¿Cuántas viviendas vacías hay en Málaga capital? Es una de las muchas preguntas que desde hace años se vienen formulando en el intento de encontrar solución al evidente problema residencial existente en la ciudad, agravado en los últimos ejercicios por el incremento de los precios tanto en la modalidad de alquiler como de compra.

A la espera de los datos que en los próximos meses pueda aportar el Instituto Nacional de Estadística (INE) con la actualización del censo de población y viviendas (el existente es de 2011), sirvan de referencia la información recogida en el Plan de Vivienda y Suelo 2023-2027 de Málaga.

El trabajo, realizado por la empresa Espacio Común, concluye que lejos de lo que pudiera pensarse la cifra de inmuebles deshabitados en la ciudad es ciertamente escaso. En total, según las estimaciones, son 8.800 las viviendas que están vacías, lo que representa apenas un 3,49% del parque residencial total.

La proporción, se destaca, es incluso inferior a la que pudo medirse en 2018, cuando la misma firma ahora contratada para elaborar el plan municipal, estimó en unas 10.000 los pisos deshabitados. Se entienden como tales aquellas que no se destinan al uso residencial durante más de seis meses consecutivos en el curso de un año desde el último día de efectiva habitación. 

En el documento se destaca que esta reducción se produce en un escenario en el que el parque residencial catastrado en la capital ha crecido en un 3% (casi 6.500 viviendas), la población ha aumentado en más de 8.000 personas y el número de hogares residentes es un 4% superior, con más de 9.000 nuevos.

La caída de este parque de vivienda vacía es, a juicio de los responsables del estudio y del propio Consistorio, un elemento más que puede dificultar la respuesta a los problemas habitacionales que padece un número importante de malagueños. ¿Por qué? 

"En Málaga no existe un gran parque de viviendas vacías o deshabitadas, lo que puede llegar a suponer una limitación para el desarrollo de este tipo de programas", expresan los redactores al hablar de programas que permitan el fomento del alquiler. Y ello tiene su lógica, por cuanto no cabe la posibilidad de que sus propietarios puedan ser incentivados para que los inmuebles sean puestos en el mercado.

De hecho, hay varios estudios que ponen de manifiesto la necesidad de que exista un "stock técnico" de viviendas para el correcto funcionamiento del mercado. "Hay que tener presente que el mercado inmobiliario tiene un grado de liquidez muy inferior al de otros mercados como los de activos financieros por lo que es necesario que exista un porcentaje de viviendas vacías en rotación que, según nuestras estimaciones, se situaría en torno al 5% del parque total", señala uno de estos informes.

Para Espacio Común, la principal solución al problema de la vivienda pasa necesariamente por el incremento de la oferta de alquiler. Una conclusión a la que llega después de analizar las necesidades de viviendas existentes y las condiciones económicas de la demanda, gran parte de la cual "tiene escasos recursos que dificultan el acceso a una vivienda en régimen de propiedad".

El estudio permite, además, localizar las viviendas deshabitadas. Las zonas donde hay más pisos en estas condiciones son el distrito Centro, con 2.268, el 4,58% del total, y Carretera de Cádiz, con 1.349, el 2,63% del total.

Tomando en consideración los datos recogidos, en Málaga hay algo más de 253.000 viviendas familiares, de las cuales el 86,3% tienen la consideración de principales. Es decir, es la casa habitual de las familias. Pero hay otro 10,2% de inmuebles, 25.868, considerados como secundarios. En este último caso, los distritos con mayor número son Centro, con 8.945; Carretera de Cádiz, con 5.265, y Teatinos-Universidad, con 3.198.

El peso de la vivienda turística

Lo que no hace el estudio es determinar hasta qué punto el incremento del alquiler turístico es el factor determinante para que el stock de vivienda deshabitada sea tan pequeño. El documento sí concluye que lejos de lo que se pueda pensar, la presión de este fenómeno sobre el conjunto residencial de la ciudad es ciertamente bajo.

En concreto, en el informe se habla de unas 5.000 viviendas con fines turísticos, cifra alejada de las más de 8.000 que ya tiene el registro de la Junta de Andalucía. Y determina que las mismas apenas suponen una "presión turística" del 1,99% en el conjunto del municipio respecto a un parque familiar de 253.198 viviendas. Donde mayor es esta "presión" es en el Centro, donde el porcentaje crece hasta el 6,97%, con unas 3.500 viviendas turísticas. Le sigue el Este, con un 2,47% de presión.

Los redactores apuntan, destacan, además, el trasvase que con motivo de la pandemia de la Covid se produjo de viviendas turísticas a "otros usos", provocando un descenso en la oferta. Y apuntan que en la actualidad el número de pisos turísticos "activos" son un 57% de los que operaban en 2019. "Gran parte de las viviendas con finalidad turística que operaban con carácter previo a la pandemia no han vuelto a ser destinadas a dicho uso una vez recuperada la normalidad", concluyen.