La Ley de Vivienda comienza su andadura en el Congreso de los Diputados. Y el camino va a estar lleno de baches. PP, Ciudadanos, PNV, PDeCAT y Junts la rechazan. De ahí que hayan registrado sus respectivas enmiendas a la totalidad. ERC, por su parte, plantea un texto alternativo. La primera votación, prevista para este mes, se antoja ajustada.

Choque de competencias entre administraciones, invasión competencial, enfoque no adecuado que no resuelve el problema… son algunas de las causas alegadas para frenar su aprobación. Pero más allá de estos argumentos, hay un punto de la ley que tiene visos de ser un auténtico quebradero de cabeza: el control de precios del alquiler en las zonas tensionadas.

Las zonas serán declaradas tensionadas cuando el coste del alquiler, o la hipoteca más los gastos de suministros, superen el 30% de los ingresos medio de las familias de esas zonas. O que el precio del alquiler haya experimentado un aumento de un 5% superior al del IPC de la comunidad autónoma durante los últimos cinco años.

El Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, a los mandos de Raquel Sánchez, se ha dado un plazo de 18 meses desde la aprobación definitiva de la ley para establecerlo. Y no va a ser tarea fácil. Porque los datos que se pretenden manejar ni son actuales, ni son ágiles, ni son fiables. Datos que, básicamente, proceden del INE y de Hacienda.

“El Sistema Estatal de Índices Alquiler de Vivienda o el Índice de Precios de la Vivienda de Alquiler (IPVA) vuelven a mostrar su incapacidad para intervenir los precios del alquiler como pretende el Gobierno con la aprobación de la Ley de Vivienda”, afirma Sergio Zurdo, director de Estudios de la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA). ¿La razón? “No tienen la agilidad suficiente para detectar los cambios coyunturales del mercado, ni son fiables porque acuden a fuentes claramente desfasadas en el tiempo”.

Estadística experimental

El IPVA es una estadística experimental anual que ha lanzado el INE. Para su cálculo, se utiliza la base de datos proporcionada por la AEAT (Agencia Estatal de la Administración Tributaria) procedente del modelo 100 de las declaraciones del IRPF. Cada año recoge la información declarada a efectos tributarios de los bienes inmuebles sobre los que se han declarado ingresos por arrendamiento de vivienda para su uso habitual.

“Este índice de precios que hace público el INE, donde subrayan expresamente que 'sólo se han centrado en las viviendas que permanecen alquiladas', no es un índice válido para poder comparar los precios del alquiler entre 2019 y 2020”, remarca Sergio Zurdo.

Y lo argumenta diciendo que “deja fuera el importante incremento de oferta de viviendas en alquiler que se produjo como consecuencia de la pandemia". Conviene recordar que hubo un importante volumen de viviendas provenientes del alquiler turístico que se incorporaron al alquiler residencial.

Desde ANA consideran que, con este índice, el INE es incapaz de detectar lo que realmente ha sucedido en el mercado del alquiler en España con la pandemia, los meses de confinamiento y el parón económico sufrido. Sobre todo, y especialmente, en el año 2020.

Según la estadística del INE, los precios de la vivienda alquilada subieron un 0,9% en 2020. Otro dato: el 41,4% de las viviendas alquiladas aumentaron su precio. En el otro lado de la balanza, el 23% lo disminuyó.

“Deja fuera la nueva oferta. Es un dato claramente sesgado y que induce a error. En ese incremento del 0,9% están incluidas las actualizaciones de renta vía IPC. No es una subida de precios de los propietarios, como informa de forma errónea el INE”, se lamenta Zurdo. Y añade: “Además, estos datos provienen de las declaraciones de la renta del año anterior, cruzadas con los datos catastrales. Algo que no tiene mucho sentido en el alquiler”.

Un ejemplo. Antes de la pandemia, la oferta del alquiler era escasa. Había entre 8 y 10 candidatos por vivienda, poca movilidad y precios al alza. Una situación que dio un vuelco entre abril y mayo de 2020. “Según una muestra de nuestra cartera de viviendas de la Comunidad de Madrid, de media los precios habían bajado un 5,95% en 2020, con respecto a esas mismas viviendas alquiladas en 2019. Las bajadas en las rentas más altas llegaron al 8% y al 10%”, explican desde ANA.

Fruto de esta situación, el plazo para alquilar una vivienda pasó de ser de pocas horas a una media de entre 35 y 40 horas. “Una realidad que ha quedado fuera del análisis del INE”, indica Sergio Zurdo.

Declaraciones de la renta

Para saber los ingresos de las personas que están pagando el alquiler, el Ministerio de Transportes pedirá esos datos a Hacienda. Este, entonces, echará mano de las declaraciones de la renta. Hoy, esos datos serían de 2020. Por tanto, los ingresos serían los de 2019. Es decir, desfasados.

Tampoco son actuales los datos del Sistema Estatal de Índices Alquiler de Vivienda porque hacen referencia a 2015 y 2018. Por no hablar de los alquileres en ‘B’ o no declarados. De ahí que los expertos afirmen que será difícil intervenir en un mercado tan ágil como el alquiler cuando los datos de referencia no son actuales. Otra cosa será que ese control de precios, en zonas tensionadas, de aplicarse, sea real y justo.