Venta de viviendas okupadas ilegalmente: el precio puede ser hasta un 50% más barato

En un contexto en el que el precio de la vivienda no para de subir, uno de los datos más relevantes del mercado de viviendas okupadas es el descuento con el que se venden estos inmuebles, que puede situarse entre el 40% y el 60% respecto a su valor de mercado.

Juan Pedro Caro, experto en viviendas okupadas de Templo Consulting explica a EL ESPAÑOL-Invertia que el origen de gran parte de estos inmuebles se remonta a la crisis financiera de 2008 a 2014.

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En ese período de tiempo, las entidades bancarias agruparon activos inmobiliarios con impagos y los vendieron en bloques a fondos de inversión, lo que se conoce como "fondos buitre".

“Compraban carteras de 200 inmuebles a precios muy reducidos, sabiendo que había ocupantes. Después han ido individualizando esas viviendas y sacándolas a la venta poco a poco para maximizar el beneficio”, explica.

Según Caro, este proceso sigue siendo hoy el principal origen de las viviendas okupadas que llegan al mercado. Los casos de propietarios que son particulares, y que tienen pisos por herencias o situaciones puntuales, existen, pero son mucho menos frecuentes.

El experto detalla que el perfil del comprador ha cambiado en los últimos años. Si antes eran casi exclusivamente fondos o empresas especializadas, ahora también entran pequeños inversores e incluso particulares.

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“La situación del mercado hace que cada vez más gente se interese. Es una de las pocas formas de acceder a vivienda a precios más accesibles”, apunta. Ya es un filtro de búsqueda dentro de portales inmobiliarios como Idealista.

En cuanto al descuento, Caro sitúa la rebaja habitual entre el 40% y el 60%, aunque matiza que depende de múltiples factores como la ubicación del inmueble, el estado de la vivienda o el perfil de los ocupantes.

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Explica que “no es lo mismo una vivienda en una gran capital que en un municipio pequeño, ni tampoco influye igual si hay menores, personas vulnerables o determinadas circunstancias”.

El proceso de compra es complejo. Antes de iniciar cualquier vía judicial, es obligatorio intentar una negociación con los ocupantes mediante los llamados MASC (medios adecuados de solución de controversias).

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“El propietario o comprador tiene que intentar llegar a un acuerdo antes de demandar. Si no se hace ese intento, el juez va a desestimar la demanda”, señala el experto.

Cuando no hay acuerdo, se inicia el procedimiento judicial de desahucio, que puede alargarse en función del juzgado, la oposición de los ocupantes o la existencia de informes de vulnerabilidad emitidos por servicios sociales.

“Si hay vulnerabilidad acreditada, el lanzamiento puede paralizarse. Y si los ocupantes se oponen, el proceso se complica y puede requerir juicio”, añade.

Para acelerar el proceso, algunos propietarios de estas viviendas contratan a empresas de desokupación. Caro explica que esto sucede porque "son personas que imponen mucho" y la presión les lleva a negociar.

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El okupante pide una cantidad económica y se marchan con eso para irse a otra vivienda. El experto señala que existe un debate legítimo sobre la legalidad de estas prácticas: "Muchas veces se sobrepasan y acosan a los okupantes".

El grado de conocimiento del marco legal de estos casos por parte de los okupantes es cada vez mayor, "saben que hasta que un juez no indique que se tienen que marchar no están obligados a irse".

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Además, Caro advierte de otros costes asociados que pueden afectar a la operación, como deudas de suministros, derramas o gastos comunitarios acumulados durante el periodo de ocupación.

“Siempre se debe hacer una investigación completa de todos los gastos que puedan recaer sobre el inmueble antes de comprarlo, para conocer todos los riesgos de la inversión”, indica.

La cantidad de viviendas okupadas, según Juan Pedro Caro, es insignificante: "si se liberasen esas viviendas sí que podría aliviar algo pero no es para nada un foco al que dirigir la preocupación por la crisis de la vivienda, el problema está en la escasez".