Imagen de una mudanza
En la vida, la lógica, la ciencia del razonamiento y el arte de pensar de forma correcta, a veces se olvida del sentido común, ese conjunto más amplio y práctico de ideas intuitivas y experiencias compartidas, influido por la lógica.
Cuando esto sucede, cuando la teoría se impone al sentido práctico y las decisiones se toman de espaldas a la realidad cotidiana, aparece la incoherencia. Hoy, en España, vivimos una incoherencia inmobiliaria.
Pocas cosas resultan tan incoherentes como un sistema que dice querer facilitar el acceso a un hogar, pero mantiene barreras fiscales que lo hacen cada vez más lejano. Los gobiernos autonómicos, aseguran que la vivienda es una prioridad mientras sus decisiones apuntan a la dirección opuesta.
Estos mismos gobiernos mantienen hoy el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), un tributo que encarece directamente la compra de vivienda, especialmente para jóvenes y familias que intentan acceder a su primer hogar.
Pongamos como ejemplos los dos motores económicos del país. En Cataluña, este impuesto supone 2.087 millones de euros, el 7,5 % del presupuesto autonómico total; en Madrid, 1.400 millones, el 4,8%. Cifras significativas, sí, pero que representan también un muro fiscal que separa las palabras de los hechos.
Si de verdad la vivienda es una prioridad, hay que actuar en consecuencia: la compra de una primera vivienda debería estar exenta de ITP. No se trata de una pérdida, sino de una inversión en cohesión social y estabilidad económica.
El mercado hipotecario español vive su mejor momento en quince años. Se firman 1.961 hipotecas cada día, y contamos con uno de los productos más competitivos de Europa, y a diferencia de la situación que atravesaba la vivienda entre los años 2005 y 2007, el problema no está en el crédito: los bancos mantienen criterios de riesgo prudentes, como debe ser. Entonces ¿por qué los jóvenes no pueden comprarse una casa?
El problema está en la barrera de entrada, en los ahorros imposibles que se exigen a las familias solventes para poder dar el paso. Miles de personas no pueden acceder a una vivienda porque, aunque cumplen los requisitos de solvencia (que la cuota no supere el 35% de sus ingresos netos), no tienen el ahorro necesario para cubrir la entrada y los impuestos.
Pongamos un ejemplo. Una familia quiere comprar una vivienda en Valencia de 300.000 euros. El banco les prestará el 80%, es decir, 240.000 euros, y ellos deben aportar 60.000 euros de entrada más 30.000 euros en impuestos (ITP).
En total, 90.000 euros ahorrados. La cuota mensual de esa hipoteca fija sería de unos 900 euros, lo que implica que, con unos ingresos netos de 2.500 euros mensuales entre ambos, pueden pagarla perfectamente.
El problema no está en pagarla, está en tener 90.000 euros ahorrados. Si tomamos en cuenta que la edad media de los hipotecados en España es de 38 años, y que suelen trabajar desde los 25, significa que en 13 años habrían tenido que ahorrar 7.000 euros al año. Algo muy poco realista en el punto en el que nos encontramos en la economía actual…
En cambio, si eliminamos el ITP del 10% y los bancos financian el 90% del valor en lugar del 80%, esa familia solo necesitaría aportar 30.000 euros de entrada. En ese caso, en 13 años bastaría con haber ahorrado 2.300 euros al año, una cifra mucho más alcanzable para la mayoría.
Sin embargo, comunidades como Cataluña, Valencia o Baleares mantienen los tipos de ITP más altos de España, entorno al 10%, de los más altos de Europa. De media, este impuesto representa alrededor del 10% de los ingresos autonómicos, lo que lo convierte en una fuente fiscal demasiado tentadora como para eliminarla. Pero mantenerla así es una incoherencia que penaliza a las familias y perpetúa la desigualdad.
La coherencia también recuerda algo esencial: la vivienda no es solo una cuestión económica, sino una cuestión de bienestar y salud mental. Un hogar estable te libera de miedos cotidianos como no poder renovar el alquiler o a que el precio suba sin control, y te permite construir una vida sobre cimientos firmes.
Por eso, actuar con coherencia significa facilitar el acceso a la propiedad, porque tener un hogar propio no es solo una aspiración patrimonial, sino una necesidad emocional y social.
Aunque otras medidas, como la propuesta de nuevas viviendas de protección oficial, pueden parecer una solución eficaz, su implementación es lenta. Desde el anuncio hasta la compra del suelo, la adjudicación y la construcción, pueden transcurrir entre siete y diez años.
Sin embargo, el problema del acceso a la vivienda es urgente: afecta a miles de personas hoy, no dentro de una década. Además, la oferta de vivienda pública es limitada y no alcanza a todos los que la necesitan.
Por el contrario, eliminar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) para las familias que adquieren su primera vivienda tendría un impacto inmediato. Desde el primer día, esta medida sería directa, justa y efectiva, permitiendo que miles de familias solventes accedan a una vivienda en propiedad.
Mientras el mercado del alquiler se deteriora por políticas bien intencionadas, pero mal ejecutadas, la compra se ha convertido en la única vía real para lograr estabilidad habitacional.
Eliminar el ITP no es una medida populista, es una medida coherente. Y la coherencia, tanto en la vida como en la vivienda, consiste en algo muy simple: que lo que haces, lo que dices y lo que sientes sea exactamente lo mismo.
***Ricard Garriga es CEO y cofundador de Trioteca.