Pedro Sánchez e Isabel Rodríguez.

Pedro Sánchez e Isabel Rodríguez. Eduardo Parra / Europa Press.

Opinión

Urge un gran pacto por la vivienda que reúna a los poderes públicos y los agentes privados

Julián Salcedo
Publicada

Ya nadie discute que las dificultades para el acceso a una vivienda, en propiedad o en alquiler, constituye una misión imposible para la mayoría de la población, hasta el punto de convertirse en una emergencia nacional por las consecuencias que supone en el orden social, laboral y económico.

Así lo ha reconocido el presidente de Gobierno en el foro sobre vivienda, aceptando que no es un problema exclusivo de nuestro país, que es de carácter estructural y que afecta sobre todo a las grandes ciudades por razones demográficas y sociales.

Es obvio que existe una gran brecha entre oferta y demanda de viviendas, que aumenta cada día, y que no se podrá resolver de la noche a la mañana. Además, requerirá de tiempo y medidas que no serán fáciles de aprobar y menos aún de implementar para que surtan efecto a corto plazo.

Es obvio que existe una gran brecha entre oferta y demanda de viviendas

Las doce medidas que anunció van desde mejoras fiscales a mayor regulación y otras de impulso. 

Limitar la compra de viviendas para no residentes extracomunitarios aplicándoles un gravamen del 100% sobre el valor de la vivienda, medida que ya han adoptado países como Canadá o Dinamarca, con efectos muy limitados, como ocurrirá aquí. Máxime si se tiene en cuenta que tan solo adquirieron 27.000 viviendas en 2023.

También conceder una exención del 100% en el IRPF al alquiler de viviendas siempre que se aplique el precio de referencia, aunque no se sitúen en zonas tensionadas (hasta el momento solo declaradas por Cataluña); modificar el régimen fiscal especial de las SOCIMI para que solo se aplique cuando se trate de alquiler de viviendas a precios asequibles. 

Aboga porrealizar una reforma fiscal para que las viviendas de uso turístico tributen como cualquier otra actividad económica, lo que conllevaría sujetarlas al IVA y otros impuestos.

Esto, en la práctica supondría que la mayoría de los particulares que las destinan a ese uso renunciarían a hacerlo, o bien se verían empujados a cederlas a un gestor profesional.

Expuso medidas en el orden regulatorio, empezando por el mantenimiento indefinido de la titularidad pública de las viviendas con algún tipo de protección, o endurecer la legislación para perseguir el fraude en los alojamientos de temporada.

También más inspecciones, la clausura de los alojamientos temporales ilegales, que se sumarían a la obligación de inscripción en un registro y obtención de un código para poder comercializarlos en plataformas digitales.

Hubo anuncio de ayudas, como la concesión de avales ICO, o para la rehabilitación de viviendas. No solo destinadas a mejorar la eficiencia energética, también para viviendas vacías que se destinen al alquiler a precio asequible, siempre que se mantengan por un periodo mínimo de cinco años.

Reclamó inspecciones para los alojamientos temporales ilegales 

En resumen, más intervención pública. Incluso, puso como ejemplo para conseguirlo la excepción ibérica que se utilizó para controlar el precio de la energía.

Entre las medidas de impulso, pasan por varias acciones: la primera, que la ley de vivienda aprobada en mayo 2023 se aplique por todas las comunidades autónomas, porque 'la evidencia científica y empírica ha demostrado que la intervención de los mercados, la limitación de precios, funciona' (algo en lo que el mismo Gobernador del Banco de España discrepa, y, por supuesto, también lo hacen/hacemos todos los expertos y agentes que operan/mos en el sector).

La segunda medida se centra en la nueva Empresa Pública de Vivienda (EPV), apoyada en SEPES y SAREB, llamada a resolver todos los problemas.

Para lograrlo, la Administración General del Estado (AGE) acaba de transferir 3.300 viviendas y 2 millones de metros cuadrados de suelo residencial para promover miles de viviendas de protección en régimen de alquiler a precio asequible.

la Administración General del Estado (AGE) acaba de transferir 3.300 viviendas y 2 millones de metros cuadrados de suelo residencial a la EPV

Además, en el primer semestre de 2025 se incorporarán 30.000 viviendas de SAREB, de las que 13.000 ya lo han sido. También se le aportarán todos los inmuebles y suelos propiedad de la AGE que estén desocupados o en desuso.

Anunció que se aprobará un mecanismo legal para que la nueva EPV tenga prioridad en la compra de vivienda y suelo.

Ya sabíamos por declaraciones de la ministra de Vivienda y Agenda Urbana que la EPV gestionará la transformación de suelo, realizará los proyectos, construirá las viviendas y gestionará su explotación.

Por último, anunció un PERTE para vivienda, llamado a impulsar la construcción industrializada y modular de viviendas, que se localizará en la Comunidad Valenciana.

Un conjunto de medidas se pueden resumir en más regulación, más intervención, olvidando que las competencias en materia de vivienda son exclusivas de las comunidades autónomas, mientras que a la AGE solo le corresponde la legislación básica, de forma que resultan absolutamente necesarias para que las medidas consigan llevarse a efecto.

¿Pretende acaso sustituir la AGE al sector privado? Y de ser así, ¿tendría sentido hacerlo cuando este último dispone de más recursos, experiencia demostrada en la construcción de viviendas, y es, por definición, más eficiente que el sector público?.

La función de la AGE sería en todo caso corregir los fallos de mercado, pero de existir estos serían falta de vivienda social, no de vivienda asequible.

Se necesita un gran parque de vivienda social (y también asequible), pero parece que la mayoría de expertos están/estamos de acuerdo en que solo puede llevarse a efecto mediante la colaboración público privada.

Bienvenidas sean todas las medidas que contribuyan a paliar en lo posible la grave situación del acceso a la vivienda, pero mi recomendación es que previamente se consensuen con todas las AAPP y profesionales del sector inmobiliario.

***Julián Salcedo es economista y experto en vivivenda.