Una de las promociones que Evergrande ha dejado sin terminar de construir en China.
Todas las claves para entender la crisis inmobiliaria de China: ¿Hasta dónde está expuesto el mercado?
La quiebra de Evergrande y la situación de Country Garden amenazan la economía china.
16 marzo, 2024 01:56Primero fue Evergrande y ahora es Country Garden. El mercado inmobiliario chino camina hacia el precipicio. A la quiebra de la mayor inmobiliaria del país, que ha dejado a deber un montante superior al de la deuda de países como Rusia, se suma ahora la crisis protagonizada por otro de los gigantes del sector.
Sólo dos semanas después de que uno de sus acreedores presentara ante el Tribunal Superior del Tribunal Especial de Hong Kong una petición de liquidación, Country Garden habría dejado de pagar a sus bonistas onshore.
Si bien la inmobiliaria ya había incurrido en impagos de bonos extraterritoriales (offshore), se trata de la primera vez que la empresa no hace frente a sus obligaciones en moneda nacional.
El bono impagado, detalla el portal The Paper, ascendería a 96 millones de yuanes (13 millones de dólares).
Sea cierto o no este impago, las cifras de la que fue la principal promotora del país entre 2017 y 2022 son realmente alarmantes. En febrero, su facturación se desplomó un 85% en comparación con el mismo mes del curso anterior. Sólo tras la pandemia la empresa había tenido datos peores.
Tres líneas rojas
Las imágenes de ciudades chinas formadas por infinitos bloques de edificios sin terminar no han sido creadas por la Inteligencia Artificial (IA). De hecho, estas ya estaban ahí mucho antes de que esta tecnología irrumpiera en nuestro día a día.
La crisis de liquidez de las inmobiliarias chinas hizo que estas dejasen cientos de proyectos sin terminar por todo el país. Miles de familias chinas han pagado hipotecas durante los últimos años sobre pisos que nunca van a terminarse.
Bloque de edificios que Evergrande ha dejado sin terminar en China.
Para entender esta sacudida en el real estate chino hay que mirar al 2020. El Gobierno establece las famosas 'tres líneas rojas', una directiva económica por la cual las empresas debían adoptar unos planes de negocio mucho más austeros que los que estaban desarrollando hasta el momento.
"Debían garantizar que sus pasivos no superasen el 70% de sus activos, que la deuda neta se mantuviera por debajo del 100% y que las reservas estuvieran también en el 100% de la deuda a corto plazo", explica a EL ESPAÑOL-Invertia Joaquín Robles, Sales & PR Manager de XTB.
Promoción de pisos sin terminar de construir de Evergrande en la ciudad china de Shijiazhuang.
Estas nuevas medidas, explica Robles, provocaron que los compradores prefiriesen a las empresas respaldadas por el Gobierno y que el resto de las empresas privadas, con grandes pasivos -de 330.000 millones de dólares en el caso de Evergrande- comenzasen a sufrir importantes problemas de liquidez. Desde que se aplica la mencionada directiva, cerca de 50 promotores de obra china han quebrado.
El modo de proceder de las inmobiliarias chinas durante estos últimos años ha sido el propio de una burbuja económica. Las promotoras se financiaban a través de emisiones de bonos, tanto extranjeros como nacionales, para poder costear las edificación de los edificios.
Promoción sin terminar de Evergrande en Hainan.
Los ingresos de esos desarrollos, en vez de destinarse a pagar deuda, se utilizaron para financiar otros proyectos. En el caso de Evergrande, según datos de Efe, la firma tenía 1,4 viviendas vendidas antes de empezar su construcción. Es por ello por lo que los ratios de deuda de las inmobiliarias chinas son tan elevados. Es por ello por lo que la burbuja ha terminado de reventar.
"Ni el gobierno ni el banco central han logrado frenar la caída, ya que a pesar de las especulaciones no han aplicado un estímulo lo suficientemente grande como para recuperar la confianza de los consumidores e inversores. Esto también ha provocado una mayor fragilidad en la recuperación desde que a principios de 2023 el país abandonara las estrictas restricciones de su política de Covid Zero", añade el citado analista.
Evergrande
La primera gran inmobiliaria china en caer fue Evergrande. Los primeros visos de agotamiento de la empresa suceden en 2021, momento en el que la empresa incurre en el impago de una deuda offshore. Comienzan a sucederse cientos de reclamaciones en los juzgados.
La compañía tenía un apalancamiento muy elevado, para financiar operaciones, y cuando estalla la crisis su cartera de viviendas vendidas que no había empezado a edificar ascendía a cerca de 200.000 millones de dólares. El dominó empieza a caer.
[China detiene a varios empleados de Evergrande un mes después de declararse en bancarrota en EEUU]
El frenazo económico derivado de la política del Gobierno chino tras la pandemia agrava la situación. Evergrande trata de reestructurar su deuda extraterritorial pero la falta de garantías hacen imposible que el plan sea considerado viable por los agentes del mercado.
En 2022, los acreedores de la compañía deciden apoyar una de las peticiones de liquidación. Evergrande asegura en un análisis de Deloitte que la tasa de recuperación será cercana al 3,4%.
Edificios sin terminar de construir propiedad de Evergrande.
Tras un año y medio en los juzgados, la empresa no presenta ninguna propuesta concreta de reestructuración.
La jueza del tribunal de quiebras, Linda Chan, espeta una frase que pasará a la historia de la economía china: "Es hora de que el tribunal diga que ya basta".
El 29 de enero de 2024, la justicia hongkonesa -encargada del caso- ordenó la liquidación del gigante inmobiliario. El proceso, apunta Efe, será largo, ya que la mayoría de sus activos se encuentran en China.
"Los administradores judiciales tendrán un poder de ejecución muy limitado sobre los activos 'onshore' (situados en la China continental) si no logran ese reconocimiento", apunta Lance Jiang, socio de Ashurst LLP, citado por el diario local South China Morning Post.
¿Estamos expuestos?
Antes de que el sector inmobiliario chino estuviese al borde del precipicio representaba una importante cantidad del PIB del país. Su caída, indudablemente, está lastrando su economía.
"La disminución en la actividad está frenando la economía. Pero el mayor problema es la pérdida de confianza, los consumidores e inversores siguen esperando una estabilización, lo que está provocando que los precios sigan cayendo y que la economía acumule cuatro meses consecutivos en deflación", explica Robles.
El miedo ahora es que esta crisis se extienda como ocurrió en 2008 con la importante recesión económica mundial que tuvo su origen en Estados Unidos. A pesar de esta coyuntura, las consecuencias para los mercados occidentales son muy limitadas.
"La banca europea tiene una exposición muy reducida a la deuda inmobiliaria china y tampoco se contempla el riesgo de que se pueda producir una situación similar en el Viejo Continente. La mayor preocupación podría ser la exposición de la banca a créditos comerciales, que en Estados Unidos está generando nuevas turbulencias, pero es menor al 5% de los activos de los bancos", añade.
En datos del Fondo Monetario Internacional, China es la segunda mayor economía del mundo. A pesar de que los principales fondos y entidades bancarias de Europa estén resguardadas de este bache, los efectos de una crisis inmobiliaria prolongada en China son desconocidos.
