El Ayuntamiento de Málaga pone en marcha una potente venta de suelo que permitirá disponer a finales de 2027 y en 2028 de 1.168 viviendas a precio asequible en la capital de la Costa del Sol en dos nuevos barrios de la ciudad: Distrito Zeta y Cortijo Merino. Una de las particularidades principales del movimiento municipal es que pretende que sean empresas privadas las que ejecuten en su totalidad estas promociones, ya sea en régimen de venta o alquiler.

Si estas firmas se han mostrado reacias en los últimos años a asumir este tipo de desarrollos, la decisión de la Junta de Andalucía de elevar el precio de los módulos de VPO permite rediseñar el escenario en el que se juega esta partida. 

Esta variación, largamente reclamada por el sector, va a hacer posible que el promotor pueda llegar a enajenar viviendas sociales por hasta 226.600 euros (unos 28.600 euros más que en la actualidad). A la variable económica hay que sumar la existencia de una bolsa ingente de potenciales compradores incapaces de asumir los altos costes de adquisición en el mercado libre.

El análisis del pliego de condiciones que va a regir el concurso municipal, que se espera sea activado a lo largo del próximo mes de mayo, pone en evidencia hasta qué punto es una operación interesante para los promotores. "No hay excusa para no competir", sostiene el concejal de Vivienda, Francisco Pomares, quien confirma la existencia de numerosos contactos en los últimos meses para sondear la disposición de empresas a acudir al concurso.

De esta toma de contacto, la impresión en el Casona del Parque es que va a haber empresas dispuestas a pujar por cada uno de los seis lotes en los que se dividen las trece parcelas, valoradas en unos 25,7 millones de euros (7 en Cortijo Merino y 6 en Distrito Zeta). 

Sobre ellas se autoriza la construcción de diferentes tipologías de VPO: 314 del total serán para precio limitado (167 en Cortijo Merino y 147 en Distrito Zeta), 261 en régimen general (114 en Cortijo Merino y 147 en Distrito Zeta) y 593 en régimen especial (281 en Cortijo Merino y 312 en Distrito Zeta).  Esta variedad hace pensar a los responsables municipales que serán empresas “especializadas” en cada una de ellas las que pujen de manera activa. 

Donde surge la duda es en lo que pueda suceder con los suelos de régimen especial, que son los que permiten un menor margen de beneficios. Aún así, Pomares habla del interés de varias entidades por dar el paso.

Carmen Casero, Francisco de la Torre y Francisco Pomares. Ayuntamiento de Málaga

Se paga con viviendas

A diferencia de otro tipo de subastas municipales, las empresas que sean finalmente seleccionadas no pagarán por estos terrenos con euros, sino con viviendas ya terminadas. En su conjunto, la operación debe permitir al Consistorio obtener un mínimo de 163 viviendas, mientras que las restantes 1.005 quedarán en manos privadas. 

Uno de los elementos a tomar en consideración a la hora de analizar las bases del concurso es que los módulos económicos de VPO que se aplican para medir la compensación que recibirá el Ayuntamiento son los actualmente vigentes, mientras que las promotoras podrán vender o alquilar las viviendas conforme a los nuevos valores.

Atendiendo a los módulos anunciados meses atrás por el Gobierno regional, es posible determinar el montante económico de la enajenación de todas las viviendas ahora proyectadas en Cortijo Merino y Distrito Zeta.

En el caso de las más económicas, correspondientes al régimen especial, los nuevos módulos fijan un precio máximo de venta de 170.000 euros por un piso de 70 metros cuadrados, con aparcamiento y trastero. Esto hace que la enajenación de las 605 unidades planteadas en este régimen reporten un tope de 102,8 millones de euros.

¿Qué ocurre con las 249 viviendas de régimen general planificadas? En su caso, los módulos previstos permitirán su venta por un máximo de 192.580,59 euros, lo que supone se traduciría en un montante global de venta de 47,9 millones.

Las más caras de las tres modalidades fijadas son las de precio limitado. De los trece solares, solo dos permiten este desarrollo, con un total de 314 unidades. Cada una de ellas podrá ser enajenada por algo más de 226.000 euros, lo que supone un movimiento completo de unos 70,7 millones.

Teniendo en cuenta las tres variables, el precio final de venta de estas 1.168 viviendas podría alcanzar un máximo de 221,4 millones de euros. Bien es cierto que de esta suma hay que detraer las 163 viviendas que serán entregadas al Ayuntamiento. Esto hace que la cantidad final ronde los 195 millones solo del paquete privado. 

A esta cifra habría que restar el coste de construcción de las edificaciones. Una de las últimas promociones adjudicadas por el Ayuntamiento para el sector Universidad permitió contratar los trabajos para 84 VPO por 10.882.990,31 euros (impuestos incluidos), lo que supone una media de casi 130.000 euros. Si se aplica este valor para las 1.168 VPO planteadas en las parcelas municipales, el montante de ejecución rondará los 152 millones de euros.

Los parámetros económicos son de gran dimensión y, a priori, garantizan el negocio para los privados. En este sentido, las bases diseñadas por el Instituto Municipal de la Vivienda establecen dos criterios de adjudicación. 

El primero es social, con hasta 75 puntos, premiando a los licitadores que oferten las viviendas en venta o en alquiler a menor precio o por debajo del precio máximo permitido. El segundo es de criterio medioambiental, con hasta 25 puntos, de modo que se valorará con mayor puntuación al licitador que se comprometa a edificar un edificio más eficiente del punto de vista energético y de consumo de energía primaria no renovable.