Golpe judicial a los pisos turísticos: el TSJA avala la estrategia de Málaga para limitar su expansión

La Sección Tercera de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del TSJA en Málaga ha dictado una sentencia, fechada el pasado 18 de febrero, en la que desestima íntegramente el recurso de una propietaria contra el acuerdo plenario de 29 de mayo de 2025 que aprobó la Disposición Adicional Tercera del PGOU para limitar estos alojamientos en los barrios saturados.

El tribunal concluye que el acuerdo es "conforme a Derecho" y rechaza también la impugnación indirecta del PGOU de 2011 —en concreto de su artículo 6.4.2 sobre el uso de hospedaje— y de la polémica Instrucción 1/2024 sobre aplicación de la normativa urbanística a las VUT.

La Sala consolida el armazón jurídico sobre el que el Consistorio ha levantado su política de cupos, zonas tensionadas y, desde 2025, una moratoria general de nuevas viviendas turísticas.

El procedimiento arranca a instancias de la dueña de un piso turístico localizado en la calle San Andrés. La misma recurrió el acuerdo del Pleno que, además de desestimar sus alegaciones, aprobó definitivamente la Modificación de la Normativa del PGOU, Disposición Adicional 3 para limitar Viviendas de Uso Turístico (VUT) en zonas saturadas.

En su demanda, la parte actora no se limitó al caso concreto, sino que cuestionó toda la arquitectura municipal sobre pisos turísticos. En este sentido, tacha la innovación del PGOU de "disparate", acusa al Ayuntamiento de extralimitarse al usar el planeamiento para regular la presión turística y sostiene que se ha producido una “modificación encubierta” del plan.

Vista de Málaga. Pixabay

El tope del 8% por barrios

Uno de los puntos fuertes de la sentencia es que reproduce y valida literalmente el corazón de la reforma del PGOU. La nueva Disposición Adicional Tercera, bajo el título Limitación de VUT en zonas saturadas, fija un techo máximo de viviendas turísticas por barrio y disecciona la ciudad en tres grandes áreas de crecimiento.

Según el texto, "se establece el número máximo de viviendas VUT MAX (…) a autorizar en cada barrio como el procedente de aplicar el porcentaje del 8% sobre el número de viviendas familiares disponibles en el mismo".

Sobre ese techo, el Ayuntamiento construyó un mapa de la ciudad en tres colores. La propuesta recogía la prohibición absoluta de autorizar nuevas viviendas turísticas en 43 barrios de la ciudad.

Una restricción que se ha acabado extendiendo a todo el término municipal con la aplicación de una moratoria por un periodo inicial de tres años y que entró en vigor en agosto de 2025.

La parte actora sostiene que "el uso de vivienda turística no puede ser entendido como si fuera una tipología nueva de uso residencial", que el artículo 6.4.2 del PGOU "no puede ser aplicado en modo alguno a la tipología residencial sino a la tipología terciaria como alojamiento" y que aplicar ese precepto a edificios de vivienda "es imposibilitar la puesta en marcha de una Vivienda de Uso Turístico, pues ninguna edificación residencial de la ciudad podrá cumplir el Art. 6.4.2. del PGOU".

La demanda también niega que el PGOU pueda usar el concepto de "zonas saturadas" como parámetro urbanístico y acusa al Consistorio de utilizar el planeamiento para resolver problemas que, a su juicio, son ajenos al urbanismo: “La actividad turística no es un parámetro de estabilidad que corresponda normativamente a la actividad urbanística, sino a la Administración sectorial turística o, en todo caso, a una Ordenanza municipal”.

Identidad de la ciudad, derecho a la vivienda y convivencia

Otro de los flancos que ataca la recurrente es el discurso municipal sobre los efectos de la expansión de las VUT en la ciudad consolidada.

La memoria de ordenación de la modificación del PGOU invoca expresamente la "pérdida de la identidad de la ciudad, afección al derecho a la vivienda, problemas de convivencia en las comunidades de vecinos, despersonalización del servicio y precariedad laboral", y sostiene que estas "afecciones" exigen una "inmediata corrección por razones de imperiosa necesidad” al estar “afectando, de manera urgente, al interés general de la ciudad".

La demanda replica que esos argumentos son "imprecisos" y "carecen de una base objetiva sólida", y que "no se sustentan en estudios concluyentes que demuestren una relación directa entre la proliferación de las Viviendas de Uso Turístico (VUT) y estos efectos negativos".

En relación con el derecho a la vivienda, la recurrente subraya que el artículo 47 de la Constitución "no impone a los propietarios la obligación de destinar sus inmuebles al alquiler residencial" y atribuye los problemas de acceso a "factores económicos, fiscales y urbanísticos (como la falta de suelo urbano o la excesiva burocracia en la construcción y también la ineficacia municipal)", llegando a afirmar que “una mala gestión de Urbanismo y Vivienda son los responsables directos".

El PGOU sí es el cauce

Aunque la sentencia se extiende en varios fundamentos de derecho, el mensaje de fondo es claro: el Ayuntamiento ha elegido el cauce adecuado —una modificación de la normativa del PGOU—, ha motivado las razones de interés general y ha articulado un sistema de límites que no se considera ni desproporcionado ni discriminatorio.

La Sala asume el objeto del litigio como la comprobación de si "se ajustan a derecho el Acuerdo del Pleno del Ayuntamiento de Málaga de 29 de mayo de 2025 (…) y aprobar definitivamente la Modificación de la Normativa del PGOU. Disposición Adicional 3 para limitar Viviendas de Uso Turístico (VUT) en zonas saturadas", y, tras analizar los informes técnicos, las alegaciones y la memoria de ordenación, concluye que la respuesta es afirmativa.

En relación con la acusación de trato desigual, la Sala recuerda el amplio margen de configuración del que gozan los municipios para graduar su intervención sobre los usos del suelo en función de su impacto específico y de los objetivos de interés general perseguidos.