La alerta la da pisos.com. A raíz de la Ley de Vivienda, sostiene el portavoz del portal inmobiliario, Ferran Font, la oferta de pisos de alquiler vacacional en las costas españolas ha subido casi un 9% frente al año pasado de media. Vienen del residencial, afirma.

"La ley de Vivienda ha tenido, entre otros efectos, la retirada de oferta de alquiler de larga duración, afectada por la ley y sus posibles limitaciones e incertidumbre, que ha pasado a alquiler vacacional, fuera de los efectos de la Ley de Arrendamientos Urbanos y la nueva norma", explica.

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Era un movimiento del que advirtieron desde el sector una vez que la norma entró en vigor. Hace casi un mes uno de cada tres propietarios estaba estudiando opciones alternativas, como el coliving o los arrendamientos estacionales, e incluso no alquilar o vender (es decir, tener cerrada la vivienda).

Optar por el alquiler turístico era una posibilidad más para al final "evitar las posibles limitaciones de esa ley", razona Font. Unas limitaciones entre las que destaca por encima del resto los eventuales topes a los precios de alquiler en las zonas tensionadas, que deberán decretar las comunidades autónomas.

A la espera de que ello suceda, sí están ya aplicándose otros aspectos, como la limitación de un 2% en la actualización de rentas al renovar contrato, inferior al IPC. Es un porcentaje que subirá al 3% el año que viene y que en 2024 estará regido por un nuevo índice que, en cualquier caso, establecerá un límite inferior a la inflación.

Así las cosas, la llegada del verano ha disparado el interés por la alternativa vacacional. Como aspectos a favor, la rentabilidad. En el último año ha crecido del 2,53% al 2,61%.

Rentabilidad

Queda aún lejos de la rentabilidad bruta de una vivienda en el mercado de alquiler residencial, que a cierre del primer trimestre era de 7,1%, según Idealista. Pero ante la incertidumbre señalan los especialistas por el grado de implantación de la Ley, habría otras inversiones, como las letras del Tesoro, que podrían ser más atractivas aunque tuvieran menor rentabilidad.

En cualquier caso, el 2,62% de rentabilidad de media para alquiler vacacional difiere según la zona. Puede escalar hasta casi el 4% en Baleares, donde se necesitan 20 años para recuperar la inversión. Por su parte, la zona donde menos se gana con el alquiler es la Costa Vasca (1,61%), donde se tardan 50 años en amortizar la compra.

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Es la cara más amable. El reverso tenebroso de este aumento de oferta vacacional es la presión adicional que soportarán, por ejemplo, los trabajadores de temporada que acudan a estas zonas a reforzar el sector servicios. A su disposición habrá menos donde elegir.

También se enfrentarán a mayores aprietos los residentes habituales, que verán como la oferta de vivienda residencial se les reduce en áreas en las que los pisos disponibles para larga duración ya son escasos, comenta Font.

Conocedores del sector de alquiler turístico consultados por este periódico no están sorprendidos por la situación. "Que va a haber traslado de la oferta inmobiliaria al alquiler turístico, va a haberlo porque no hay otra salida", comentan, aunque ponen el acento en la legalidad con la que debe hacerse.

Pasarse de forma profesional al alquiler turístico requiere tiempo, no menos de seis meses en las condiciones actuales, y se teme que la celeridad en aras de aprovechar el periodo estival genere situaciones "sin control". 

Según un reciente informe de Tinsa, la oferta de viviendas destinadas al alquiler turístico se estima en más de 305.100 unidades en todo el territorio nacional.

El 85% de ellas se sitúa en provincias con línea de costa (80 % si se excluye Barcelona, que aglutina un alto volumen de turismo urbano y no exclusivamente de playa). La concentración geográfica de las viviendas de alquiler turístico es alta. En torno al 45 % se reparte entre los archipiélagos de Canarias y Baleares (22 %), Málaga (12 %) y Alicante (11 %).