El Banco Central Europeo (BCE) ha aprobado una subida de tipos de 0,75 puntos para contener la inflación en la eurozona. Pero, ¿qué efectos tendrá en el mercado inmobiliario? “Para los hipotecados va a suponer el incremento de más de 150 euros al mes para una hipoteca de 150.000 euros a un plazo medio de 25 años”, afirma Juan Pedro Zamora, director de Desarrollo de Negocio de Hipoo.

Un dato que podría suponer un freno a la compraventa de viviendas al tener que pagar más aquellos que decidan ser propietarios. O no. “Si tomamos la serie histórica del Euríbor y de las compraventas, la correlación entre ambos datos es muy modesta. No se puede afirmar a ciencia cierta que una subida de los tipos de interés provoque una caída de las compraventas a corto o largo plazo o viceversa”, afirma Daniel Bermúdez, cofundador y director de Operaciones de Atlas Real Estate.

De hecho, y según el experto, si hay algún efecto es el contrario: “Una subida de los tipos de interés está ligeramente correlacionada con un aumento de las compraventas en los siguientes tres meses”. Y lo explica de la siguiente manera: “En el mercado residencial no sólo se encuentran compradores individuales, sino que también actúan los inversores institucionales. Estos se pueden ver animados a comprar vivienda frente a una subida de tipos de interés”.

Además, y según reconoce Ricard Garriga, CEO de Trioteca, “las empresas del mundo hipotecario están recibiendo una gran cantidad de clientes que pensaban comprar un piso este año o el siguiente y que están acelerando la compra”. Y lo hacen ante posibles subidas futuras. De ahí que anticipe que “en agosto, septiembre y octubre se va a producir un pico de nuevas hipotecas”.

El directivo de Trioteca apunta a que, de abril a julio, el Euríbor ha subido un 1%: “Eso se traduce en 100 euros más al mes para una hipoteca de 200.000 euros a 30 años”. Y añade: “Cada punto que suba, serán 100 euros más”. Actualmente se encuentra en unos valores que rondan el 1,8%, y se espera que siga al alza llegando en 2023 hasta valores entre el 2,5% y el 3%.

Activo refugio

La meta del BCE, con la subida de tipos, es combatir la inflación. Y el sector inmobiliario tradicionalmente se considera como un activo refugio, o una buena defensa, frente a la inflación. “Por lo tanto, aunque una subida de los tipos de interés pueda encarecer la financiación y, por lo tanto, reducir las compraventas, este efecto se ve compensado por el de inversores particulares e institucionales que aumentan su actividad para batir a la inflación”, remarca Daniel Bermúdez.

Según el ‘Estudio predictivo del rendimiento del mercado residencial en España’ elaborado por Atlas, en el tercer y cuarto trimestre de 2022 se firmarán unas 168.000 y 166.000 operaciones de compraventas. De esta manera, 2022 acabará con un cómputo anual de 665.754 transacciones. Por tanto, serán un 2% más que las 650.913 de 2021.

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De cara a 2023, la consultora inmobiliaria estima que se pasará del 1,92% del Euríbor en la actualidad, al 2,72% a finales del próximo año. Eso se traducirá en una caída de las compraventas del 15% en 2023 respecto a 2022. Es decir, que se quedarán en 563.450. Por tanto, algo por encima de los tres ejercicios anteriores a la pandemia.

Por lo que respecta al precio, 2022 acabará siendo de 1.706 euros el metro cuadrado. Por tanto, un 2,9% por encima de 2021. Sin embargo, para 2023 se espera una caída del 0,9%, para situarse en 1.691 euros el metro cuadrado. Un tímido descenso que se explica por la elevada búsqueda de casas. “Pese a que la demanda esperada para 2023 es sensiblemente menor que la vista en 2021 y 2022, la oferta de vivienda disponible arrastra un año de descensos que continuarán a lo largo del próximo ejercicio”, añade Bermúdez.

De variables a fijas

Junto a la aceleración en la compra de vivienda, otro hecho que se está produciendo es la subrogación de hipotecas. “Se está produciendo un trasvase de hipotecas variables a fijas”, apunta Ricard Garriga. Movimiento que también se impulsará durante los próximos meses.

Junto a la subrogación para los ya hipotecados, Juan Pedro Zamora apunta otros mecanismos que pueden ser útiles para librar, de alguna forma, esta nueva subida: las hipotecas con carencia y el swap hipotecario para los nuevos contratantes.

“La posibilidad de contratar un swap hipotecario, pese a ser un producto de riesgo, puede servirnos para salvaguardar, en cierto modo, las subidas del Euríbor”, apunta Zamora. Se trata de un seguro que cubre una posible subida de los tipos de interés a partir de un determinado nivel. Eso sí, advierte de la necesidad de acudir a un experto “por la complejidad del producto y las posibles consecuencias de negociarlo de forma negativa”.

En el caso de las hipotecas con periodo de carencia, el experto apunta a que se puede negociarse con la entidad bancaria: “Puede negociarse una pausa en el pago mensual de las cuotas, generalmente de entre 12 y 24 meses. Esa carencia puede negociarse aunando capital e intereses o solo capital”.