La Ley de Vivienda es ya una realidad. Con la luz verde obtenida en el Senado, concluye el trámite de urgencia para dotar al país de la primera norma de estas características de la democracia, que aspira a revolucionar el mercado del alquiler ante las escaladas de precios y la consiguiente dificultad de acceso a la vivienda.

Lo hará con topes de precios esencialmente para áreas tensionadas -allí donde se entiende que hay mayor presión para las rentas- y también con la reducción de la consideración de lo que es un gran tenedor: bastará ahora con tener cinco viviendas en estas zonas. En paralelo, pretende fomentar la construcción de vivienda destinada a alquiler asequible.

Varios de estos cambios preocupan al sector y analistas económicos, que han multiplicado sus advertencias en los últimos días. El Banco de España, por ejemplo, avisa de que el tope al alquiler puede conllevar "efectos indeseados", como elevar los precios y que caiga el número de viviendas disponibles.

[El BdE alerta: el tope al alquiler de la Ley de Vivienda traerá subidas de precios y una menor oferta de pisos]

Recelo también desde el Consejo General de Economistas. Creen que la norma puede bloquear el acceso a la vivienda en alquiler a los sectores con menos niveles de renta por esa reducción de la oferta que esperan como resultado del control de precios, que será inferior al IPC. 

Éstas son algunas de las claves de la Ley para entender qué cambia a partir de ahora.

¿Qué es una zona tensionada?

Serán todas aquellas áreas en las que se cumpla al menos uno de los siguientes requisitos: que la cantidad destinada a pagar el alquiler más gastos supere el 30% de la renta media de hogar, o que el precio en esta zona haya aumentado en más de tres puntos por encima del IPC en los cinco años anteriores.

¿Y dónde sucede esto? Se estima que en el 61% de nuestro país. Las provincias con mayor población concentran el mayor número de áreas tensionadas, con Baleares a la cabeza, seguida de otras como Málaga, Alicante, Barcelona, Las Palmas o Madrid. Se calcula que el 40% de sus zonas podrían declararse tensionadas.

Serán las comunidades autónomas las que realicen esta declaración, puesto que son las competentes en materia de vivienda. Su valoración estará vigente durante tres años, con posibilidad de prórroga anual.

[El 61% de los hogares españoles se encontrará en 'zonas tensionadas' con la nueva Ley de Vivienda]

Estar dentro de una zona tensionada determinará la aplicación de otros cambios clave que recoge la Ley, como los topes al precio o los cambios en la consideración de gran tenedor.

¿Qué es un gran tenedor?

Cualquier ciudadano o empresa que tenga más de diez inmuebles, con independencia de en qué lugar de España se encuentren.

No obstante, si la comunidad autónoma lo decreta, se podrá dar esta categoría a todos aquellos que tengan cinco casas dentro de una misma zona tensionada.  

Tope al alquiler en nuevos contratos

Una de las partes más polémicas de la Ley. Está pensado esencialmente para zonas tensionadas. Habrá un nuevo índice de referencia al margen del IPC que establecerá la renta máxima de la vivienda para los nuevos contratos, pero aplicará solo a grandes tenedores.

Si son pequeños tenedores en áreas tensionadas, la referencia será el contrato anterior, aunque se contempla la posibilidad de aumentar su precio un 10% si han realizado mejoras en las viviendas.

¿Qué tendrá en cuenta este índice de referencia?

Las particularidades de este nuevo indicador, que elaborará el INE, aún se estudian, pero primarán criterios como la eficiencia energética, la accesibilidad o la actualización que tenga la vivienda.

Se dejarán fuera, por tanto, otros criterios como pueda ser los metros cuadrados, el número de habitaciones o los servicios de la comunidad.

¿Y para actualizar la renta?

Habrá otro índice de actualización anual del alquiler, que también se situará por debajo del IPC. Debe elaborarlo el INE, y se espera que esté listo a partir de 2024. Su cometido: contener las subidas que se vienen produciendo a consecuencia de la escalada de la inflación. 

Mientras ese índice llega, se mantiene el límite del 2% para este año en la subida del alquiler y se eleva al 3% en 2024.

Gastos de inmobiliaria

Los honorarios de las inmobiliarias, y que suelen corresponder a un mes de alquiler, pasa a pagarlos el casero. Además, los propietarios no podrán aumentar los alquileres con nuevos gastos, como comunidad o tasas de basura, por ejemplo. 

Asimismo, se prohíbe pagar en metálico el alquiler. No obstante, se deja margen a seguir usando efectivo si una de las partes no tiene cuenta bancaria ni acceso a medios electrónicos de pago.

¿Y los pisos turísticos?

No se verán afectados por los topes de precios que se prevén para zonas tensionadas. Esto será así porque los alquileres turísticos son competencia de las comunidades autónomas y los municipios, y no puede por tanto una ley estatal contemplar medidas que le afecten. 

Así, los propietarios que tengan la vivienda en alquiler turístico sí podrán actualizarla conforme al IPC en zonas tensionadas.