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Bruselas da armas legales a ciudades y regiones para frenar a Airbnb y segundas residencias en zonas tensionadas
El Ejecutivo comunitario exige no obstante que cualquier restricción esté debidamente justificada y sea proporcional y limitada a un plazo de 5 años.
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La Comisión de Ursula von der Leyen ha adoptado este miércoles la nueva Ley Europea de Vivienda Asequible, que da armas legales a ciudades y regiones para poner coto a los alquileres turísticos a través de plataformas como Airbnb y a las segundas residencias en las zonas más castigadas por la escalada de los precios de la vivienda.
"La falta de vivienda asequible preocupa a muchos ciudadanos europeos. Los trabajadores esenciales y los estudiantes no pueden permitirse vivir allí donde trabajan y estudian", ha señalado la presidenta del Ejecutivo comunitario.
"Hace un año prometí abordar el problema de la vivienda asequible en Europa. Hoy damos un paso en esa dirección, proporcionando más claridad y apoyo a las autoridades locales y a las comunidades, teniendo en cuenta las realidades de cada territorio", sostiene Von der Leyen.
La norma -que todavía debe ser aprobada por los Gobiernos y la Eurocámara y que puede sufrir cambios importantes durante su tramitación- introduce por primera vez a escala europea el concepto de zona tensionada, inspirado, según fuentes comunitarias, en la legislación española.
Es en estas áreas donde Bruselas considera que estaría justificada una intervención. El principal indicador será la ratio entre el precio de la vivienda y los ingresos: habrá zona tensionada cuando comprar un apartamento medio requiera más de ocho años de salario.
Pero el Ejecutivo comunitario tampoco quiere dar carta blanca a las autoridades ni que la intervención se convierta en el "Salvaje Oeste". Para preservar el mercado interior, la norma fija una serie de límites a las restricciones que podrán imponer ciudades y regiones.
Cualquier medida deberá responder a una serie de criterios comunes en toda la UE: tendrá que ser necesaria y estar basada en pruebas, estar adecuadamente calibrada, demostrar que no existen alternativas menos restrictivas, limitarse estrictamente a las zonas afectadas y no aplicarse con carácter retroactivo.
La Ley de Vivienda Asequible añade además una batería de salvaguardas para proteger a ciudadanos y empresas. Las restricciones deberán garantizar la seguridad jurídica y las expectativas legítimas, tendrán una duración máxima de cinco años, prorrogables, serán transparentes y recurribles, protegerán de forma absoluta la residencia habitual y no podrán ser discriminatorias.
Además, tanto la identificación de zonas tensionadas como la imposición de restricciones a los alquileres turísticos y las segundas residencias serán voluntarias para regiones y ciudades. La UE les proporciona cobertura legal para intervenir, pero no les obliga a hacer nada si no lo consideran necesario.
"No imponemos ninguna. Corresponde exclusivamente a las autoridades competentes, dentro del marco del derecho nacional, decidir si actúan y qué medidas adoptan", ha dicho la vicepresidenta primera de la Comisión, Teresa Ribera, la responsable última de la norma.
El Ejecutivo comunitario ha descartado de nuevo medidas más agresivas como la introducción de controles a los precios del alquiler, como había reclamado el Gobierno de Pedro Sánchez.
Aunque sus competencias en materia de vivienda son escasas, Bruselas ha decidido intervenir ante el deterioro persistente del acceso a un hogar en toda la UE. El Ejecutivo comunitario admite que el uso de los inmuebles para fines distintos de la residencia habitual no está en el origen del problema, pero sí puede agravarlo.
En determinadas zonas, una parte considerable de viviendas se dedica al alquiler de corta duración, una actividad que ha crecido con rapidez en los últimos años. Entre 2018 y 2024, prácticamente se duplicó, con un aumento del 93% en las cuatro principales plataformas.
La situación varía mucho de un país a otro, pero los alquileres de corta duración se concentran más en las zonas sometidas a mayor presión. Por ejemplo, en el centro de Madrid hay unos 40 alojamientos turísticos por cada 100 viviendas del mercado de alquiler de larga duración, según los datos de la Comisión.
Muchos Estados miembros, regiones o ciudades europeas ya han tomado medidas para restringir el alquiler vacacional. Uno de los más radicales de toda Europa ha sido el Ayuntamiento de Barcelona, que ha aprobado prohibir Airbnb a partir de 2028.
Sin embargo, el actual marco legal es demasiado general a la hora de limitar el alquiler turístico, lo que ha disparado la litigiosidad. La Ley de Vivienda Asequible busca cerrar esa brecha, reforzar la seguridad jurídica y evitar que sean los tribunales quienes acaben dirimiendo cada restricción.
Las medidas adoptadas antes de su entrada en vigor no tendrán que adaptarse al nuevo reglamento y seguirán sometidas a las normas europeas y nacionales vigentes. No obstante, las autoridades podrán revisarlas voluntariamente para ajustarlas al nuevo marco si lo consideran conveniente. Así, Bruselas evita reabrir medidas ya aprobadas, pero deja la puerta abierta a actualizarlas.
Segundas residencias
En cuanto a las segundas residencias, la Comisión sostiene que la nueva norma no introduce ninguna restricción a escala de la UE sobre su compra o uso ni otorga nuevas competencias a las autoridades nacionales, regionales o locales para imponerlas.
Pero este tipo de medidas ya existen, con distintas fórmulas, en varios Estados miembros y pueden afectar a la libre circulación de capitales y a otras libertades del mercado único. Por ello, Bruselas ha decidido introducir también aquí criterios comunes.
"Las segundas residencias forman parte de nuestra realidad y seguirán formando parte de ella. La cuestión es si un ayuntamiento puede establecer que, en las nuevas construcciones, se dé prioridad al uso como residencia habitual", ha explicado la vicepresidenta Ribera.
"Esto refleja muy bien el tipo de tensiones que estamos experimentando en áreas muy tensionadas: la gente se da cuenta de que en sus ciudades hay una enorme cantidad de casas vacías (...) Esto puede ocurrir en España, pero no solo", ha insistido.
La propuesta legislativa se acompaña de una Recomendación sobre la asequibilidad y la oferta de vivienda en las zonas sometidas a mayor presión, que no es jurídicamente vinculante.
En ella, Bruselas insta a las autoridades a aumentar la oferta allí donde más se necesita, acelerando la planificación y los permisos para construir, rehabilitar y reconvertir edificios, y facilitando la inversión. También les anima a concentrar estos esfuerzos mediante Planes de Aceleración de la Vivienda.
