Los datos, presentados por Esade, evidencian la complicada tesitura que atraviesa el sector inmobiliario en España. La falta de casas disponibles en el mercado -situación que se ha agravado desde la aprobación de la Ley de Vivienda- y el escaso dinamismo promotor -apenas se construyen 85.000 viviendas anualmente al tiempo que se crean más de 200.000 hogares- han generado un cuello de botella que ha llevado el precio del alquiler y de la vivienda en propiedad a máximos nunca antes vistos en ciudades como Madrid y Barcelona. 

El Gobierno, que se ha propuesto convertir la vivienda en el "quinto pilar del estado de bienestar" durante esta legislatura, ha lanzado esta semana una ofensiva total para ampliar el parque disponible. Sin embargo, el tiempo apremia, la escalada del alquiler no cesa y el rumbo que ha tomado el Ejecutivo para resolver esta crisis, tal y como le ha recordado el Fondo Monetario Internacional (FMI), quizás no sea el correcto. 

Faltan casas

Por cada vivienda nueva que aparece en alquiler en España existen, de media, 27 familias disputándose la posibilidad de alquilarla. Este guarismo, según los datos que aporta Idealista a EL ESPAÑOL-Invertia, se ha incrementado un 55% desde hace un año, momento en el que comenzaron los trámites para aprobar la controvertida Ley de Vivienda. 

La ratio es aún mayor en los grandes mercados patrios. En Madrid, por cada casa que se publica en alquiler hay 41 familias interesadas; en Barcelona, 40. De esta situación tampoco escapan mercados medianos, como es el caso de Vitoria, donde hasta 71 familias concurren a pugnar por cada inmueble. 

En España faltan casas. La crisis inmobiliaria de 2008 provocó que promotores y constructores soltasen el acelerador. De los 900.000 visados de construcción que se otorgaban antes de la crisis, hemos pasado a apenas 132.000. Todo ello, bajo un contexto en el que se crean el doble de hogares que casas construidas cada año. 

"Desde la crisis financiera de 2008, el aumento de la oferta inmobiliaria no ha sido suficiente para satisfacer las necesidades de los españoles. La situación actual dista de ser la de la burbuja financiera", detalla a este diario la Confederación Nacional de la Construcción (CNC).

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"Necesitamos atacar la escasez de vivienda de manera radical, multiplicando el número de edificaciones construidas a partir de una intensa colaboración público-privada", detalla la CNC, una de las organizaciones presentes en el cónclave por la vivienda que se celebró este jueves en Moncloa. 

Entonces, ¿cuántas viviendas necesita España? La CNC se aventuró el pasado mes de marzo a dar una cifra: 150.000 al año. Una cantidad, eso sí, que sólo serviría para "aliviar" el problema. Es decir, para dar el primer paso, España necesitaría doblar su producción de viviendas en un momento en el que la mano de obra no abunda.  

"Necesitamos atacar la escasez de vivienda de manera radical multiplicando el número de edificaciones construidas"

"Este ritmo constructor mínimo imprescindible sentaría las bases para resolver las dificultades de acceso a la vivienda a partir de un aumento de la oferta. Una actuación que está lejos de otras políticas intervencionistas como el control de precios" que, en opinión de la organización patronal, "constituye un agravante".

El Gobierno espera que el número de inmuebles construidos aumente en los próximos años gracias a la nueva Ley de Suelo, que se aprobará en fechas cercanas, y a la agilización en la concesión de licencias rápidas a los promotores. Los resultados de ambas medidas, se reflejarán a medio plazo. Para ver más grúas, de momento, habrá que esperar. 

Ley de Vivienda, año I

El Gobierno de coalición logró aprobar in extremis la Ley de Vivienda antes de la convocatoria anticipada de elecciones que dio fin a la pasada legislatura. Una norma tan tediosa como controvertida y que no ha sido del gusto ni de promotores, ni de constructores ni tampoco de sindicatos. 

La Ley de Vivienda, la primera de la democracia en España, se elaboró poniendo el foco en frenar la escalada de los alquileres topando sus incrementos. La norma, que tiene recursos pendientes por resolver en el Constitucional, cuenta con varios mecanismos para intervenir el mercado. El más polémico: una herramienta para controlar los precios a través de las zonas tensionadas. Algo que, por el momento, sólo ha aplicado Cataluña. 

Los principales portales inmobiliarios y centros de estudios del país avisaron de que la consecuencia de la aprobación de esta norma sería una drástica reducción de la oferta, debido a la escasa seguridad jurídica que brinda a los propietarios. Un año más tarde, en datos de Idealista, el precio de la vivienda en alquiler ha escalado un 12% y la oferta de vivienda ha caído un 15%. 

"La Ley de Vivienda, y en general todas aquellas normativas coercitivas, únicamente agravan esta angustiosa situación. Poner el foco en el precio y señalar al propietario, sin hacer florecer nuevas viviendas en el mercado, no conseguirá solucionar el grave problema del alquiler", señala Francisco Iñareta, portavoz de Idealista.

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"Se ha comprobado en todas las ciudades de nuestro entorno en las que se aprobaron medidas similares y en España lo comprobamos hace unas décadas: fue conocida como Renta Antigua y destruyó profundamente el parque de viviendas en alquiler", añade Iñareta.

Las herramientas de control de precios en Europa tampoco han funcionado. De hecho, el FMI avisó este viernes a España sobre este asunto. "Experiencias previas sugieren que los topes a los alquileres pueden reducir la oferta de viviendas de alquiler y limitar el acceso de los grupos más marginados, contraviniendo así los propios objetivos de la ley", señalan. 

A pesar de estos datos y de los continuos avisos del mercado, el Gobierno confía ciegamente en llevar el rumbo correcto. Desde el Ejecutivo apuntan que el verdadero problema es una cuestión de competencias.

El Ministerio de Vivienda no tiene capacidad por sí sólo para declarar tensionado el mercado del alquiler, necesita del visto bueno de las comunidades autónomas. Es por ello por lo que sólo regiones gobernadas por el PSOE y Cataluña se han interesado en aplicar este mecanismo. 

"La Ley de Vivienda, y en general todas aquellas normativas coercitivas, únicamente agravan esta angustiosa situación"

En palabras del Gobierno, el problema en el mercado del alquiler podría solucionarse en unos tres años -el tiempo máximo que debería durar la declaración de una zona tensionada-, pero la falta de colaboración del Partido Popular en este asunto lo hace "imposible". 

Para declarar tensionado un mercado ha de cumplirse una de estas dos condiciones: que el coste de la hipoteca o del alquiler en el presupuesto personal supere el 30% de los ingresos medios de la zona o que el precio de alquiler o compra haya crecido durante los últimos cinco años tres puntos más que el IPC. Una vez conseguida la declaración, se puede limitar los precios en las zonas oportunas. 

Vivienda asequible 

Los expertos inmobiliarios consideran que el umbral máximo de inversión en vivienda se sitúa en el 30% de los ingresos de las familias. La ministra de Vivienda, Isabel Rodríguez, ha reiterado en numerosas ocasiones que uno de sus principales objetivos es que nadie en España esté por encima de ese porcentaje. 

En este sentido, la realidad dista bastante del escenario que plantea el Gobierno. Los hogares de 26 provincias españolas ya destinan más del 25% de sus ingresos al alquiler. 

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El Gobierno se ha encomendado a las promotoras para que desarrollen más vivienda asequible -casas en las que las rentas están siempre por debajo de ese 30%- y poder destensar así el mercado. Esta medida tiene amplio apoyo en el sector privado y también cuenta con el respaldo del Partido Popular, que ha diseñado importantes núcleos de vivienda asequible en la Comunidad de Madrid. 

"Apostar por la vivienda asequible es una necesidad improrrogable y, efectivamente, el sector promotor y algunas Administraciones públicas están apostando decididamente por ello", señala a este diario Jaume Borrás, director de negocio de Culmia, una de las inmobiliarias que más vivienda asequible construye en España. 

Pero, advierte, "para que las medidas en vivienda tengan impacto real deben sostenerse en el tiempo. El rumbo, a nuestro entender, no está siendo en todos los casos el correcto".

Según datos de Culmia, tras analizar los 151 municipios de mayor población en España, más de 1,35 millones de familias destinan hoy a su vivienda más de un 30% de la renta disponible.

Este análisis les lleva a una conclusión: en los próximos 10 años se tendrán que construirse España 761.000 viviendas destinadas al alquiler asequible. 

"La inversión total estimada estaría en torno a los 108.000 millones de euros en un periodo de 10 años, de los que el 76% provendría de la inversión privada (sectores promotor y financiero) y sólo un 24% del sector público. La inversión pública demandada alcanzaría los 26.600 millones de euros, a repartir entre las ayudas a la construcción y los subsidios de la financiación", detallan. 

"Apostar por la vivienda asequible es una necesidad improrrogable"

Tal y como ha contado el EL ESPAÑOL-Invertia, la presencia de vivienda asequible será abundante en todo los principales desarrollos que tendrán lugar en Madrid durante las próximas décadas.

Valdecarros o Los Cerros son un buen ejemplo de ello. En España, el interés por este tipo de viviendas es mayúsculo. En una de las últimas promociones de Culmia, se recibieron más de 24.000 solicitudes para 1.275 casas. 

Los jóvenes

La edad de emancipación de los jóvenes españoles ya es una de las más altas de Europa. Mientras que en la mayoría de los países de nuestro entorno la media se encuentra en los 26 años, en España ya supera los 30. La imposibilidad de acceder a una vivienda es la principal causa. 

"Es uno de los grandes retos que tiene España, quizás sea incluso el mayor. La edad de emancipación es cada vez más alta, y esto no sólo demora cada vez más la puesta en marcha de proyectos personales, también demora la formación de familias, tiene efecto en la natalidad, sobre la actividad económica, todo está relacionado", explica Ferran Font, director de estudios de Pisos.com. 

Los jóvenes en España han entrado en lo que en argot del sector se conoce como ciclo vicioso del alquiler. Al tener que acceder a un mercado del alquiler tensionado su capacidad de ahorro es nula, por lo que es muy probable que no logren alcanzar el 20% de una hipoteca -la entrada- que exigen los bancos a la hora de conceder una hipoteca. Anualmente, alquilar una casa es un 46% más caro que comprarla, pero hace falta hacer un importante desembolso inicial. 

"Estas situaciones generan más y más tensión en el mercado. Porque si una generación no puede acceder a una vivienda en propiedad, esta no podrá abandonar el mercado del alquiler, tensionando aún más la situación del mismo", subraya Font.

"Es uno de los grandes retos que tiene España, quizás sea incluso el mayor. La edad de emancipación es cada vez más alta"

"El perfil de persona que comparte piso ya no es el joven de 20-25 años, también nos encontramos a gente con una buena carrera y un buen salario que con 30 años se ve obligado a alquilar una habitación", añade. 

Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla o Zaragoza. Las diez ciudades españolas más pobladas de España han registrado su precio por metro cuadrado en alquiler más alto de la historia durante este inicio de 2024. El Gobierno, por falta de competencias, carece de herramientas para estimular el mercado a corto plazo. De no encontrar la tecla, España podría convertirse en los próximos años en el país de la UE con la edad de emancipación más tardía.