El valor catastral de los bienes urbanos ha cerrado 2018 batiendo su anterior marca histórica. Así, el conjunto de bienes inmuebles y parcelas urbanas vale para el Catastro 2,3 billones de euros, el doble del PIB español.

Hasta ahora, 2013 era el año en el que los bienes urbanos habían llegado a su mayor valor. Entonces, ese registro era de 2,29 billones. A partir de esa fecha se han obtenido unos registros anuales inferiores pese a que cada año cerraban por encima del anterior.

La radiografía que hace la Dirección General del Catastro para el año que acaba de terminar es la siguiente: hay 38,5 millones de bienes inmuebles y 13,7 millones de parcelas urbanas; en 7.603 municipios. Su valor es de 2,32 billones de euros, siendo el valor del suelo (1,17 billones) superior al valor de la construcción (1,13 billones).

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El valor del suelo es históricamente más alto que el de la construcción. Sin embargo, pese a que en 2018 se bate en conjunto la anterior marca, la de 2013, el valor del suelo es más bajo que el de hace cinco años, cuando estaba en 1,19 billones.

Según los datos publicados por el Catastro en su estadística de la página web, la evolución del valor del suelo no sigue una tendencia tan estable como el de la construcción ya que ha ido subiendo hasta 2013; en 2014 y 2015 cae, en 2016 aumenta para volver a descender en 2017.

¿Cómo sube el valor catastral?

El catastral es el valor administrativo fijado de manera objetiva para cada bien inmueble. Para determinarlo se tienen en cuenta parámetros como la localización, el suelo, el valor de mercado, el coste de ejecución de las construcciones, la antigüedad, el carácter histórico-artístico...

Con carácter general, el valor catastral de los inmuebles no podrá superar el valor de mercado. En el caso de bienes inmuebles con precio de venta limitado administrativamente, el valor catastral no podrá superar en ningún caso dicho precio. El valor catastral de una finca se puede actualizar anualmente mediante la aplicación de coeficientes aprobados por las correspondientes Leyes de Presupuestos Generales del Estado.

Pero también, los valores se pueden actualizar mediante  procedimientos de valoración colectiva de carácter general (PVCCG) que determinan un nuevo valor catastral para la totalidad de los bienes inmuebles urbanos del municipio correspondiente. Son los conocidos como 'catastrazos'.

Los PVCCG se inician previa manifestación del interés por el Ayuntamiento correspondiente, al detectarse diferencias sustanciales entre los valores de mercado actuales y los que sirvieron de base para la determinación de los valores catastrales vigentes, bien por modificaciones del planeamiento urbanístico o por otras circunstancias y tras haber transcurrido el plazo legal establecido al efecto.

Impacto fiscal

Las subidas de los valores catastrales tienen un inmediata repercusión fiscal. El IBI es uno de los impuestos que se ve más afectado pues constituye su base imponible, pero también tienen consecuencias sobre el IRPF, donde tributará el  inmueble que tenga el contribuyente, si no se trata de su residencia habitual.

Otros impuestos que pueden verse afectados son el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. En estos impuestos, en la gran mayoría de Comunidades Autónomas de este país, la base imponible se determina por el valor que se establece en el catastro, multiplicado por los coeficientes fijados por cada Administración Autonómica. Ahora bien, con este método hay multitud de litigios y se aprobó una orden ministerial para solventarlo.

Finalmente, no debemos olvidar un impuesto muy polémico en el momento actual como es el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de naturaleza Urbana (IIVTNU), comúnmente denominado plusvalía, cuya base imponible de este impuesto se determina por el valor catastral que tiene el suelo.

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