Si ha habido un bastión que ha recuperado con fuerza los datos previos a la pandemia ese no es otro que la vivienda. De hecho, 2021 será el año con mayores ventas de la última década. Pero ¿cómo se comportará 2022? Utilizando una popular frase, se puede decir que pinta bien.

Entre otras razones porque sobre la mesa está el Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia. Dicho de otra manera, los fondos Next Generation destinarán 6.820 millones de euros para impulsar la rehabilitación de viviendas y edificios, la regeneración de barrios y la promoción de vivienda en alquiler asequible. “En 2022 veremos un aumento de la rehabilitación y ampliación de vivienda, que ya supone el 22% de todas las licencias de obra que se piden”, apunta José Vázquez Seijo, presidente ejecutivo de la tasadora Euroval.

Además, hay mucha liquidez y los tipos de interés siguen siendo bajos. Sin olvidar que la elevada inflación podría desembocar en una progresiva retirada de estímulos por parte del Banco Central Europeo (BCE). Dicho de otra manera, se abrirían las puertas de par en par al dominio absoluto de las hipotecas fijas.

“Es un buen momento para comprar porque hay mucha liquidez y los tipos de interés son muy bajos. Además, muchos quieren anticiparse para evitar perder poder adquisitivo debido a la inflación y ahorrarse el encarecimiento y los retrasos que generará la falta de materiales”, señala Ferran Font, director de Estudios de pisos.com. También hay que tener en cuenta que la Covid está provocando retrasos y paralizaciones en obra nueva. Y que la mano de obra cualificada es escasa.

Entonces, ¿qué pasará con los precios? Según Tinsa, la vivienda nueva y usada ha cerrado 2021 un 4,3% más cara que hace un año. “En 2022 seguirán las subidas. El año próximo serán algo más marcadas, entre el 4% y el 5%. Eso sí, no se esperan escenarios de sobrevaloraciones abruptas porque tanto oferta como demanda buscan la estabilidad”. Y añade: “Para 2022, lo ideal es que el incremento de las compraventas se quede alrededor del 3%. Es lo que se ajusta a lo que entendemos como un funcionamiento sano del mercado”.

En Colliers van un poco más allá. “Observamos cierta estabilidad de precios en términos generales, aunque se podrían producir incrementos de entre el 5% y el 10%, más en vivienda nueva que usada, en algunas zonas donde la demanda está creciendo con fuerza”, indica Antonio de la Fuente, managing director de Corporate Finance.

Esas zonas son, en concreto, media docena: Madrid, Barcelona, islas Baleares, Valencia, Alicante y Málaga. “Los agentes inmobiliarios, que son los que realmente tienen el pulso del mercado, creen que para 2022 esta estabilidad o un ligero aumento serán la tendencia y se mantienen bastantes optimistas de cara al futuro”, apostilla José Manuel Fernández, subdirector general de Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI).

Giro en el mercado del alquiler

Por lo que respecta al alquiler, este estará pendiente del anteproyecto de Ley de Vivienda. Su intención es la de dar un giro al mercado. “Debe actuarse con prudencia porque castigar a los grandes tenedores es contraproducente”, apunta Ferran Font.

El alquiler concluirá el año con un recorte interanual entre el 1 y el 1,5%. “El mercado del alquiler ha demostrado que es capaz de autorregularse, aunque siempre a un ritmo más lento del que la sociedad demanda, ya que las dificultades económicas expulsaron de determinadas zonas a muchos inquilinos antes de que se extendieran los ajustes”, añade Font.

La falta de mano de obra es uno de los 'males' de la construcción.

Según Vicenç Hernández Reche, presidente de ANAI (Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios) y de AIC (Associació d’Agents Immobiliaris de Catalunya), “la nueva legislación puede provocar que los inversores no identifiquen oportunidad de rentabilizar sus inversiones”. Y añade el también CEO de Tecnotramit: “Esta cuestión, sumada a la situación de inflación elevada, provocará que las revisiones de las rentas se traduzcan en el alza de precios”.

Un incremento que desde el Consejo General de COAPI de España califican de “ligero”. Junto al temor de los inversores por la ley, hay que sumar la poca oferta residencial de obra nueva que existe en España, que ayudaría con los que reponen su vivienda y mantienen la anterior para alquilar. “Eso hace que la oferta de viviendas de alquiler no crezca como sería natural”, añaden.

Inversión residencial

Javier Kindelán, vicepresidente de CBRE España, tiene claro cuál va a ser el comportamiento de la inversión residencial: “El apetito inversor que dibuja y apoya la confianza en una recuperación de los fundamentales de mercado es sólido y nos permite augurar un futuro con buenas perspectivas y mucha actividad”.

De ahí que, Constanza Maya, directora de Operaciones y Expansión de Engels & Volkers para España califique el año próximo como prometedor: “Ya ha vuelto la demanda extranjera y los propietarios están volviendo a actuar con normalidad según los ciclos y periodos que, hasta ahora, se habían alterado por el miedo y la incertidumbre”.

Dicho de otra manera, España sigue siendo un país interesante. Y el sector inmobiliario es, más que nunca, valor refugio. “En las ubicaciones más demandadas, tanto de primera como de segunda residencia, los precios se han mantenido a lo largo de 2021. Es previsible que comiencen a subir de forma paulatina durante el próximo ejercicio”, sostiene Constanza Maya.

Previsiones positivas donde, un año más, el mercado logístico y el residencial serán las claras apuestas de los inversores. “Estimamos que se producirá, además, un notable incremento de la actividad en el mercado de Data Centers, que dejará de ser un mercado incipiente. También en el segmento hotelero de la mano de la recuperación de la demanda”, especifica Mikel Echavarren, CEO de Colliers.

Muy interesante, para el próximo año, será ver si la polarización de la inversión residencial continúa. Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga, Alicante y Sevilla concentran una inmensa parte de dicha inversión. “El mercado realmente admite margen para la diversificación geográfica. Zaragoza, País Vasco, Valladolid, A Coruña, Granada… pero los inversores parecen querer, de momento, reducir riesgo al amparo de los buenos datos de demanda de las principales metrópolis”, indica Alejandro Bermúdez, consejero delegado de Atlas Real Estate Analytics.

Según vayan evolucionando todos los aspectos ya reseñados (inflación, fondos Next Generation, Ley de Vivienda, precio de las materias primas, mano de obra, ómicron…), el sector inmobiliario sufrirá más o menos durante 2022.

“Pero simultáneamente se ponen de manifiesto nuevos retos como el necesario incentivo de la colaboración público-privada para el llamado built to rent, y oportunidades como las de promover desde la Administración desarrollos normativos que sean capaces de generar seguridad jurídica en los inversores”, apunta José María Basañez, presidente de Tecnitasa y de Atasa.

Y la pregunta del millón: ¿Habrá burbuja en 2022? “No se aprecian indicios que denoten una situación de burbuja inmobiliaria como la que se dio en la anterior crisis”, concluye Vicenç Hernández Reche.