Alquileres comerciales y Covid-19: España vs Europa

Alquileres comerciales y Covid-19: España vs Europa

La tribuna

Alquileres comerciales y Covid-19: España vs Europa

13 abril, 2020 03:14

El RD 8/2020 de 17 de marzo declaró el estado de alarma en nuestro país para hacer frente a la epidemia del Covid-19 en todo el territorio nacional. Junto con esa declaración de alarma, se han adoptado muchas medidas de carácter sanitario y otras de tipo económico y legal en diversos sectores (laboral, concursal, societario, mercado de capitales, hipotecas, etc.).

Igualmente, se han adoptado (a través del RD 11/2020 de 1 de abril) una serie disposiciones para la protección de familias y colectivos vulnerables haciendo hincapié en: (i) la especial vulnerabilidad en que incurran los arrendatarios de vivienda habitual, y en (ii) evitar que dichas medidas en defensa de los arrendatarios puedan perjudicar la situación de los pequeños propietarios. El RD desarrolla una serie de medidas con esa doble finalidad, pero no va más allá, es decir, deja fuera de toda regulación la problemática derivada de los arrendamientos de local de negocio.

Contrariamente a la posición actual del Gobierno de España, vemos en países de nuestro entorno y, en concreto en el ámbito de la Unión Europea, como se están adoptando medidas para mitigar los efectos que la crisis puede tener en el cumplimiento de la obligación del pago de la renta en los alquileres comerciales.

En Francia, a través del artículo 11 de la Loi d’urgence para hacer frente a la epidemia del Covid 19, de fecha 23 de marzo, y de la Ordonnance 2020-316 de 25 de marzo que la desarrolla, se ha establecido que a las denominadas "microempresas" (menos de 10 empleados y hasta dos millones de facturación) que ejerzan una actividad económica particularmente afectada por la crisis del coronavirus (precisada en una pérdida de facturación de más del 70% en el mes de marzo de 2020 en relación con el mismo mes de 2019), no se les podrá aplicar penalidad económica alguna, interés de demora, activación de garantías o fianzas, reclamación de daños y perjuicios ni se podrán adoptar medidas de resolución del contrato, en caso de impago de sus rentas mensuales.

Dichas medidas son de aplicación a todas aquellas rentas arrendaticias que se devenguen desde el 12 de marzo hasta dos meses después del levantamiento del estado de urgencia en Francia.

Frente a la posición de España, vemos que en la UE se están adoptando medidas sobre la obligación del pago de alquileres comerciales

Como consecuencia de dicha regulación, el Consejo Nacional de Grandes Superficies (CNCC en francés) ha decidido suspender el cobro de los recibos de la renta correspondientes al mes de abril e igualmente, algunos actores del mercado como Compagnie de Phalbourg (promotora en España del centro comercial y de ocio Open Sky) han decidido anular las rentas de los locales de no alimentación devengados entre el 15 de marzo y el 15 de abril y otros, como Ceetrus (grupo Auchan) o Carmila (grupo Carrefour) han decidido, como mínimo, suspender la renta en el mismo periodo.

Con la regulación citada, se plantea en Francia el debate de si el arrendatario tiene mecanismos jurídicos de derecho positivo para dejar de pagar la renta. El concepto de fuerza mayor y su interpretación jurisprudencial en el país vecino llevan a la conclusión de que no existe ese derecho a dejar de pagar la renta de forma unilateral, pero sí que los arrendatarios gozarán de la protección que les da la regulación extraordinaria citada.

En el caso alemán, el Parlamento ha adoptado una serie de medidas en relación con los alquileres comerciales que van más allá de lo previsto en Francia dado que, expresamente, se ha dispuesto la prohibición de resolver el contrato en caso de impago de las rentas correspondientes a los meses de marzo, abril y mayo del presente año y se ha otorgado a los arrendatarios un generoso plazo, hasta el 30 de junio de 2022, para saldar esas deudas.

De hecho, está regulación, que no tiene restricción especifica sobre las capacidades y situación económica del arrendatario, ha permitido a grupos como HM y Adidas no abonar las rentas del mes de abril en Alemania.

Por último, y ya fuera del ámbito comunitario, el Reino Unido ha previsto, de forma similar que, en Alemania, pero con alguna limitación, un periodo de franquicia de tres meses en el pago de la renta para los alquileres comerciales y, se establece, igualmente que cualquier procedimiento de resolución contractual en curso quede congelado hasta el 30 de junio o fecha posterior si el gobierno británico así lo decide.

Volviendo a nuestro país, y a falta de regulación alguna, no queda otra solución que acudir a la famosa cláusula rebus sic stantibus, al concepto de fuerza mayor y al principio de buena fe contractual que tantos ríos de tinta están generando.

*** Luis Gomez Angelats es socio del área Mercantil KPMG Abogados.

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