Edificio de viviendas
Cuando el Barómetro del CIS de enero certificó que el 42,6% de los españoles considera la vivienda su primera preocupación, no desveló nada nuevo sino que refrendó, con la solemnidad de la sociología cuantitativa, lo que las series oficiales venían sosteniendo con paciencia notarial.
Hay políticas que se evalúan por su retórica y otras que se dejan juzgar, mansamente, por sus números. La vivienda en España pertenece, sin remedio, a las segundas.
El Índice de Precios de Vivienda del INE cerró 2025 con una subida interanual del 12,9% en el cuarto trimestre y una media anual del 12,7%, la más alta desde 2007. La vivienda libre encadena cuarenta y seis trimestres consecutivos de incrementos, una cifra que ha dejado de admitir la coartada del ciclo.
Todas las comunidades autónomas viven el alza, con Castilla y León a la cabeza (15,3%) y Cataluña a la zaga (10,9 %). Que la comunidad con la regulación arrendaticia más severa cierre el ejercicio con la menor subida es una de esas victorias estadísticas contra las que ya prevenía.
Los datos del Ministerio de Transportes y Movilidad Sostenible confirman el reverso de la moneda. En 2025 se concedieron 139.016 visados de dirección de obra nueva, la cifra más alta desde 2008, y enero de 2026 arrancó con 13.578 visados, un 19,6 % por encima del mismo mes del año anterior. Suena promisorio hasta que uno recuerda que durante la expansión de 2003 a 2007 se visaban por encima de seiscientas mil viviendas anuales.
Las únicas comunidades que han declarado zonas tensionadas, Cataluña, País Vasco, Navarra y A Coruña, son también las que registran las mayores caídas de oferta arrendaticia
El Banco de España, en su Informe Anual 2024, sitúa el déficit estructural acumulado entre 400.000 y 450.000 unidades en 2022-2024 y suma otras 150.000 para 2025; CaixaBank Research, en su Informe Sectorial Inmobiliario del primer semestre de 2026, lo eleva a 730.000 desde 2021. Más de la mitad se concentra en cinco provincias: Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante y Málaga. El diagnóstico del supervisor no admite ambigüedades ya que el problema no es de crédito ni de demanda, es de oferta.
Sobre este suelo movedizo se ha edificado, en los dos últimos años, la principal palanca correctora: la fiscalidad. La Ley 12/2023 redujo la reducción general del IRPF aplicable al rendimiento neto del arrendamiento de vivienda habitual del 60% al 50%, y reservó las del 70% y el 90% a contratos firmados en zonas declaradas de mercado residencial tensionado.
Al arrendador medio español, fuera de zona tensionada, la nueva regulación le incrementa la tributación efectiva del alquiler; la zanahoria fiscal del 90 % solo opera donde el palo regulatorio aprieta con más fuerza, allí donde el propietario está obligado a rebajar la renta en más de un 5 % respecto al contrato anterior. Tácito escribió hace dos milenios que cuanto más corrompido era el Estado, más numerosas eran sus leyes. Aquel aforismo, hoy, casi parece descripción técnica.
El desenlace ha sido el que anticipaban el Banco de España y la propia Comisión Europea. Las únicas comunidades que han declarado zonas tensionadas, Cataluña, País Vasco, Navarra y A Coruña, son también las que registran las mayores caídas de oferta arrendaticia. Parte del parque se ha trasvasado al alquiler de temporada, parte al turístico, parte aguarda mejores tiempos en stock.
El parque social apenas roza el 1,5% del total frente al 9% de media en la Unión Europea, y son necesarios 7,2 años de renta bruta para adquirir una vivienda. La distancia es de naturaleza tectónica, no normativa, y no se cubre con leyes, sino con suelo, licencias y promotores dispuestos a operar.
La fiscalidad de la vivienda puede aliviar el problema o agravarlo, pero no sustituye a la oferta
El otro vértice, la contención de las actualizaciones contractuales, tampoco resiste el examen. Tras los topes extraordinarios del 2% en 2023 y del 3% en 2024, en 2025 entró en vigor el Índice de Referencia para la Actualización de Arrendamientos de Vivienda del INE, que en marzo de 2026 alcanzó el 2,47%, su valor más alto desde el arranque de la serie.
Los precios del alquiler libre crecían, entretanto, a tasas muy superiores. La brecha entre la renta legal de los contratos vigentes y la renta de mercado para los nuevos se ensancha cada trimestre, y con ella el incentivo a no liberar vivienda al alquiler de larga duración.
La conclusión que ofrecen las cifras oficiales es de una sencillez incómoda. La fiscalidad de la vivienda puede aliviar el problema o agravarlo, pero no sustituye a la oferta. Mientras siga siendo más rentable rehabilitar para venta, asignar al uso turístico o esperar, la presión sobre los precios continuará.
Reducir la carga efectiva sobre el ahorro inmobiliario que se moviliza al alquiler de larga duración, simplificar el ITP y el AJD en las transmisiones, restituir seguridad jurídica al arrendador y desbloquear suelo finalista probablemente no compongan un titular político brillante.
Son, sin embargo, las únicas medidas que la evidencia disponible respalda. Larra decía que en España escribir era llorar, pues legislar sobre vivienda parece haberse convertido en su modalidad menos pintoresca. Lo demás es seguir confundiendo el termómetro con la fiebre.
*** Fernando Pinto es profesor Titular de Economía Aplicada de la URJC.
