La ministra de Vivienda y Agenda Urbana, Isabel Rodríguez, en una imagen de archivo.
La bronca entre el Gobierno, las CCAA y los Ayuntamientos bloquea la construcción de siete millones de pisos
El desarrollo de suelo urbanizable lleva paralizado una década y la falta de personal deja la situación laboral de las empresas en niveles de 1999.
Más información: La subida de precios de la vivienda dispara un 61% las donaciones de pisos de padres a hijos en cinco años.
España podría construir siete millones de pisos si no fuera por la pelea entre administraciones y el parón de las constructoras
Todo el mundo está de acuerdo en que el drama social de la vivienda en España se produce por una falta de oferta. No hay pisos suficientes para todos los hogares que se generan, en plena avalancha de inmigrantes en busca de trabajo y una vida mejor que la que tenían en su país de origen.
También todo el mundo conoce los datos: los 240.000 nuevos hogares de media que se han generado cada uno de los últimos cuatro años están muy por encima de los entre 90.000 y 100.000 nuevos inmuebles que han salido a la venta. Eso ha generado un déficit creciente de 750.000 pisos.
Pero lo que no todo el mundo sabe es que en España hay suelo urbanizable y planificación urbanística desde hace más de un lustro para crear hasta siete millones de pisos, de los que 1,1 millones estarían en las seis ciudades de mayor demanda. ¿Qué es lo que produce el bloqueo de la oferta y dispara los precios hasta el punto de que ya expulsa a los potenciales compradores del mercado?
El informe que ha publicado el Banco de España lo deja muy claro: largos y complejos procesos regulatorios de transformación y ejecución urbanística que pueden llegar a ser de diez años, por falta de coordinación entre el Estado, las CCAA y los ayuntamientos, junto con un sector de la construcción y promoción noqueado desde la gran crisis inmobiliaria.
Según los últimos datos del Sistema de Información Urbana (SIU) del Ministerio de Vivienda, si se establece una ciudad construida promedio en España, existe reserva de suelo urbanizable como para aumentar su tamaño en un 53%, es decir, para hacer media ciudad más.
![Pedro Sánchez, presidente del Gobierno, junto a Isabel Rodríguez, ministra de Vivienda](["https:\/\/s3.elespanol.com\/k\/imgp\/cms\/elespanol\/11242664.jpg?p=w:320\/h:240&h=7OVkHalj"])
Es cierto que hay una gran heterogeneidad territorial y urbana en España. No es igual el desarrollo en las grandes capitales que en las zonas más despobladas.
Pero las estimaciones del SIU recogidas por la investigación del Banco de España apuntan a que Madrid podría tener 550.000 viviendas más, Barcelona otras 120.000 y capitales como Sevilla, hasta 163.000.
El diferencial entre vivienda construida y nuevos hogares se mantuvo a favor de las primeras hasta 2011, tras la vorágine constructora de la burbuja inmobiliaria. A partir de ese año se inicia el desequilibrio, que se intensifica sobre todo en los últimos cuatro ejercicios: el 52% del déficit estimado de viviendas se ha generado entre 2021 y 2025.
Frente a esa fuerte demanda, los datos demuestran que en las seis grandes ciudades de España, el incremento en el número previsto de viviendas en sus áreas en desarrollo urbano ha sido nulo o muy limitado entre 2019 y 2025.
Los datos del Ministerio de Vivienda sobre 2025 demuestran que, a finales de 2025, el 71% de los municipios españoles no había modificado sus Planes Generales de Ordenación Urbana desde 2008.
El problema es más grave: no solo no se desarrolla suelo reservado como urbanizable, sino que la lenta gestión de la planificación que se realiza en CCAA y corporaciones locales deja en mínimos el grado de ejecución: Sevilla sólo ha levantado el 28% de las previstas en estos años, Madrid y Málaga el 35%, y Zaragoza el 46,4%.
![Arte EE.](["https:\/\/s3.elespanol.com\/k\/imgp\/cms\/elespanol\/10934621.jpg?p=w:320\/h:240&h=spFLkSMe"])
La propia CNMC advirtió que los plazos para la transformación de suelo urbanizable en viviendas en España pueden superar los diez años, para pasar el calvario de trámites burocráticos que deben cubrir en los distintos niveles administrativos (Estado, CCAA y ayuntamientos), muchos de ellos duplicados.
Los ayuntamientos pequeños necesitan la ayuda de las CCAA, y el Estado se limita a poner en marcha iniciativas de vivienda pública, poco rentables para el sector privado y que parten de un déficit estructural iniciado hace más de una década que tardará otros diez años en recuperarse.
La crisis empresarial
La pelea política entre Gobierno, CCAA y corporaciones locales de distinto signo político, exacerbadas por el elevado grado de polarización que se sufre desde 2019, han generado una parálisis administrativa tremenda en el ámbito de la vivienda que tampoco anima a las empresas a arriesgar su dinero.
Esa es la otra gran parte del bloqueo de la oferta de vivienda, a pesar de que hay suelo de sobra para edificar y financiación suficiente como para frenar la subida de precios y el impacto social y económico que puede suponer este enquistamiento.
La crisis financiera e inmobiliaria que se inició en 2008 se alargó hasta 2015 y dejó un tremendo reguero de empresas constructoras y promotoras de poco tamaño y rentabilidad ajustada. El año pasado, el 95% de este tipo de empresas tenían menos de 10 trabajadores.
Sólo el 10% de las empresas del sector con más de 250 personas cuentan con el músculo financiero y profesional necesarios como para sacar adelante grandes promociones de vivienda que ayuden a levantar la oferta.
![La ministra de Vivienda y Agenda Urbana, Isabel Rodríguez, interviene durante una sesión de control al Gobierno, en el Congreso de los Diputados.](["https:\/\/s3.elespanol.com\/k\/imgp\/cms\/elespanol\/11295796.jpg?p=w:320\/h:240&h=cY-7GmAu"])
Pero además del calvario burocrático y el laberinto de leyes que pululan en el sector, el negocio constructor residencial afronta dos problemas graves: una falta crónica de personal cualificado y, en los últimos tiempos, las trabas para conseguir el suministro eléctrico en medio de un colapso de redes difícil de solventar.
Los analistas del Banco de España advierten con sorpresa cómo la construcción apenas empleaba en el primer trimestre de este año al 7% de los afiliados a la Seguridad Social. Eso supone un colectivo cercano al millón y medio de personas, de los que algo más de 400.000 son autónomos.
El problema es que ese es el nivel de actividad equivalente que tenía el sector en 1999, hace 27 años.
La última encuesta del Banco de España demuestra que el 63% de las empresas del sector tenía problemas para encontrar personal cualificado, y ése era el principal problema de su actividad.
Si a los gastos de personal se les une la subida de los materiales, el aumento de costes que sufren en su actividad básica en los últimos cinco años ha sido del 35%. Eso supone un fuerte impacto en el precio final, que se une al incremento paulatino del valor del suelo urbanizable paralizado.
Como decíamos al inicio de este tema, todo el mundo parece saber cuál es el problema de la vivienda en España. Incluso que la solución es construir más.
Pero el cúmulo de factores que influyen entre una cosa y la otra requieren un grado de consenso político, simplificación regulatoria y descarga burocrática, difícil de conseguir en la vorágine política actual.
