Basta con levantar la mirada para darse cuenta: Marqués de Viana es una calle de contrastes. Se encuentra en el barrio de Valdeacederas, a pocos minutos a pie de la parada de Metro de Tetuán. En la vía conviven edificios de varios tipos: desde bloques de pisos de cinco o más alturas a construcciones bajas más antiguas y de colores blancos. Quien frecuente esta zona también se habrá encontrado de frente con dos enormes torres en obras que se están construyendo junto a un parque con un asentamiento de mendigos. 

Detrás de estos dos 'rascacielos' está AXA. Representan la última expresión del "fenómeno" inmobiliario que vive el distrito de Tetuán. Sólo en la actualidad hay 25 promociones de obra nueva a la venta que suman 720 viviendas. Así se desprende de un estudio reciente elaborado por la consultora inmobiliaria Activum Real Estate Consulting.

"Tetuán está experimentando uno de los mayores procesos de reforma de Madrid, lo cual está generando un impacto significativo en la transformación del barrio", afirma  Ignacio Ortiz Andrés, director de Research & Investment de Activum. Este ingeniero especializado en urbanismo explica que el distrito se ha convertido en un "foco en Madrid" por la "creciente demanda de obra nueva, especialmente como destino residencial, ofreciendo a los residentes actuales y futuros un entorno moderno y renovado para vivir". 

[Madrid crea en el sureste una ciudad más grande que Vitoria, Almería o Marbella: más de 120.000 viviendas]

Las dos torres, de 24 alturas cada una, sumarán 540 viviendas nuevas que se destinarán al alquiler protegido. Se están levantando en la desembocadura de Marqués de Viana, conectando con el Paseo de la Dirección y junto al parque Agustín Rodríguez Sahagún, donde hay un viaducto bajo el que desde hace años se refugian indigentes que no causan problemas al vecindario. 

Es llamativo como siguiendo por el Paseo de la Dirección, a menos de 10 minutos andando, se encuentra el popular 'Skyline' de Tetuán. Se trata de otras dos torres gigantes de pisos (uno dedicada a la compraventa y otro, al alquiler) que se inauguraron por todo lo alto a mediados de octubre del año pasado.

[Los 'hispano-suizos' que levantan torres en Madrid: un 'skyline' con famosos y edificios en zonas humildes]

La lujosa promoción también contrasta, sin embargo, con los edificios más humildes y de pocas alturas de Valdeacederas. De hecho, hace algo más de una década, los terrenos donde se alza el 'Skyline' estaban ocupados por casas modestas, infraviviendas y una chatarrería. En este caso fue Stoneweg, una gestora suiza fundada por dos españoles, quien impulsó la promoción de pisos de lujo. 

Las cuatro torres no son las únicas nuevas promociones del barrio. Según la consultora, también hay que añadir otras cinco con un tamaño medio de 17 viviendas por promoción. Es el barrio con mayor desarrollo del distrito madrileño, ya que acapara un 60% del total de obra nueva. El precio medio se sitúa en 4.543 euros el metro cuadrado. 

Vista de Skyline, las dos torres de lujo situadas en Valdeacederas, Tetuán (Madrid). Skyline

Pero Tetuán no se reduce, ni mucho menos, a Valdeacederas. El distrito cuenta con otras cinco áreas administrativas: Bellas Vistas, Castillejos, Berruguete, Cuatro Caminos y Almenara. Concentran entre todos ellos 19 proyectos en marcha. Cabe destacar las ocho promociones de Berruguete, que pondrán en el mercado 75 viviendas. Activum sitúa a este barrio como el más económico del distrito. Por otro lado, en el área de Castillejos, la más cara, existe una promoción de obra nueva, el Residencial Infanta Mercedes, con 56 domicilios. 

"Zona gentrificada"

Fragua, una plataforma de análisis inmobiliario que se nutre de los datos publicados por todos los portales de anuncios, ofrece un dibujo completo de la situación inmobiliaria del distrito. Sitúa la oferta actual en 1.779 viviendas en venta con un precio medio de 478.254 euros (4,6 euros el m2). La zona "es de precios altos" y destaca por su "gran cantidad de oferta y moderada liquidez", lo que "provoca una rotación de stock baja". 

La tipología más anunciada en el distrito, según los datos recabados por la firma, es la de inmuebles de tres dormitorios, seguida de la de dos dormitorios. "Presenta características de zona gentrificada, al ser más caro el precio por metro cuadrado de compraventa de las viviendas grandes que el de las viviendas pequeñas en compraventa", detalla la firma. 

Como en el resto de distritos situados dentro de la M-30, el precio medio del metro cuadrado en Tetuán se ha disparado en los últimos años. En octubre, en concreto, se situó en 4.605 euros, frente a los 3.971 de abril de 2020, un dato que todavía no estaba condicionado por la pandemia. Eso sí, en estos momentos, Tetuán es el segundo distrito más barato de la almendra central. Sólo el precio medio de Embajadores cuesta menos.