La ministra de Vivienda y Agenda Urbana, Isabel Rodríguez; el vicepresidente primero y ministro de Economía, Comercio y Empresa, Carlos Cuerpo; la ministra de Inclusión; Seguridad Social y Migraciones y portavoz del Gobierno, Elma Saiz; y el ministro de Política Territorial y Memoria Democrática, Ángel Víctor Torres; durante la rueda de prensa posterior al Consejo de Ministros. Europa Press
El Gobierno topa los alquileres al 2% el día que la inflación roza el 5% y permite al inquilino quedarse hasta diez años
Cuerpo admite que el escenario económico ha empeorado más de lo previsto.
Muchos pequeños propietarios pueden salir del mercado del alquiler.
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El Gobierno ha aprobado una reforma de los alquileres que topa en el 2% las subidas de renta que puedan hacer, con el ánimo de controlar los precios. El mismo día que se ha sabido que la inflación roza ya el 5% por el "cambio de escenario económico" que ha generado el efecto de la subida de los carburantes en toda la economía.
Por un lado, se disparan los precios muy por encima de lo previsto; y por otro, la intervención en las rentas del alquiler penaliza a unos pequeños propietarios que, además, deberán ampliar ahora sus contratos y prorrogarlos luego con una actualización del precio topada que puede limitar sus ingresos una década.
Y lo peor es que la mayor parte de los operadores y plataformas inmobiliarias coinciden en que el decreto no ataja la base del problema: la falta crónica de vivienda que sufre el país. Al contrario, la inseguridad jurídica que se genera puede agudizar la caída en la oferta que se ha generado desde 2023, con la Ley de Vivienda.
Se puede lograr una caída a corto plazo de las rentas en las zonas más tensionadas, algo que no tendrá apenas efecto en la escalada de la inflación, que ya sufre el efecto de segunda vuelta de los costes de la energía en casi todos los sectores económicos.
El preámbulo del decreto publicado en el BOE llega a justificar en esta subida de los precios, con los de la vivienda en el 12,9% al alza, las medidas de choque para prorrogar contratos y topar la actualización de rentas.
"Para afrontar las consecuencias económicas y sociales de estos incrementos inflacionarios como consecuencia de los conflictos internacionales, el real decreto-ley establece una prórroga extraordinaria de los contratos de alquiler de vivienda y una limitación extraordinaria de la actuación de la renta de los contratos de alquiler hasta el 31 de diciembre de 2027", dice el preámbulo.
"No se procederá actualización alguna de la renta cuando el precio del alquiler de la vivienda sea superior al límite máximo del índice de precios de referencia y, cuando dicho precio no sea superior, podrá ser de hasta a un dos por ciento, en defecto de pacto entre arrendador y arrendatario", remata.
![Carlos Cuerpo, vicepresidente primero y ministro de Economía.](["https:\/\/s3.elespanol.com\/k\/imgp\/cms\/elespanol\/11365044.jpg?p=w:320\/h:240&h=sFcxQLt9"])
Los pequeños arrendadores de uno o dos pisos son el 90% del mercado del alquiler en España y las contraprestaciones fiscales que el decreto les ofrece, si bajan precios o los suben sin pasar el límite establecido al renovar los contratos, no siempre compensan una caída de la rentabilidad que puede durar muchos años.
Algunas entidades, como Idealista o la Fundación Alquiler Seguro, han calculado una caída de la oferta de pisos en alquiler de entre el 18% y el 20% en los últimos tres años, justo desde que se entró en vigor la Ley de Vivienda, que ahora puede verse agudizada.
El temor que se respira en el gremio de caseros es que la incertidumbre que genera el hecho de haber tenido que separar la reforma en dos decretos, y la falta de entendimiento político, atemorice más a quienes dudaban entre sacar o no su piso al mercado.
"La esencia del problema es muy anterior a la actualización o la duración de los contratos y tiene que ver con la inmensa falta de vivienda disponible en el mercado. Prorrogar la duración de los contratos, hacerlos indefinidos o limitar la subida de las rentas no pone en el mercado ni una sola casa, sino todo lo contrario", advierten desde Idealista.
![Juan Bravo y Alberto Nadal](["https:\/\/s3.elespanol.com\/k\/imgp\/cms\/elespanol\/11365982.jpg?p=w:320\/h:240&h=VrXg4i-E"])
"La oferta va a desaparecer del mercado y condena el futuro de miles de inquilinos que buscan y buscarán vivienda en alquiler y no la encontrarán", rematan desde la plataforma digital.
A corto plazo, un control de las rentas con subidas no superiores al 2% en zonas tensionadas, puede suponer un freno a la subida de los alquileres en esos mercados concretos. Pero la falta de oferta provocada en el mercado traerá más subidas. "Es lo que ha ocurrido en Barcelona desde hace tres años", recuerdan.
El profesor de Economía de Comillas-ICADE, Leandro Escobar, asegura que son medidas que entorpecen el mercado y buscan proteger a los inquilinos, a costa de un mal mayor, que será una falta de oferta crónica de pisos para alquilar.
"Puntualmente, puede que haya alguno que le venga bien, pero en general, no parece que los decretos sirvan para compensar a los propietarios en todos los riesgos asociados que tienen cuando ponen una vivienda en alquiler", explica el profesor.
Pequeños propietarios
Una visión similar mantiene María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa. A su juicio, muchas de las medidas ya se han planteado durante los últimos años. Esta sucesión de cambios genera incertidumbre y resta estabilidad al mercado. Por eso, defiende que la protección de los hogares vulnerables debe ir acompañada de políticas que aumenten la vivienda pública y asequible.
Matos pone el foco especialmente en los pequeños propietarios. Recuerda que son ellos quienes sostienen la mayor parte de la oferta de alquiler en España. Por eso, advierte del riesgo de que abandonen este mercado ante la falta de seguridad y busquen otras alternativas para obtener rentabilidad.
"Si ellos no están, tan solo tendríamos un 2% de viviendas en el mercado, sin ellos no hay mercado de alquiler", asegura. Matos apunta al reducido peso del parque público de alquiler y defiende que, hoy por hoy, España depende de los particulares para cubrir buena parte de la demanda.
El temor es que las nuevas restricciones aceleren esa salida. Según los datos aportados por Fotocasa, el 24% de los propietarios consultados prevé retirar su vivienda del alquiler de larga duración cuando termine el contrato. "Prevemos tener en torno a un 20% menos de oferta de la que ya tenemos", señala Matos.
![Puerta del Sol.](["https:\/\/s3.elespanol.com\/k\/imgp\/cms\/elespanol\/11365271.jpg?p=w:320\/h:240&h=CKXk8MYp"])
La portavoz considera que una parte de esos propietarios puede optar directamente por vender. Otros pueden endurecer las condiciones para elegir inquilino o trasladar el mayor riesgo al precio. "Dar estabilidad al inquilino es muy necesario, pero esa estabilidad no puede conseguirse eliminando la capacidad de decisión del propietario sobre su vivienda", sostiene.
En esa misma línea, la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE) advierte que "con prórrogas y límites no se construye ni una sola vivienda más". Incluso valoran de forma positiva el IVA superreducido para la VPO y los avales del ICO, pero a sabiendas de que lo que hace falta es más suelo finalista, más agilidad urbanística y de licencias, y más seguridad jurídica.
Coincide con la Confederación Nacional de la Construcción (CNC), que asegura que España necesita aumentar de forma importante la oferta. Para ello, la patronal pide desbloquear la reforma de la Ley del Suelo y sacar más suelo al mercado. Calcula que hacen falta más de las 750.000 viviendas que calculó en junio el Banco de España en su informe.
Hay que recordar que incluso el Banco de España advertía en ese informe que este tipo de medidas sobre la demanda del alquiler podían servir para frenar un fallo puntual del mercado, pero corrían el riesgo de provocar restricciones de oferta y más desequilibrios macroeconómicos si se mantenían en el tiempo.
Es un riesgo del que los técnicos del Ministerio de la Vivienda son conscientes, pero se aferran a la bajada puntual de rentas que pueden lograr en algunas grandes ciudades, como Madrid y Barcelona, para frenar como se pueda lo que se considera una "sangría" en el negocio del alquiler.
