El último decreto de simplificación aprobado por la Junta de Andalucía abre la puerta a que los promotores privados se reencuentren con la vivienda de protección oficial (VPO). Este modelo residencial, protagonista indiscutible en el sector residencial hace décadas, tiene una presencia apenas testimonial y residual en las estadísticas oficiales de actuaciones impulsadas y ejecutadas.

La renuencia de los privados a afrontar operaciones de este tipo ha hecho que en Málaga, entre los años 2017 y 2023, apenas se hayan ejecutado 812 pisos protegidos frente a 32.486 viviendas libres. 

¿Por qué esta diferencia tan radical? Los promotores vienen aduciendo en los últimos años dos razones de peso: la primera, que los precios máximos de venta de estos pisos públicos era demasiado bajo, hasta el punto de que ni siquiera era posible equilibrar los costes generados; la segunda, las condiciones económicas que se exigían a los potenciales compradores estaban excesivamente acotadas, impidiendo a una parte importante de la clase media optar a estos inmuebles.

Dos escollos que con los cambios introducidos por la Administración regional quedan, al menos, parcialmente diluidos. Y es que el principal aporte del decreto es que incrementa en un 14,5% los módulos de venta de las VPO, dando un mayor margen de maniobra a los promotores, al tiempo que eleva considerablemente las condiciones económicas que deben cumplir los ciudadanos que opten a un piso público.

"Los costes de construcción de una VPO antes superaban las posibilidades de poder venderla; era imposible que la iniciativa privada asumiera su ejecución", asegura Violeta Aragón, secretaria general de la Asociación de Constructores y Promotores (ACP) de Málaga. E insiste en que de haberse mantenido los módulos anteriores, tendrían que haber sido en exclusiva las Administraciones públicas las que afrontasen estas operaciones.

Bien es cierto, que lejos de lo que ocurría en tiempos de nuestros padres o nuestros abuelos, esa vivienda protegida de 70 metros cuadrados, con aparcamiento y trastero va a costarle hasta un máximo de 226.565,4 euros, 28.646 euros más que con los anteriores módulos.

Este salto cuantitativo es extensible al resto de modalidades de VPO privada. El caso de las de régimen especial, el valor máximo de venta (70 metros, aparcamiento y trastero) asciende a casi 170.000 euros. Pueden optar a las mismas quienes tengan unos ingresos máximos de 24.318 euros. 

¿Qué ocurre con las VPO de régimen general? Su precio, con la actualización de los módulos, crece hasta los 192.580,59 euros, estando abierta su adjudicación a quienes tengan ingresos de hasta 32.425,12 euros.

"Había muchas familias que estaban fuera de estas compras porque sus ingresos quedaban por encima de lo establecido y, al mismo tiempo, estaban muy lejos de poder acceder a una vivienda libre"

Violeta Aragón, secretaria general de la ACP

La realidad actual del sector inmobiliario ha demostrado que siendo elevados estos ingresos, están lejos de poder cubrir las exigencias que tiene la compra de una vivienda en el mercado libre actual. Para la dirigente de la ACP, la ampliación de la horquilla económica es tan o más importante que el aumento de los módulos.

"Había muchas familias que estaban fuera de estas compras porque sus ingresos quedaban por encima de lo establecido y, al mismo tiempo, estaban muy lejos de poder acceder a una vivienda libre", apostilla Aragón, quien insiste: "Toda esa clase media que se quedaba fuera, con una bolsa muy importante de población que ahora sí va a poder acceder".

La actualización de los valores hace que, por ejemplo, a la compra de una VPO a precio limitado, las más caras, puedan optar solicitantes que ganen hasta 44.584,54 euros (hasta 5,5 IPREM). Hasta la llegada de los cambios, los ingresos máximos permitidos eran de unos 41.000 euros. Se da la circunstancia, incluso, de que la variable de los ingresos del comprador puede llegar hasta los 56.743,96 euros (hasta 7 IPREM) para nuevos adjudicatarios y una vez se haya agotado una primera relación de solicitantes.

Y esto es extensible al resto de moalidades. Por ejemplo, la compra de una vivienda de régimen general se abre a peticionarios con ingresos de hasta 32.425,12 euros (hasta 4 IPREM), mientras que las de régimen especial se abren a quienes ingresen hasta 24.318,84 (hasta 3 IPREM).

El lastre de los trámites urbanísticos

Ordenación del desarrollo previsto en Cortijo Merino.

Aunque el paso que se ha dado es relevante, no es definitivo. En este sentido, llama la atención sobre la necesidad de que se agilicen los trámites para que entren en carga los nuevos desarrollos. La legislación urbanística obliga a que entre un 30% y un 40% de los mismos sean destinados a vivienda pública. Sin embargo, hasta la fecha las parcelas afectadas por estos condicionantes son escasas.

En un horizonte cercano asoman dos grandes operaciones residenciales: Distrito Zeta y Cortijo Merino. Ambos son suelos donde un tercio de las viviendas tendrán que ser protegidas. Y no solo impulsadas por privados, sino también por el Ayuntamiento. De hecho, el Consistorio ya ha anunciado su intención de activar la venta de trece solares en ambos sectores para que empresas privadas levanten hasta 1.168 viviendas.

Al tratarse de suelos fruto del 10% que obligatoriamente recibe el Ayuntamiento en todos los sectores, la tipología de VPO está marcada, de manera que el 50% debe ser de régimen especial (pensada para colectivos con menos ingresos), mientras que el resto puede ser destinado a general o precio limitado.

Otra gran bolsa pendiente de quedar desbloqueada es la de Lagar de Oliveros, donde se dibujan unas 1.600 viviendas protegidas (a sumar a otras 1.173 libres). El último movimiento conocido es el acuerdo de la Junta de Andalucía para liberar 21,5 millones de euros para financiar su parte de las obras de urbanización de los terrenos.

Para José Félix Pérez-Peña, director en Andalucía de Savills, el paso adelante dado por la Junta es clave para que en los próximos meses y años se pueda modificar la evidente escasez de viviendas a precio asequible en la ciudad y parte de la provincia. "Va a ser la única fórmula para que se pueda acceder a una vivienda; ahora todo se está construyendo es bajo demanda", explica, incidiendo en que la financiación sólo se libera cuando se garantiza un porcentaje de ventas. Y ello no facilita que los precios del residencial bajen.