David contra Goliat: los 'retailers' frente a Aena

David contra Goliat: los 'retailers' frente a Aena

La tribuna

David contra Goliat: los 'retailers' frente a Aena

28 enero, 2021 02:36

La crisis provocada por la covid-19 en el sector turístico no solo se ha ensañado con hoteles, bares y restaurantes. Hay, por desgracia, más damnificados. Uno de los sectores más afectados es el del travel retail. Ese gremio compuesto por arrendatarios de locales comerciales situados, sobre todo, en los aeropuertos, a quienes en la jerga profesional se les conoce como retailers.

Los retailers están obligados al pago de unas rentas sustancialmente más elevadas que las rentas que pudieran pactarse para un local de dimensiones y condiciones similares que estuviera situado en la calle o en un centro comercial por tener ‘garantizado’ un flujo de clientela constante: los pasajeros.

Pero esta ‘garantía’ ha desaparecido. Los datos publicados por Aena hablan por sí solos: el pasado diciembre del 2020 cerró con un 79,1% menos de pasajeros que el año anterior y, en total, 2020 ha cerrado experimentado un descenso del 72,4% respecto del total de pasajeros del 2019.

Hay, por desgracia, más damnificados. Uno de los sectores más afectados es el del travel retail

Pero ojalá la preocupación de los retailers pudiera quedarse ahí. Nada más lejos de la realidad. De unos meses a esta parte ha surgido otro problema: el de los contratos de alquiler suscritos con Aena.

Si la cuestión se ha convertido en un problema es porque no está resultando fácil de resolver. Es cierto que en un primer momento Aena se mostró dispuesta a renegociar dichos contratos de alquiler.

Sin embargo, tras ese primer discurso subrayando su buena voluntad llegaron los hechos. A saber: propuestas unilaterales, incondicionales e inmodificables por parte de los arrendatarios. Y cada vez que los retailers se negaban a firmar, Aena redoblaba la ofensiva poniendo sobre la mesa propuestas todavía más severas que las anteriores. Así hasta el pasado 18 de enero, cuando AENA enseñó su última carta hasta la fecha. Una carta que ha puesto en pie de guerra a los arrendatarios.

La configuración de los contratos de arrendamiento estipula que los arrendatarios deben pagar una renta variable con carácter mensual, que se configura como un porcentaje de sus ventas brutas (pudiendo alcanzar hasta un 40% en algunos casos). Por otro lado, los arrendatarios están obligados a alcanzar una renta garantizada mínima anual (RMGA), que se calcularía en función de los datos de ventas y facturación de ese mismo local en ejercicios anteriores

Pues bien, la última propuesta lanzada por Aena propone una reducción del 50% de la RMGA desde el 21 de junio de 2020 (fin del estado de alarma) hasta el 8 de septiembre de 2021, siempre y cuando el resultado de prorratear la RMGA por el flujo de pasajeros no arroje una cifra superior, en cuyo caso se facturará esta.

Sin embargo, esa propuesta lanzada por Aena impide una honesta adaptación de los contratos de arrendamiento a la realidad actual, ya que parece obviar las circunstancias fundamentales que han provocado esta situación: cierre de locales, descenso dramático del flujo de pasajeros y ausencia de turismo.

Circunstancias que han provocado que la práctica totalidad de retailers haya facturado entre un 80% y un 90% menos que en el año 2019, provocando que el importe de las rentas que los retailers deben abonar por los arrendamientos en 2020 suponga ahora entre un 300% y un 350% de sus ingresos, cuando en un año normal suponían únicamente un 35%.

De aplicar la reducción propuesta por Aena , esas rentas supondrán entre un 150% y un 175% de los ingresos, muy lejos de ese 35% habitual.

Además, esa propuesta de reducción del 50% de la RMGA es aplicable solamente hasta el 8 de septiembre de 2021. Ello ha llamado mucho la atención a los retailers, ya que Aena había situado sus previsiones de recuperación del flujo de pasajeros a parámetros de normalidad en algún momento entre el 2024 y el 2027.

 Aena había situado sus previsiones de recuperación del flujo de pasajeros a parámetros de normalidad en algún momento entre el 2024 y el 2027

Por tanto, no resultaría descabellado que las medidas que propusiera el gigante aeroportuario se dilatasen al menos hasta el año 2024, sin perjuicio de que las partes pudieran incluir algún pacto que acortase el plazo de aplicación si se llegase antes a esa recuperación.

Como se puede observar, en cuanto se pone la propuesta de Aena frente a la situación de los retailers el desequilibrio entre ambas realidades salta a la vista.

Es esta ecuación la que ha llevado a la guerra a los retailers. Es cierto que algunos ya habían decidido judicializar el asunto, pero otros muchos todavía albergaban la esperanza de que AENA cambiase de actitud. No ha sido así. Su última propuesta, la más severa hasta la fecha, supone una amenaza directa a la viabilidad del negocio retailer.

A nadie escapa la dificultad que encierra adaptar los contratos de arrendamiento a la crisis vírica y la consiguiente crisis socioeconómica que estamos sufriendo.

Nadie espera, tampoco, que Aena regale duros a pesetas. Pero sí que se siente en la mesa de negociación con disposición de alcanzar un acuerdo de mínimos que permita a los arrendatarios, algunos de los cuales son empresas familiares, capear una situación rayana en lo desesperante. Hasta la fecha su postura ha impedido el diálogo. Y así, es sabido, difícilmente se llega a ningún puerto.

*** Alberto Bauzá de la Cuadra es abogado de Lexpal Abogados.

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