Viviendas
La reciente propuesta del president Salvador Illa de estudiar la prohibición de la compra “especulativa” de vivienda en Cataluña ha generado un intenso debate jurídico y político.
Bajo el pretexto de garantizar el derecho a la vivienda, se plantea una intervención directa en el mercado inmobiliario que, lejos de resolver el problema estructural del acceso a la vivienda, amenaza con vulnerar principios constitucionales básicos, generar inseguridad jurídica y distorsionar el funcionamiento legítimo del mercado.
Desde una perspectiva legal, es imprescindible analizar qué se entiende por “compra especulativa”, si esta actividad es punible en el ordenamiento jurídico español, y qué requisitos serían necesarios para que una normativa de este tipo pudiera entrar en vigor.
También es fundamental preguntarse quién tiene la potestad de decidir qué operaciones inmobiliarias deben ser prohibidas y bajo qué criterios.
¿Qué es la especulación inmobiliaria?
En el marco legal español, la especulación inmobiliaria no se encuentra regulada ni mucho menos está tipificada como delito ni como infracción administrativa y tampoco encontramos ninguna prohibición en la vía civil. Se trata de una práctica que consiste en adquirir bienes inmuebles con la expectativa de obtener una ganancia futura, ya sea por revalorización del activo, por su posterior venta o por su explotación en régimen de alquiler.
Esta actividad, aunque pueda ser objeto de crítica desde una óptica social o política, forma parte del ejercicio legítimo del derecho de propiedad y de la libertad de mercado y de la libertad de escoger una actividad empresarial, todo ello protegidos por la Constitución Española en sus artículos 33 y 38.
De hecho, cualquier actividad empresarial o profesional conlleva realizar un servicio o producto con la finalidad de obtener un beneficio económico.
La especulación solo puede considerarse jurídicamente reprochable cuando se vincula a prácticas fraudulentas, como el uso de información privilegiada, la manipulación del mercado, el incumplimiento de normativas urbanísticas o la evasión fiscal.
En ningún caso la mera compra con fines de inversión puede ser considerada ilegal ni sancionada por cuanto no vulnera ningún derecho y mucho menos un derecho fundamental.
Es más, el derecho a tener una vivienda digna no forma parte de los derechos fundamentales regulados en la Constitución y sobre todo debe remarcarse que es un derecho que debe garantizar la Administración, no corresponde ni a los particulares ni a las mercantiles.
El propio Tribunal Constitucional ha reiterado que cualquier limitación al derecho de propiedad debe estar debidamente justificada, ser proporcional y respetar el principio de seguridad jurídica.
¿Puede el Govern prohibir la compra especulativa?
La iniciativa de Illa se apoya en un informe del Pla Estratègic Metropolità de Barcelona (PEMB), que sugiere que sería legal limitar la compraventa de viviendas en zonas tensionadas, permitiendo solo adquisiciones para residencia habitual.
Sin embargo, esta interpretación plantea serias dudas jurídicas. Para que una medida de este tipo sea viable, el Govern necesitaría una reforma legislativa autonómica, probablemente mediante la modificación de la Ley 18/2007 del derecho a la vivienda de Cataluña.
Esta reforma debería ser aprobada por el Parlament de Catalunya, con mayoría suficiente, y además tendría que ser compatible con la legislación estatal, especialmente con la Ley estatal de Vivienda 12/2023 y el texto de la Ley del Suelo.
Asimismo, cualquier norma que limite la compra por parte de ciudadanos no residentes o extranjeros podría ser considerada discriminatoria y contraria al principio de igualdad ante la ley. También podría entrar en conflicto con la libre circulación de capitales dentro de la Unión Europea, lo que abriría la puerta a impugnaciones judiciales tanto a nivel nacional como comunitario.
Y teniendo en cuenta que casi el 95% de Cataluña está declarado como zona tensionada llevaría a un bloqueo total del mercado.
¿Quién decide qué es “compra especulativa”?
Este es el núcleo del problema. La propuesta de Illa no define con claridad qué se entiende por compra especulativa. ¿Es la adquisición de una segunda vivienda? ¿La compra para alquilar? ¿La compra por parte de una sociedad?
¿La inversión en rehabilitación? ¿La compra por extranjeros? Sin una definición precisa y jurídicamente sólida, cualquier intento de prohibición se convierte en una fuente de arbitrariedad.
La inseguridad jurídica que genera esta indefinición puede paralizar el mercado, disuadir la inversión y provocar litigios masivos. Además, abre la puerta a una intervención ideológica del mercado, donde el criterio político sustituye al marco legal.
En este contexto, el riesgo de que se vulneren derechos fundamentales es elevado, y la confianza en el sistema jurídico se ve seriamente comprometida.
El derecho a la vivienda no puede justificar cualquier intervención
El artículo 47 de la Constitución reconoce el derecho a una vivienda digna, pero también establece que los poderes públicos deben regular el uso del suelo para impedir la especulación.
No obstante, esta función debe ejercerse con respeto a otros derechos constitucionales. Convertir el derecho a la vivienda en un derecho de intervención absoluta, sin límites ni garantías, es una deriva peligrosa.
La función social de la propiedad no puede interpretarse como una expropiación encubierta ni como una justificación para restringir la libertad de compra. La jurisprudencia constitucional ha sido clara: cualquier intervención debe ser proporcionada, motivada y respetuosa con el marco legal vigente.
Además, debe existir una base empírica que justifique la medida, demostrando que la actividad que se pretende limitar tiene un impacto directo y negativo sobre el acceso a la vivienda.
En este contexto, la propuesta de prohibir la compra especulativa de vivienda en Cataluña, tal como ha sido planteada, carece de definición jurídica, vulnera principios constitucionales y genera una inseguridad jurídica que afecta a propietarios, inversores y ciudadanos.
El Govern debe actuar con responsabilidad, respetando el marco legal y evitando medidas que, lejos de garantizar el derecho a la vivienda, lo conviertan en un instrumento de intervención arbitraria.
Es más, ¿Cuándo lo consideramos especulativo, cuando compramos una segunda o tercera residencia? ¿Cuándo se compra un inmueble para que lo usen los hijos, los padres o un familiar? ¿Dónde se encuentra el límite?
La solución al problema habitacional pasa por políticas públicas eficaces, como la promoción de vivienda social, incentivar del alquiler asequible y la mejora de los mecanismos de protección frente a la ocupación ilegal y sobre todo garantizar a los propietarios la protección de sus propiedades.
Limitar derechos fundamentales sin una base jurídica sólida no solo puede ser un disparate, sino que pone en riesgo el equilibrio institucional y la confianza en el Estado de derecho.
*** Arantxa Goenaga es profesora del grado de Derecho en ESADE y en la UOC, abogada y experta en derecho inmobiliario. Socia del despacho AF LEGIS.