Según las encuestas, el primer problema de los españoles es la vivienda. Por eso Feijóo y Sánchez han presentado sendos programas para intentar solucionarlo. 

¿Por qué en España no hay casas disponibles? La teoría del mercado tiene su explicación: a) baja oferta; y b) alta y variada demanda. 

No hay oferta, entre otros factores, porque: falta suelo para construir; no hay suficiente financiación a la promoción; y las leyes no parecen favorecer al propietario, que prefiere atesorar viviendas vacías a ofrecerlas al mercado de alquiler a largo plazo por miedo a la okupación, dificultad de desahucios, …

Por tanto, aumentar la oferta exige: crear suelo urbano; mejorar la financiación del promotor (créditos); poner inmuebles en el mercado; y cambiar la legislación para proteger jurídicamente a propietarios y reducir sus miedos.

La demanda aumenta por: crecimiento de familias, españolas e inmigrantes; aumento del turismo que compite en alquiler con los residentes nacionales; y cambio de las expectativas de los jóvenes que buscan alquileres antes que lanzarse a la compra.

El primer problema de los españoles es la vivienda

La demanda no va a bajar. Es más, conviene que suba. Si bajara sería por reducción de nacimientos o de inmigración en edad productiva. Ello dificultaría tanto la creación de población activa y su productividad, como el sostenimiento de las pensiones. Otra posible reducción de la demanda sería la caída del turismo. Ninguno de estos hechos serían buenos.

En consecuencia, todas las políticas que se dirigen a la demanda son inconvenientes y, en algún caso, peligrosas.

Por ejemplo, la reducción de impuestos son inútiles si no se aumenta la oferta antes. Cuando hay más demanda que oferta, el precio absorbe la reducción de impuestos porque, hasta que no aumente la oferta, los que tienen capacidad de compra pujan hasta el nuevo precio de mercado. Por tanto, a corto plazo los precios se mantendrán o, incluso, subirán, aunque bajen los impuestos, porque el aumento de la oferta exige tiempo, en general más de dos años.

Entonces ¿por qué anuncian Feijóo y Sánchez medidas sobre impuestos en vivienda?

Porque suena bien a un electorado que no razona según los principios de la economía en el mercado. Además, una vez anunciado por Feijóo, Sánchez está obligado a incluirlas en su programa; no se puede quedar atrás.

A corto plazo los precios se mantendrán o, incluso, subirán, aunque bajen los impuestos, porque el aumento de la oferta exige tiempo, en general más de dos años

Las medidas reales para mejorar la capacidad de adquisición de vivienda son las que se dirigen a la oferta.

En eso sí tienen razón los dos partidos: PP y PSOE. Pero con matices.

“El plan Asturias” de Feijóo tiene razón en las medidas anti-okupas en todas sus modalidades (más importantes de lo que parece) derogando la nueva ley de vivienda. Supondría un aumento de la oferta a corto plazo. También son útiles, a medio plazo, sus medidas relativas a crear suelo edificable.

Sánchez tiene razón al pedir también aumento del suelo edificable y aumento de vivienda social. También la financiación a través del ICO.

Igualmente, es buena sus normativas para defender la propiedad o estimular la mejora de la vivienda para alquilarla. Pero luego si la letra pequeña dificulta su aplicación será inútil.

El plan del Gobierno aumentaría la oferta de viviendas si la Sareb las ofreciera en el lugar adecuado, tanto las propias como las cedidas por la Administración. Pero a corto plazo no es eficaz, porque la Sareb ya vendió la mayor parte de sus viviendas comercializables. Es un anuncio de publicidad electoral.

Las medidas dirigidas a limitar la demanda de turistas o extranjeros residentes pueden ser inútiles si antes no se ha aumentado la oferta real. Sobre todo si los propietarios no alquilan a largo plazo por considerarse indefensos.

En resumen, la competitividad electoral del PP y el PSOE en materia de vivienda puede dar lugar a medidas de dos tipos:

  1. Las eficaces, referidas a la legislación de protección del propietario, ahí es más creíble el PP. También las de generar suelo urbanizable y exigir un porcentaje de vivienda social o ayudar a ese propietario a ponerlas en el mercado y la financiación para promotores. Pero estas últimas medidas sin las primeras serán ineficaces.
  2. Las de publicidad electoral. En particular, las referidas a los impuestos sin un aumento anterior y real de la oferta de viviendas.

** J. R. Pin Arboledas es profesor del IESE.