Las claves de la prórroga extraordinaria del alquiler: quién puede pedirla, cómo se hace y qué pasa si el RD cae

La medida permite extender automáticamente las condiciones de determinados contratos que venzan antes de 2028, pero su continuidad está en el aire: deberá ser convalidada en el Congreso en abril y podría decaer.

El reglamento aprobado por el Gobierno responde a los efectos de la guerra de Irán. En el Boletín Oficial del Estado se señala que esta modificación se hace por "razones de urgencia y necesidad" en un contexto de inestabilidad.

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En el escrito se explica que esta inestabilidad puede alterar coyunturalmente la adecuación de los índices o referencias aplicables a la actualización anual de la renta en los contratos de arrendamiento de vivienda.

El Ministerio de Pablo Bustinduy ha enviado cartas a 13 grandes operadores, que concentran más de 100.000 viviendas en alquiler, instándolos a aplicar la prórroga cuando los inquilinos la soliciten.

Quién puede pedirla

La prórroga puede solicitarla cualquier inquilino cuyo contrato de de alquiler de larga duración venza entre el 22 de marzo de 2026 y el 31 de diciembre de 2027. Es clave hacerlo mientras la norma siga vigente, previsiblemente antes de finales de abril.

La medida permite ampliar el contrato por períodos anuales hasta un máximo de dos años. Basta con solicitarla por escrito al propietario, que está obligado a aceptarla; no es necesario que comunique su conformidad al inquilino.

Cómo solicitarla

La solicitud debe hacerse por escrito y dejando constancia: email, burofax o incluso un WhatsApp si se puede acreditar su recepción.

Desde el ámbito de los consumidores, Eloy Gutiérrez, experto en vivienda de CECU, explica a EL ESPAÑOL-Invertia que "las dudas que están llegando están relacionadas con quién debe firmar, qué método de envío se debe utilizar o si el arrendador puede negarse".

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Por ello, recomienda extremar las precauciones: “lo mejor es que realicen el envío mediante burofax con justificante de recibo, y que realicen dicho envío lo antes posible”.

El Ministerio de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030 ha puesto a disposición de las personas inquilinas un borrador para solicitar la prórroga de alquileres. De este modo, se aseguran de que a la hora de solicitar no haya un defecto o falte la referencia adecuada al Real Decreto.

¿Y si decae?

El principal foco de incertidumbre está en qué ocurrirá si el Congreso no aprueba la norma. Existen distintas interpretaciones jurídicas y el propio sector reconoce la falta de consenso.

Organizaciones de inquilinos defienden que el derecho se mantiene si se ha solicitado en plazo. Pero, juristas advierten de un posible escenario de litigios.

Arantxa Goenaga, abogada y socia de AF Legis, es especialmente crítica: "Nuestra valoración es mala porque genera una situación de indefensión e inseguridad jurídica para todos, propietarios e inquilinos", señala a este medio.

La abogada explica que se trata de una norma provisional, pendiente de convalidación por el Congreso (algo que previsiblemente no ocurrirá), aunque sus efectos se mantendrán hasta el 31 de diciembre de 2027 para quienes la soliciten y cumplan los requisitos.

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Además, advierte del conflicto interpretativo: "vemos que ya los propios juristas y especialistas no se ponen de acuerdo en qué han querido regular, por lo que es evidente el conflicto que va a generar y por ello mi valoración es totalmente negativa".

Desde el sector inmobiliario, las críticas son contundentes. Carlos Sánchez, responsable del área jurídica de Alquiler Seguro, afirma que "este RD es un fraude".

Porque, explica, "los reales decretos no están configurados para que se publique una norma que sabes que en 30 días va a dejar de tener aplicación".

En la misma línea, Francisco Iñareta, portavoz de Idealista, señala que "la mera aprobación del Decreto por el Consejo de Ministros y todo el ruido que se ha generado al respecto redundan en la sensación de inseguridad jurídica de los propietarios".

A quién beneficia

Según el Gobierno, la medida podría beneficiar a más de un millón de contratos de alquiler en España, lo que afectaría a unas 2,7 millones de personas. La mayoría se concentra en las zonas con precios más elevados.

En Madrid hay unos 225.000 contratos potencialmente afectados y en Cataluña cerca de 180.000. Se trata principalmente de alquileres firmados entre 2021 y 2022, cuyos inquilinos podrían enfrentarse a subidas importantes si tuvieran que renovar en el mercado actual.

Desde entonces, los precios han aumentado de media alrededor de un 30% en España, alcanzando subidas del 55% en Madrid.

Eloy Gutiérrez (CECU) explica que "esta prórroga supone una medida comedida ante la actual crisis y provee a los inquilinos un balón de oxígeno de dos años". Pero advierte de que "si realmente se pretende proteger a los inquilinos de manera estructural, se deben tomar otras medidas".

Debate jurídico

La abogada Sandra Aurrecoechea explica a EL ESPAÑOL-Invertia que la medida "incrementa la protección del inquilino y aporta un marco de continuidad de precios tensionados, pero también reduce el margen de decisión del arrendador para recuperar la disponibilidad del inmueble".

En su análisis, subraya que la principal novedad además de la ampliación temporal, es el carácter imperativo en muchos supuestos.

Solo se excluyen los casos en los que exista un acuerdo alternativo, se haya firmado un nuevo contrato o el propietario haya comunicado correctamente la necesidad de ocupar la vivienda conforme al artículo 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Aurrecoechea añade que la norma no elimina los conflictos, sino que los desplaza: "cuando una relación continúa más por obligación legal que por acuerdo, es más fácil que aparezca el conflicto".

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Asimismo, señala otro elemento relevante: la limitación en la actualización anual de la renta hasta el 31 de diciembre de 2027.

En el caso de grandes tenedores, la subida no podrá superar el 2%, exista o no acuerdo; mientras que, si el arrendador no tiene esta condición, las partes podrán pactar el incremento, aunque, en ausencia de acuerdo, también se aplicará ese mismo tope.

Recomendaciones

El Sindicato de Inquilinas de Madrid llama a solicitar la prórroga pero exigen más: "Mientras los caseros siguen subiendo precios y expulsándonos de nuestros barrios, el Gobierno responde con medidas limitadas y temporales que no frenan el negocio de la vivienda".

En el comunicado señalan que "no nos podemos engañar, este RD son migajas que no nos valen" y llaman a "escalar la intensidad y volver a tomar las calles".

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Desde el ámbito legal recomiendan actuar con cautela. Como apunta Sandra Aurrecoechea, “la primera recomendación es hablar claro y dejarlo todo por escrito”. También aconseja revisar bien cada contrato y, siempre que sea posible, "intentar llegar a un acuerdo real".

En un mercado tensionado y con reglas cambiantes, la prórroga puede ofrecer tiempo a los inquilinos, pero también abre un escenario de incertidumbre jurídica que podría terminar resolviéndose en los tribunales.