Edificio de viviendas en obras. Europa Press.
El precio récord del alquiler impulsa la 'jugada' de invertir en vivienda y pagar la hipoteca 'sin esfuerzo' mediante inquilinos
Los inversores que afirman que ponen una vivienda en alquiler porque la renta paga la hipoteca sin dificultad pasan del 26% al 37% en un año.
Más información: El mercado hipotecario, en máximos desde 2010, empieza a dudar de si podrá seguir el ritmo de precios de la vivienda
Con el precio del alquiler en máximos no vistos –1.200 euros por un piso de unos 80 metros cuadrados en España a cierre de enero– está floreciendo una categoría de inversor que ve clara la oportunidad: ¿por qué no poner la vivienda comprada en alquiler, si con la mensualidad se paga la hipoteca sin esfuerzo?
En solo un año, este planteamiento ha disparado adeptos: ha subido del 26% al 37% el número de propietarios que, habiendo comprado una vivienda como inversión, deciden ponerla en alquiler de larga duración con esta lógica.
O sea, han subido once puntos en un año, 2025, en el que los otros dos grandes argumentos para que un inversor ponga este activo en el mercado de alquiler de larga duración han retrocedido.
A saber: la rentabilidad a largo plazo y la espera sin prisa –también sin necesidad– a que los precios de venta sean tan atractivos que puedan vender la propiedad con un jugoso beneficio.
Así lo reflejan los datos del último informe de Fotocasa, que analiza cómo está cambiando el inversor en vivienda.
Menos rentabilidad
Primera pregunta: ¿para qué invierten en este tipo de activo? Según el estudio, el 77% tiene como finalidad destinar el inmueble al arrendamiento, siete puntos menos que un año antes; el 61% irá a alquiler de larga duración, y el otro 16% para alquileres cortos o vacacionales.
El retroceso da una idea de cómo se está reduciendo la entrada de oferta en el mercado, algo denunciado recientemente por las inmobiliarias; un tercio de ellas ya no capta pisos.
Una primera explicación que se apunta es la limitación de la rentabilidad, por ejemplo con el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV), que fija topes máximos a las subidas anuales.
"La reducción de la rentabilidad no solo frena la entrada de nueva oferta, sino que acelera la salida de la ya existente. Por lo que el descenso del perfil inversor es una mala noticia para el mercado", reflexiona María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa.
Segunda cuestión: aquellos que sí piensan entrar en el mercado de alquiler de larga duración, ¿por qué lo hacen?
Se llega aquí al punto más curioso del informe. Sigue liderando como motivo la rentabilidad a largo plazo, argumento que da el 68%. Es, con todo, un porcentaje inferior al de hace un año (72%), y al obtenido en 2023 (79%).
Hipoteca 'sin esfuerzo'
Por tanto, se observa cada vez menos rentabilidad. El siguiente grupo en volumen es el compuesto por ese inversor que dice que pone la vivienda en alquiler porque tiene hipoteca sobre él "y así consigo que se pague sin esfuerzo".
Todo porque es el inquilino quien, mediante sus cuotas, cubre la mensualidad de la hipoteca. En algunos casos, dejando incluso un beneficio extra al casero.
De modo que el propietario estima que –si es paciente– puede tener un activo en propiedad por el que en realidad ha desembolsado apenas la entrada y los impuestos correspondientes a la compraventa.
Es toda una 'jugada financiera' que ha pasado de defender el 23% de los inversores en 2023 al 37% dos años después.
Desde Fotocasa se apunta que el perfil es el de un particular que no formaba parte del círculo de inversores 'clásicos', como son los que compran para vender en unos años, por ejemplo, sino un grupo que ha visto recientemente que las cuentas les dan.
Y les dan por dos factores: los encarecimientos de los alquileres y también las favorables condiciones hipotecarias de los últimos tiempos, pero sobre todo lo primero, subrayan desde el portal.
Porque los precios, en subida imparable, no dejan de marcar máximos. De hecho, enero se ha cerrado como otro mes histórico, según el observatorio de precios de Idealista: el metro cuadrado está a 15 euros de media en España, algo no visto antes.
Eso significa que un piso de unos 80 metros cuadrados cuesta de media 1.200 euros al mes. Naturalmente, estos niveles medios se disparan en áreas de alta demanda: en Madrid ronda los 1.700 euros y en Barcelona, los 1.500, por ejemplo.
Tan posible resulta ampliar patrimonio en este contexto que estos inversores son los únicos que crecen. Todo en medio de la caída general de inversores entrando en el mercado de alquiler, de quienes entran porque lo ven rentable a largo plazo e incluso de quienes no tienen necesidad económica y pueden esperar años hasta vender (solo un 7%).
Para apuntarse a la ola inversora en ascenso basta solo dos cosas: reunir el dinero necesario para la entrada y ver aprobada la hipoteca en el banco.
El lento ritmo de construcción, insuficiente para atender una demanda que no deja de crecer, augura, según todos los expertos, que la presión sobre la oferta vaya a mantenerse elevada durante varios años. Dicho en otras palabras: se alquilará.
