En enero de 1952, Winston Churchill llegó al puerto de Nueva York a bordo del Queen Mary en una visita a los Estados Unidos de América. La noticia de la visita llenó por sí sola las portadas de los tabloides por la importancia de la cumbre, pero también la sección de "ecos de sociedad" cuando una reportera del Washington Post publicó una historia contada por los miembros del personal que acompañaban al primer ministro británico.

Unos días antes de partir, habían pedido a Churchill que participara en una ceremonia poniendo la primera piedra en la universidad de la que había sido rector durante años. Para sorpresa de todos los presentes al acto y con la paleta de plata en la mano, como exigía el protocolo, Winston se percató de que la piedra estaba mal nivelada e insistió en que así no podía seguir.

Tras sacar el instrumental de medición comprobaron que tenía razón y que apenas había un desnivel de cuarto de pulgada. El hecho podría haber quedado sólo en una anécdota si no fuera porque la pericia del premier británico poniendo ladrillos venía de lejos. Desde muy joven Churchill sentía pasión por la política, los habanos y levantar muros de ladrillo en sus pocos ratos libres.

Admirado por muchos y referente para no pocos por sus muchas frases lapidarias empleadas en presentaciones para ilustrar que en finanzas nunca las cosas son tan fáciles como las pintamos, me sirvo de la afición del sir para hablar del ladrillo.

Cuando uno habla de inversión inmobiliaria, en España en particular, pensamos sólo en la parte del "tocho" si me permiten la expresión. En esas inversiones que hacemos para que nos den una renta más o menos generosa y que complemente nuestro abanico de inversiones financieras. Pero detrás del ladrillo, hoy, hay mucho más.

Empezamos recordando que los vehículos a través de los cuales podemos invertir son principalmente los Reit (Real Estate Investment Trust) si son de fuera o socimis (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria), que es como los conocemos en España. Y son sociedades de inversión dueñas de activos inmobiliarios y cuyos ingresos proceden fundamentalmente de alquileres, que cotizan en bolsa y tienen muchas obligaciones como cualquier empresa cotizada, pero la principal es repartir dividendos todos los años.

Este tipo de vehículos ya tiene años a sus espaldas. Empezaron a mediados de los años sesenta, fundamentalmente en Estados Unidos, y hoy en día están extendidos por todo el mundo a lo largo de los cinco continentes y con países como China, Rusia, Lituania o Hungría haciendo los deberes para poder establecer las bases legales para su implantación.

Además, las características del mercado han cambiado notablemente. Hace una década los protagonistas era mayoritariamente sector retail, residencias de tercera edad, oficinas, resorts y, ya con mucho menos protagonismo, el sector industrial.

Hoy en día la foto es muy diferente, básicamente, porque la participación del pequeño inversor ha pasado de ser más o menos la tercera parte en 2010 a poco más de una décima parte en 2021. Ahora la mayor parte de las compañías que cotizan pertenecen al sector de infraestructuras, seguido del sector industrial, data centers, vivienda residencial, creciendo sobre todo la participación de activos alternativos que nunca pensamos que podrían participar de esta manera en este mercado.

Hoy en día a través de los Reit podemos invertir en infraestructuras de telecomunicaciones que dan soporte a la telefonía de quinta generación y a las plataformas de distribución de contenido online. En data centers que dan soporte a toda la infraestructura tecnología que nos permite el teletrabajo o la computación en la nube.

Muchos sectores nuevos que se alejan mucho del concepto más tradicional del mercado y que gestionan el activo inmobiliario de sus compañías de una manera muy distinta

En el sector farmacéutico, en empresas de cirugía robotizada, telemedicina o teleasistencia. Compañías de almacenaje, de logística y de distribución y un nuevo concepto de sector residencial que incluye desde estudiantes a nuevos modelos de residencia "todo incluido". Muchos sectores nuevos que se alejan mucho del concepto más tradicional del mercado y que gestionan el activo inmobiliario de sus compañías de una manera muy distinta.

Es un sector difícil porque no hay dos mercados inmobiliarios iguales en dos países por muy cercanos que estén, ni a lo largo del tiempo hay una zona geográfica o un subsector que sistemáticamente lo haga mejor que el resto. Además, las diferencias de performance entre países y sectores son lo suficientemente grandes como para abordar este mercado con instrumentos que permitan una gran diversificación invirtiendo a través del equity y de la renta fija que muchas de estas compañías emiten para financiar su actividad.

Como siempre, uno no puede recomendar comprar esto o aquello sin sentarse con un cliente primero y escuchar sus preferencias, sus necesidades, su horizonte de inversión o, simplemente, que prefiere tener en su cartera y que es lo que seguro no quiere tener.

Pero sí puedo afirmar que, de momento, hay que seguir teniendo bolsa y en estos momentos más, incluso, de lo que hayamos tenido en las ultimas semanas para entrar en el año algo más cargados. Porque si las cosas siguen más o menos como están, tendremos más inflación y un entorno de tipos complicado de gestionar y aquí es donde parte de nuestras inversiones pueden ir a activos menos tradicionales como lo son los Reit. Que tienen riesgo, como todos los activos, pero que desde luego contribuirán a mejorar el perfil de inversión de nuestras carteras en términos de rentabilidad/riesgo y nos aportan algo de rentabilidad extra en tiempos donde la renta fija carece de "income".

Dicho esto, como siempre, vayan de la mano de su banquero o asesor que son los que mejor les conocen y los que pueden darles una recomendación de cuánto y cómo tenerlo en sus carteras…

***Alvaro Galiñanes es director de Inversiones de Santander Private Banking Gestión.