Tiendas Calle Serrano de Madrid. Europa Press
Los activos prime atraviesan uno de los momentos más sólidos de los últimos años. Mientras la disponibilidad de locales en las principales calles comerciales continúa reduciéndose, el interés de marcas nacionales e internacionales por ocupar estas ubicaciones sigue creciendo.
Lejos de tratarse de una tendencia pasajera, esta dinámica refleja una realidad cada vez más evidente: las mejores ubicaciones son un recurso escaso y, precisamente por ello, cada vez más valioso.
Un activo prime nunca ha sido simplemente un local situado en una buena calle. Ser prime implica reunir una combinación extraordinariamente difícil de replicar: ubicación, visibilidad, tránsito peatonal, prestigio, capacidad de atraer retailers de referencia y, sobre todo, escasez.
Y es precisamente esa escasez la que explica que estos activos atraviesen uno de los momentos más sólidos de los últimos años.
Atravesamos un periodo en el que la oferta disponible en las principales calles comerciales de las capitales españolas continúa reduciéndose mientras el interés por ocuparlas sigue creciendo.
No es una paradoja, es la consecuencia lógica de un mercado donde las mejores ubicaciones son finitas, pero la demanda continúa ampliándose y cada vez con más players queriendo formar parte de la partida.
Las grandes marcas internacionales siguen buscando presencia física en las ciudades más atractivas de Europa. Los retailers nacionales aspiran a reforzar su posicionamiento.
Los nuevos conceptos comerciales necesitan escaparates capaces de transmitir identidad desde el primer vistazo. Todos compiten por un recurso que no puede fabricarse: una esquina privilegiada en una calle consolidada.
Durante años se pensó que el comercio electrónico terminaría restando protagonismo a las tiendas físicas. La realidad ha sido bastante diferente, sobre todo tras la pandemia.
El canal online no ha sustituido al espacio físico; lo ha obligado a evolucionar. Hoy una tienda ya no representa únicamente un punto de venta. Es un espacio de relación con el cliente, un soporte de comunicación permanente y una poderosa herramienta para construir marca. Eso ha cambiado profundamente la forma de valorar una ubicación.
Cuando una compañía decide instalarse en Passeig de Gràcia, Portal de l'Àngel, Serrano o Gran Vía, no está pagando exclusivamente por unos metros cuadrados. Está invirtiendo en notoriedad, en imagen, en confianza y en la posibilidad de formar parte del ecosistema comercial más potente de una ciudad. Cada fachada se convierte en un escaparate permanente hacia millones de consumidores.
Allí donde la oferta permanece prácticamente inmóvil y la demanda continúa creciendo, la competencia aumenta inevitablemente.
Las operaciones requieren más planificación, los procesos de búsqueda son más largos y los inversores muestran una selectividad mucho mayor. Nadie quiere estar en cualquier sitio. Todos quieren estar en el lugar adecuado.
Esa selectividad está redefiniendo el concepto de valor. Tradicionalmente, el precio de un local podía explicarse principalmente por variables físicas como la superficie o el estado del inmueble. Hoy esas variables siguen siendo importantes, pero han dejado de ser suficientes.
La calidad del entorno comercial, la mezcla de retailers, el flujo de visitantes, la visibilidad desde la calle o incluso la capacidad del activo para integrarse en una estrategia omnicanal pesan tanto o más que muchos aspectos puramente inmobiliarios.
Otro aspecto cada vez más fundamental es que el mercado está premiando la calidad por encima de la cantidad. Eso también explica que las diferencias entre unas calles y otras se hayan ampliado de forma tan significativa.
No todos los ejes comerciales evolucionan igual porque no todos ofrecen la misma capacidad para generar negocio. Las ubicaciones que verdaderamente están en el prime continúan concentrando la mayor parte de la inversión precisamente porque ofrecen aquello que resulta más difícil encontrar: estabilidad.
En un entorno económico donde la incertidumbre forma parte del día a día, la previsibilidad adquiere un valor extraordinario.
Los activos mejor posicionados suelen mantener una demanda más constante, presentan menores periodos de desocupación y conservan una capacidad notable para atraer retailers incluso en fases de desaceleración económica. Esa resiliencia termina reflejándose tanto en las rentas como en las valoraciones.
A menudo se habla del mercado inmobiliario como si fuera un conjunto homogéneo. Sin embargo, pocas diferencias existen tan marcadas como las que separan un activo verdaderamente prime del resto del mercado.
La etiqueta no responde únicamente a una cuestión geográfica; responde a una acumulación de atributos que tardan décadas en construirse y apenas pueden reproducirse.
Una ciudad puede desarrollar nuevos barrios comerciales, mejorar infraestructuras o transformar espacios urbanos. Lo que resulta mucho más complejo es crear de cero un eje con el prestigio, la afluencia y el reconocimiento internacional que poseen las grandes calles comerciales consolidadas.
Ese valor intangible constituye una barrera de entrada prácticamente insalvable. Quizá por eso la palabra prime ha dejado de ser únicamente una categoría inmobiliaria para convertirse en una forma de entender el mercado.
No se trata de perseguir el precio más alto, sino de identificar aquellos activos capaces de mantener su atractivo a lo largo del tiempo.
Los que siguen siendo relevantes cuando cambian los hábitos de consumo, evolucionan las marcas o aparecen nuevos formatos comerciales. Las modas pasan. Las ubicaciones excepcionales permanecen.
Y esa puede ser la mayor enseñanza que nos deja el mercado actual. En un momento donde todo parece acelerarse, donde la tecnología transforma continuamente la manera de consumir y donde las estrategias comerciales evolucionan casi a diario, las mejores ubicaciones siguen demostrando que el verdadero valor no reside únicamente en estar presentes, sino en estar exactamente donde todos quieren estar.
***Clara Matías es Director of Retail & High Street de Laborde Marcet.
