Las zonas serán declaradas tensionadas cuando el coste del alquiler, o la hipoteca más los gastos de suministros, superen el 30% de los ingresos medios de las familias de esas zonas. O que el precio del alquiler haya experimentado un aumento de un 5% superior al del IPC de la comunidad autónoma durante los últimos cinco años.

La ley dice que serán "las administraciones competentes en materia de vivienda" quienes puedan declarar las zonas tensionadas. Es decir, las comunidades autónomas. Los nuevos contratos en esa zona tensionada deberán utilizar de referencia el precio del acuerdo anterior (cuando el propietario sea una persona jurídica gran tenedor). En su defecto, por el límite máximo del precio aplicable según el sistema de índices de precios de referencia que se establezca.

Dicho índice tendrá como finalidad medir los precios y los vaivenes de los alquileres. El objetivo no es otro que limitarlos. De momento, no hay índice. El Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, bajo la batuta de Raquel Sánchez, se ha dado un plazo de 18 meses desde la aprobación definitiva de la ley para establecerlo.

Los expertos consultados por EL ESPAÑOL-Invertia coinciden en que dicho índice "va a ser un problema". Porque, como señalan desde la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), "va a haber dos elementos que no va a ser actuales".

Renta y precios

Esos dos elementos que van a estar desfasados son, por una parte, el cálculo de la renta para saber cuánto están destinando los inquilinos al alquiler. Por otra, tampoco serán actuales los precios por zona.

Vayamos por partes. Se van a contabilizar los ingresos de los inquilinos para saber si lo que destinan al alquiler no supone más del 30% de sus ingresos. Para ello, es necesario ver cuánto están ganando y la renta que están pagando. Por tanto, va a haber dos baremos en la zona tensionada: el precio del alquiler y la renta de los inquilinos.

¿Cómo hace el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana para poder saber los ingresos de la gente de manera legal y efectiva? Los datos se los tendrá que pedir a Hacienda. ¿Cuál será la respuesta? Hacienda le ofrecerá los datos que tiene en su poder sobre los ciudadanos del barrio de Chamberí (Madrid), por ejemplo. Es decir, sus declaraciones de la renta.

Supongamos que se los pide hoy y los recibe mañana. Hacienda lo que le daría son las declaraciones del año 2020 que corresponden a los ingresos de 2019. Por tanto, esos datos no serían actuales. Serían datos de hace dos años.

Un joven busca piso de alquiler.

Ahora hay que saber cuáles son los precios que están vigentes en el barrio de Chamberí, por seguir con el ejemplo ya citado. Habrá que organizar un índice para saber cómo son los precios y hasta cuándo podrán ser tope y, a partir de ahí, bajarlos. "Si ese indicador es similar al índice que había, los precios no serán actuales", añaden desde ANA.

Fue a mediados de 2020 cuando el por aquel entonces ministro de Transportes, José Luis Ábalos, presentó el llamado ‘Sistema estatal de índices de referencia del precio del alquiler’. Ese mismo día, Ábalos dijo que su uso tendría que esperar.

Para la elaboración de dicho índice se cotejaron más de 11 millones de arrendamientos de los cuatro años anteriores (de 2015 a 2018). Recordemos que el índice se presentó en 2020. Por tanto, una vez más, los precios no eran actuales.

Por tanto, cuando se presente dicho índice va a haber dos elementos que no van a ser actuales: ni el cálculo de la renta para saber cuánto están destinando los inquilinos al alquiler, ni los precios de la zona.

Nueva problemática

Son los portales inmobiliarios lo que tienen casi todo el mercado del alquiler en España. Lo que ellos tienen son precios de oferta, no el precio real del alquiler. Dicho precio real se puede obtener a través del depósito de las fianzas a los organismos públicos. O a través de encuestas del INE.

Además, hay que tener en cuenta que en estos organismos públicos sólo están los alquileres declarados. El porcentaje de alquileres en 'B' o no declarados no están recogidos. Según Gestha, los alquileres que no se declaran a Hacienda siguen sin bajar del 40%. Los Técnicos de Hacienda cifran en 1,28 millones el número de arrendamientos en negro.

Por lo tanto, se reproduciría el problema que tenía el anterior índice: los precios, por decirlo metafóricamente, venían con retraso. Es decir, que se estaría utilizando una foto de uno o dos años atrás para determinar lo que pase en la actualidad.

De ahí que las fuentes consultadas por este periódico duden de que dicha herramienta se pueda poner en marcha. "Pero eso es lo que están planteando", afirman resignadas. Y añaden: "Es complicado intervenir en un mercado tan ágil como es el alquiler cuando tus datos de referencia son de, a lo mejor, hace un año o dos, como mínimo. Y mantenerlo en el tiempo con una revisión anual".

Porque la foto puede ser irreal. "La intervención, en el caso de introducirse algún aspecto, va a ser muy complicada de que sea justa y real y que atienda a cuestiones de mercado", concluyen desde la Agencia Negociadora del Alquiler.