"Es una tormenta perfecta que puede llevar al desastre al mercado del alquiler", sostiene a este periódico Emiliano Bermúdez, subdirector general de donpiso. No le sorprende que sea ahora un 9,4% más caro alquilar casa. 

Tampoco los restantes datos sobre precios del mercado, actualizados este jueves por Idealista. A saber, que hay cuatro comunidades que superan ese precio histórico en mayo: Baleares (15,7 euros por metro cuadrado), Madrid (15,1 euros), Cataluña (14,9 euros) y País Vasco (12,6 euros).

[El alquiler toca nuevo techo: sube un 9,4% interanual en mayo, el mes de la entrada en vigor de la Ley de Vivienda]

Mirado por capitales, de hecho, le parece que se confirman los temores que el sector guarda desde hace meses. En un año el alquiler se ha encarecido más en Palma (23%), seguida de Málaga (21,4%), Alicante (21,3%), Valencia (20,2%), Barcelona (16,6%), Madrid (11%), San Sebastián (8,3%), Sevilla (7,5%) y Bilbao (3,5%).

Oferta y demanda

Son lugares con alta concentración de demanda y pocos cambios en la oferta. O incluso reducción, como advierte Lázaro Cubero, director de análisis de Tecnocasa. "Influye mucho lo que pasa en las grandes ciudades. Lo que sucede en Madrid y Barcelona empuja las medias nacionales, y aquí la oferta se ha reducido en torno a un 40% en los últimos dos años".

El desbarajuste en la oferta y demanda es señalado de forma unánime como la gran explicación. La caída de la primera se ha acabado por encontrar con la segunda y ha hecho saltar los precios. ¿Cómo ha pasado? 

Primero, el aumento de la demanda. En los últimos meses se han enfriado las compraventas, en un contexto de subidas de los tipos de interés, que han encarecido la financiación. A su vez, el alza del euríbor, que ha cerrado mayo en el 3,862%, resta atractivo a la opción de las hipotecas variables.

[La firma de hipotecas sobre vivienda también se enfría: cae un 15% y el tipo de interés se sitúa en el 3%]

Así que menor capacidad de compra, más interés en alquilar. El mercado siente esta nueva presión cuando ya ha recuperado la demanda de estudiantes tras la pandemia y suma la novedad de los nómadas digitales.

"Éramos pocos y parió la burra", resume Bermúdez. Llega ahora la reducción de la oferta en grandes ciudades. No se ha construido suficiente y quienes tienen pisos para alquilar están reticentes a hacerlo. 

"Bien por haber tenido una mala experiencia de impagos con inquilinos, bien por otros motivos, personas que tienen la opción de buscar una renta fija alternativa lo evalúan", señala Cubero. En el actual contexto económico y con medidas recientes como la limitación de las actualizaciones de rentas al 2% lleva más de un año aplicándose, comprar una vivienda para ponerla en el mercado de alquiler ya no es tan buen negocio.

La rentabilidad

Y no lo es porque la rentabilidad ha mermado. Desde el sector se apunta a que ahora en grandes ciudades un alquiler puede reportar una rentabilidad neta del 4,5%. Con alternativas de menor riesgo, como las letras del Tesoro, ofreciendo una del 3%, los propietarios "se preguntan si compensa ese punto y medio de diferencia".

[La Ley de Vivienda, el último acicate para invertir en letras del Tesoro: "Ahora hay alternativas con menor riesgo"]

Sobre todo en un contexto marcado por el aumento de gastos como el IBI y la imposibilidad de actualizar las rentas conforme al IPC. Primero por el tope del año pasado del 2%, que se ha extendido a este 2023, pero a través de la nueva Ley de Vivienda.

La norma prevé que de ahora en adelante haya diferentes topes para actualizar las rentas, aunque tendrá una cosa en común: estarán siempre por debajo del IPC. 

El propietario hace números, y no le están saliendo. La actualización será en 2024 como máximo de un 3% y en los posteriores años a través de un índice aún por elaborar. Demasiada incertidumbre. "Todas estas circunstancias hacen que, aún siendo interesante estar en el mercado de alquiler, muchos propietarios piensen si merece la pena", zanja Cubero.

La Ley de Vivienda

Precisamente por ello el sector considera que la nueva norma, en vigor desde hace una semana, va a empeorar las cosas.

"Todas las medidas para sobreproteger a los inquilinos han generado una gran inseguridad jurídica, donde el propietario no sabe cuándo va a poder recuperar su vivienda en caso de impago", señala José Ramón Zurdo, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA).

['Mercado negro' de alquiler: el último temor que asalta al sector con la llegada de la Ley de Vivienda]

"Los precios seguirán subiendo", advierte Zurdo, que avisa de los efectos de mantener el "ataque" a los propietarios.