien, pero elige tú”. Intentemos dar otro tipo de respuesta….

Que nadie se sienta mal por no entender del todo cómo funciona una hipoteca. A lo largo de mi carrera profesional he conocido a pocos que realmente comprendieran bien su mecánica, y eso incluye colegas brillantes de mis años en banca de inversión en Londres.

A veces, incluso los profesionales financieros muy buenos en su área profesional tomaban decisiones en sus finanzas personales que no eran las mejores, víctimas quizás de conceptos mal entendidos como el valor presente del dinero o el equilibrio entre coste y riesgo.

Cuando uno se plantea pedir una hipoteca —en la mayoría de los casos, para comprar su vivienda— debe tomar varias decisiones: el banco, el plazo, la cantidad… y el tipo de interés. Es decir, si será fijo o variable. Conviene detenerse un momento en este punto, porque ahí empieza realmente la reflexión.

Según el Instituto Nacional de Estadística, en 2024 se constituyeron en España más de 400.000 hipotecas. De ellas, cerca del 60% fueron a tipo fijo. En 2007 —el año en que más viviendas se entregaron en España— apenas un 10% de las hipotecas eran fijas. El cambio es significativo, y se debe tanto a la estrategia comercial de los bancos como a la creciente preferencia de los ciudadanos por la estabilidad y quizás a malas experiencias pasadas.

El panorama internacional también ofrece contrastes interesantes. En Estados Unidos, incluso en 2007, la mayoría de hipotecas ya eran a tipo fijo, según los datos de la Reserva Federal. No por casualidad: las entidades semipúblicas como Fannie Mae o Freddie Mac facilitaban esta opción, que muchos ciudadanos elegían.

En el Reino Unido, según las estadísticas del Banco de Inglaterra, en cambio, el 90% de las hipotecas eran variables ese mismo 2007. Las razones van desde la tradición financiera británica hasta la estructura del mercado hipotecario local.

Pero volvamos a la raíz: ¿en qué consiste realmente la diferencia entre tipo fijo y variable? En el tipo fijo, pactamos con el banco un tipo de interés que no cambiará durante toda la vida de la hipoteca. En el variable, el interés fluctúa en función del índice de referencia —casi siempre el Euríbor— y de un diferencial pactado.

Una forma útil de verlo es pensar en el tipo fijo como un seguro: estamos pagando una prima por protegernos contra futuras variaciones de tipos. Esa prima se refleja en un tipo de interés equivalente algo más alto que el variable esperado por la vida de la hipoteca.

Es decir, el banco estima los tipos de intereses futuros, hace una media ponderada de los mismos y establece un tipo fijo algo superior.

No es un abuso, sino una transacción legítima: el banco asume el riesgo de tipo de interés (que probablemente transfiera a una tercera parte), y lógicamente espera ser compensado por ello, esta compensación puede ser también vía las vinculaciones que el banco nos obliga a firmar con ellos. Que el precio sea bueno o no para el hipotecado ya depende, como casi siempre, de la competencia entre entidades.

¿Significa eso que el tipo variable es más barato? A largo plazo, es muy probable que una hipoteca con tipo variable cueste menos. Pero esa ventaja viene con una contrapartida: la incertidumbre. Y la tranquilidad financiera también tiene valor, aunque no figure en las hojas de cálculo.

Por tanto, si uno cuenta con holgura en su presupuesto familiar y puede absorber posibles subidas de tipos, el tipo variable puede ser una opción más eficiente. Además, si las cosas van bien, siempre existe la posibilidad de amortizar anticipadamente parte del préstamo y reducir la carga financiera. En cambio, si el presupuesto es ajustado o se anticipan años de ingresos inestables, pagar un poco más por un tipo fijo puede ser una inversión en paz mental.

En cualquier caso, hay otros factores relevantes: el plazo y la cuantía del préstamo. En general, parece razonable optar por el máximo de años y cantidad que permita nuestra situación. Esto da margen de maniobra. Si en el futuro queremos reducir deuda, podemos amortizar anticipadamente. En España, las comisiones por amortización parcial suelen ser bajas o negociables.

Y un último apunte: revisar con atención cada cláusula antes de firmar. Desde las comisiones hasta los productos vinculados, nuestro banco, abogado, gestor, o el propio Notario están ahí para ayudarnos a entender todos los detalles. Una hipoteca no solo es un préstamo: es un contrato relativamente complejo que nos acompaña durante décadas. Merece la pena entenderlo bien.

Contratar una hipoteca no es solo una decisión financiera, es también una decisión estratégica de vida. Saber si conviene más un tipo fijo o variable no depende de acertar con la bola de cristal, sino de conocerse bien a uno mismo, evaluar riesgos y pensar en el futuro con realismo. No hay decisiones infalibles, pero sí decisiones bien informadas. Y esas, a largo plazo, suelen salir mejor.