La Ley de Vivienda, tras su paso por el Consejo de Ministros, Congreso y Senado, ya está publicada en el Boletín Oficial del Estado (BOE) y entrará en vigor el 26 de mayo. La nueva norma viene con una serie de modificaciones que afectan sobre todo al mercado del alquiler.

Así, por ejemplo, contempla incentivos fiscales, novedades en los desahucios de casas ocupadas y una posible subida de los precios del alquiler. También incorpora cambios para la figura del gran tenedor y pone límites a la actualización anual del alquiler creando un nuevo índice de referencia que sustituirá al IPC.

La ley influirá en un gran número de familias españolas en un mercado en el que la oferta está menguando y la demanda no para de aumentar. Según el Instituto Nacional de Estadística (INE), un 24% de los españoles viven de alquiler y casi medio millón de hogares destinan el 40% de sus ingresos a pagar el alquiler. Estas son las principales novedades de la norma.

¿Cómo queda la figura del gran tenedor?

Es uno de los puntos que más polémica ha generado durante el largo camino de la Ley de Vivienda hasta su aprobación. De hecho, ha sufrido cambios. Así, gran tenedor son las personas físicas o jurídicas propietarias de 10 o más viviendas, o propietarios de cinco o más inmuebles en zonas tensionadas.

Entonces, ¿qué tipo de viviendas son consideradas de los grandes tenedores? Según explica Lefebvre, todos los inmuebles urbanos de uso residencial. Es decir, todas aquellas viviendas “con cédula de habitabilidad que se encuentren en ciudades o pueblos”. Por tanto, se excluyen los garajes, trasteros o locales. “Estos se consideran inmuebles urbanos, pero no de uso residencial”, explican.

¿Qué son las zonas tensionadas?

Es otro de los cambios llevados a cabo durante su tramitación. Al principio había que cumplir varios supuestos que ahora se reduce a uno solo: o bien, que la carga media de la hipoteca o del alquiler, más los suministros, supere el 30% de los ingresos medios del hogar; o bien, que el precio haya subido, al menos, tres puntos por encima del IPC en los últimos cinco años.

Según explican desde la empresa de información jurídica, “los topes de los precios en las zonas tensionadas estarán basados en la renta anterior, en el caso de pequeños propietarios, y en el índice de contención de precios, para los grandes tenedores”.

¿Cuándo se puede subir el alquiler un 10%?

Durante todo 2023, la actualización del precio del alquiler estará limitada a un 2%. Así se estableció tras alargar una de las medidas que se tomaron para hacer frente a los efectos de la guerra en Ucrania, y gracias a un acuerdo del Gobierno con EH Bildu. Con la ley, la limitación será del 3% para 2024, y en 2025 se creará un nuevo índice.

No obstante, la norma también permite una subida del precio del alquiler de hasta un 10%. ¿Cómo? Será así cuando la vivienda se haya rehabilitado en los últimos dos años para mejorar la eficiencia energética.

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También será posible cuando el plazo indicado en el contrato sea de 10 años o se permita al arrendatario prorrogar el contrato en los mismos términos y condiciones durante 10 o más años.

Y desde Lefebvre advierten: “Si la vivienda nunca ha estado en alquiler o no lo ha estado durante los últimos cinco años, el precio del alquiler no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia”.

¿Qué ocurre con los nuevos contratos?

Si ponemos el foco en las zonas tensionadas, el precio del alquiler no podrá ser superior al alquiler del contrato anterior más un porcentaje.

Recordemos que, en 2023, el límite máximo es del 2% mientras que, en 2024, será del 3%. Por lo que respecta a las zonas no tensionadas, se podrá elegir el precio del alquiler adecuado.

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Otro de los ‘puntos fuertes’ de la Ley de Vivienda es que los gastos derivados del alquiler del inmueble serán responsabilidad exclusiva del propietario.

Asimismo, prohíbe incluir nuevos gastos que obliguen a los inquilinos a pagar gastos de comunidad, tasas de basura o cualquier otro gasto no atribuible al inquilino, que no hayan sido acordados previamente.

¿Cómo quedan los desahucios de zonas ocupadas?

La respuesta es que la ley pretende poner punto final a los desahucios sin fecha ni hora predeterminada. Por eso, y a partir de ahora, será obligatorio fijarlas antes de llevarlas a cabo.

También se incluyen nuevas prórrogas en los procedimientos de lanzamiento, con aplazamiento de más de dos años.

Vivienda en alquiler.

En este apartado también conviene reseñar que se establece un sistema de arbitraje para fomentar acuerdos entre arrendadores y arrendatarios en situaciones de vulnerabilidad.

“En caso de que no se logren, se concederá un tiempo para facilitar que los servicios sociales puedan ofrecer soluciones habitacionales”, explican desde Lefebvre. Y se incluyen nuevas prórrogas en los procedimientos de desahucio, con aplazamientos en caso de vulnerabilidad social o económica acreditadas.

¿Cuáles son los nuevos incentivos fiscales?

A partir de ahora, los propietarios de vivienda en alquiler podrán aplicar las siguientes bonificaciones fiscales: los propietarios que alquilen en zonas no tensionadas pueden obtener una bonificación de hasta un 90% si reducen su renta en un 5% o más. Mientras que la deducción del 70% será para quienes alquilen la primera vivienda a inquilinos entre 18 y 35 años, administraciones públicas y entidades sin ánimo de lucro.

Por último, se establece una deducción del 60% para viviendas que hayan sido rehabilitadas en los dos años anteriores a la fecha del contrato de arrendamiento. Y todos aquellos propietarios que alquilen su vivienda recibirán una bonificación del 50%, reduciéndose así un 10% respecto al actual 60% de bonificación que reciben en los rendimientos netos del alquiler en el IRPF.