Marbella impulsa un nuevo barrio en La Víbora: 2.776 viviendas, 40% protegidas y 870 millones de inversión

El Ayuntamiento de Marbella ha activado otro gran frente urbanizador en la zona este: una propuesta para transformar más de 108 hectáreas entre Hacienda Las Chapas y Elviria en un nuevo sector residencial turístico con 2.776 viviendas, un 40% de ellas protegidas, casi 47 hectáreas de zonas verdes y una inversión global que se aproxima a los 870 millones de euros en costes, con un beneficio previsto de unos 105 millones.

​La Propuesta de delimitación para Actuación de Transformación Urbanística (ATU) en el entorno de La Víbora (Coto Correa y La Arquería/Cerro Toril) fue aprobada por la Junta de Gobierno Local en su sesión del 17 de marzo de 2026.

La iniciativa es privada y corresponde a la mercantil Interpromo 2006 S.L. El nuevo sector se apoya en antiguos suelos de Suelo Urbanizable No Programado Residencial Turístico (URNP RT) del PGOU de 1986 y de Suelo Urbanizable No Sectorizado (SUNS) de la adaptación parcial, que hoy se tratan como suelo rústico susceptible de una actuación de nueva urbanización si se justifica el interés público y el encaje con el plan general.

La propuesta abarca inicialmente 1.156.898,89 metros cuadrados de superficie bruta (115,7 hectáreas), incluyendo los dominios públicos hidráulicos; una vez descontados los cauces y zonas de policía, el ámbito efectivo queda fijado en 1.084.051,84 m².

El área se localiza en el entorno conocido como La Víbora, concretamente en las zonas de Coto Correa y La Arquería/Cerro Toril, y se presenta como una pieza clave de conexión entre la autovía A‑7 y la autopista AP‑7, rodeada por urbanizaciones ya consolidadas como Hacienda Las Chapas, Elviria Sur o La Reserva.

​La memoria insiste en que los terrenos están "rodeados de suelo urbano", o de urbanizable ya ejecutado, y que su ordenación permitiría "no dejar vacíos" entre desarrollos existentes, completando la estructura urbana del este de Marbella.

De SUNS a gran sector residencial turístico con 40% de VPO

​El uso global del sector es residencial turístico, con una edificabilidad prevista de entre 0,25 y 0,30–0,33 m²t/m²s, lo que se concreta en un techo máximo de 325.709 metros cuadrados de edificabilidad residencial, con densidades de entre 20 y 30 viviendas por hectárea, alineadas con el modelo de “ciudad compacta” de la LISTA.

​Con esos parámetros, la memoria fija una previsión de 2.776 viviendas, de las que un 40% del techo residencial se reservaría a vivienda protegida (VPO o alquiler asequible), siguiendo la exigencia mínima establecida por la normativa estatal y autonómica.

​Las tipologías serán mayoritariamente de uso residencial turístico plurifamiliar "de alta calidad", aunque el documento detalla que se combinarán viviendas libres y protegidas para "regular el precio de la vivienda", evitar la especulación y fomentar la mezcla social, en un distrito fuertemente turistificado.

Zonas verdes masivas y parques fluviales

Uno de los argumentos centrales de la propuesta es el peso de las zonas verdes y espacios libres públicos.

​Según la memoria, más del 40% de la superficie del sector (casi 47 hectáreas) se destinará a zonas verdes, repartidas entre sistemas generales de áreas libres (21,83% de la superficie) y sistemas locales de espacios libres (20,77%), con el objetivo de crear una gran malla de parques que conecte desde la zona sur, próxima a la A‑7, hasta las cotas más altas hacia la AP‑7.

Los arroyos y sus márgenes se integran como parques fluviales, que deben conectar las zonas verdes interiores, mejorar la permeabilidad peatonal y funcionar como corredores ecológicos, incorporando medidas de drenaje sostenible (SUDS) para reducir riesgos de inundación tanto en el ámbito como en áreas ya urbanizadas.

​En paralelo, se reservan suelos para equipamientos comunitarios que alcanzan un 4,02% de la superficie, con estándares de unos 5,6 m² por habitante previsto, que se completarían con dotaciones ya existentes en el entorno.

Hábitats protegidos y riesgos ambientales

La memoria reconoce la presencia muy significativa de Hábitats de Interés Comunitario (HIC) dentro del ámbito, especialmente acebuchales y matorrales con Genista umbellata, identificados mayoritariamente como hábitat 5330‑2, el mismo que aflora en otros suelos orientales de Marbella.

​En total, el documento cifra en alrededor de 53 hectáreas los hábitats naturales localizados en el área, la mayoría de los cuales se integran en las zonas verdes propuestas; el resto, unos 6 hectáreas, se plantea reubicarlos mediante medidas compensatorias en otros suelos municipales aún por determinar.

El plan también identifica un posible yacimiento arqueológico (YAC‑11) y zonas de flujo preferente en el entorno sur del sector, comprometiéndose a preservarlos como espacios libres no edificables y a someter el futuro Plan Parcial a evaluación ambiental estratégica ordinaria.

En el apartado de riesgos, la propuesta subraya que uno de los objetivos explícitos de la actuación es "resolver los problemas de inundabilidad que afectan a los terrenos" y a ámbitos ya urbanizados, a través de estudios hidrológicos específicos y soluciones basadas en la naturaleza incorporadas al diseño urbanístico.

​Costes, ingresos y rentabilidad del macroproyecto

La propuesta incluye un cuadro económico resumido que busca acreditar su viabilidad económica y la oportunidad de la inversión privada.

​Las cargas de urbanización (ejecución material de obras, gastos generales, beneficio industrial, honorarios técnicos, tasas, gestión y contingencias) se estiman en 60,54 millones de euros para el conjunto del ámbito.

​Los costes de promoción inmobiliaria (sin incluir urbanización) ascienden a 809,12 millones de euros, desglosados en 5,95 millones para el desarrollo de usos comerciales y 803,17 millones para la promoción residencial (vivienda unifamiliar, plurifamiliar libre y protegida).

​En paralelo, los ingresos previstos por la venta del producto inmobiliario se sitúan en 974,54 millones de euros: 963,96 millones procedentes de la venta de viviendas (libres y protegidas) y 10,58 millones de usos comerciales.

​El resultado económico que refleja la memoria es un beneficio de 104,88 millones de euros, lo que equivale, según sus propios cálculos, a una rentabilidad del 12,96% sobre los costes totales y del 10,76% sobre las ventas.