Plataforma logística de Merlin Properties. Europa Press
Merlin Properties: de inmobiliaria tradicional a pilar estratégico de la infraestructura digital europea
El precio ha desarrollado una corrección ordenada que lo ha devuelto hasta la zona del retroceso de Fibonacci del 23.6%.
Más información: Merlin Properties necesita cerrar por encima de 14,30 euros para relanzar el rebote
Después de las últimas cuatro semanas de conflicto en Oriente Próximo, el selectivo español se sitúa aproximadamente a un 6% de sus máximos históricos. Durante este periodo, el Ibex 35 llegó a caer un 12% desde máximos, aunque ya encadena tres sesiones en positivo, recuperando parte de las pérdidas acumuladas. La sesión de hoy, además, apunta a ser una de las más alcistas del año.
En este contexto de inestabilidad, y dejando al margen a las energéticas y utilities, claramente beneficiadas por el repunte del precio del crudo, una de las compañías que ha mostrado un mejor comportamiento en la última semana ha sido Merlin Properties, impulsada por la buena acogida del mercado a su reciente ampliación de capital.
La socimi española atraviesa un momento clave en su proceso de reestructuración estratégica hacia el negocio de data centers. Tras subir un 22% en 2025, Merlin ha iniciado 2026 con un tono igualmente positivo, acumulando un avance del 15% desde comienzos de año. La acción llegó incluso a revalorizarse más de un 20%, aunque la aparición del conflicto y la volatilidad asociada provocaron una corrección hasta los 14 euros actuales.
La tesis de inversión sobre la compañía se sostiene en tres pilares fundamentales:
Data Centers como el futuro de la compañía
Merlin es la mayor socimi de España y una de las más relevantes de Europa. Desde su fundación en 2014 ha gestionado activos comerciales en la península ibérica con una presencia dominante en oficinas, logística, centros comerciales y, desde 2022, data centers. Lo que antes era una inmobiliaria tradicional está ejecutando en tiempo real una de las transformaciones más profundas del Ibex 35: la transición hacia convertirse en un operador de infraestructura digital para la inteligencia artificial.
En este proceso, Merlin ha estructurado su estrategia en varias fases dentro de una hoja de ruta clara para integrar este negocio en su modelo corporativo. El plan contempla una inversión superior a 7.000 millones de euros repartida en cuatro etapas, con el objetivo de que los data centers se conviertan en la principal fuente de ingresos de la compañía en el futuro.
El crecimiento ya es visible. En 2025, los ingresos procedentes de data centers pasaron de 2.157 euros a 31.217 euros, una cifra que, aunque aún pequeña en términos absolutos, refleja el enorme potencial de expansión del segmento.
Actualmente representan sólo el 6% de los ingresos, pero la compañía proyecta que este porcentaje aumente hasta alcanzar el 65% de la facturación anual en 2032. Además, el negocio destaca por su PMA (Periodo Medio de Arrendamiento) de 9,4 años, el más elevado de todos los segmentos de Merlin, lo que aporta estabilidad y visibilidad a largo plazo.
Detrás del Plan MEGA hay una ventaja competitiva difícil de replicar: acceso directo a suelo y a fuentes de energía, dos cuellos de botella críticos para el desarrollo de data centers. Esta combinación coloca a Merlin en una posición privilegiada frente a nuevos entrantes.
La demanda que respalda esta estrategia es estructural. La carrera global por la infraestructura de IA ha disparado la necesidad de megavatios en Europa por parte de los hyperscalers, Amazon, Microsoft, Google, Meta, que buscan capacidad disponible de forma urgente.
En el Capital Markets Day celebrado en Bilbao en marzo de 2026, la dirección confirmó que los data centers generarán 1.800 millones de euros anuales una vez completado el plan, frente a los 28 millones que aportaron en 2025. Un salto que redefine por completo el perfil de la compañía.
Ampliación de capital
El reciente movimiento corporativo de Merlin puede considerarse una señal clara de la confianza que los inversores mantienen en la compañía. Las ampliaciones de capital suelen generar rechazo en el mercado, ya que diluyen la participación de los accionistas y tienden a provocar caídas en la cotización. Sin embargo, en el caso de Merlin ha ocurrido exactamente lo contrario.
La compañía ha cerrado con éxito una ampliación de capital de 767 millones de euros, mediante la emisión de 56,27 millones de nuevas acciones destinadas a financiar la tercera fase de su ambicioso plan de data centers. El precio de emisión se fijó en 13,64 euros por acción, coincidiendo exactamente con el cierre del 25 de marzo, lo que implica que las nuevas acciones se emitieron sin ningún tipo de descuento.
Este detalle es especialmente relevante. En 2024, Merlin ya había captado 920 millones de euros en una operación similar, pero con un descuento del 4,67%.
La diferencia ahora es significativa: la compañía ha logrado recaudar 767 millones sin aplicar descuento, algo poco habitual en el sector y que contrasta con la operación anterior. Lejos de mostrar fatiga inversora, el apoyo de los grandes accionistas se ha reforzado. Banco Santander y Nortia Capital han elevado su participación hasta el 24,7% y el 8,5% respectivamente, y ambas entidades han acordado un lock‑up de 60 días sobre los nuevos títulos.
El destino del capital también refuerza la lectura positiva. No se trata de cubrir déficits ni de refinanciar deuda, sino de financiar íntegramente la Fase 3 del Plan MEGA, que contempla 412 MW adicionales de capacidad y una inversión de 4.470 millones de euros en los próximos seis años. Con esta fase, la inversión total del proyecto supera ya los 7.000 millones de euros.
Esta decisión, orientada a no tensionar la estructura financiera con más deuda, fue incluso premiada por el mercado: la acción llegó a subir un 3,2% en una sesión en la que el Ibex caía un 1,2%.
Resiliencia en la incertidumbre
En un entorno macroeconómico marcado por la incertidumbre geopolítica, la volatilidad de los tipos de interés y las dudas sobre el ciclo económico, Merlin Properties presenta un negocio con ingresos estables desde 2022, clientes con costes de cambio elevados, capacidad real de fijación de precios y una estructura financiera prudente.
El punto de partida es la naturaleza de sus contratos. En oficinas y logística, Merlin firma arrendamientos multianuales con grandes corporaciones e instituciones, indexados al IPC.
En data centers, los contratos son incluso de mayor duración y el cliente paga por la capacidad reservada, independientemente de si la utiliza o no. Este modelo convierte el coste de cambio en una auténtica barrera de salida, reforzando la estabilidad de los ingresos.
En este punto es relevante subrayar que, incluso en un escenario de inestabilidad, tipos de interés altos o un posible ajuste en la demanda de oficinas derivado de la sustitución de ciertos puestos por IA, Merlin mantiene defensas claras. La destrucción de empleo en sectores tradicionales se compensa con la expansión de empresas tecnológicas que necesitan espacio físico para sus equipos de ingeniería y operaciones.
Además, de que esa posible pérdida de ingresos se vea compensada por el incremento en ingresos por data centers. La compañía no solo resiste la disrupción tecnológica, sino que es uno de sus beneficiarios directos, con sus activos digitales pasando del 6% al 65% de la facturación prevista en 2032.
En cuanto a los tipos de interés, Merlin también presenta una posición sólida, el 100% de su deuda está a tipo fijo, con un vencimiento medio de 4,4 años y sin repagos hasta noviembre de 2026.
En un entorno de volatilidad, este flujo de caja recurrente, indexado a la inflación y protegido frente a subidas de tipos, junto a la oferta de dividendos es lo que puede buscar el capital conservador.
Conclusión: una tesis atractiva, pero con riesgos que vigilar
Merlin Properties presenta hoy tres razones claras para seguir de cerca su evolución en bolsa. La primera es la positiva acogida de la ampliación de capital, con inversores institucionales reforzando su participación y validando la estrategia de la compañía.
La segunda es su ventaja competitiva estructural en el desarrollo de data centers, acceso a suelo, energía y capacidad de ejecución, que la posiciona como un actor clave en uno de los sectores con mayor crecimiento estructural de la próxima década. La tercera es su carácter defensivo, apoyado en contratos indexados al IPC, altos costes de cambio para los clientes y una ocupación históricamente elevada.
Con todo, no debemos olvidar que Merlin también enfrenta desafíos. Para mantener su tendencia alcista, la compañía debe evitar retrasos administrativos de los data centers, así como gestionar adecuadamente los riesgos derivados de la nueva regulación energética y de su elevada dependencia de la Península Ibérica.
La tesis es sólida, pero si estos catalizadores negativos ganan intensidad, los plazos de ejecución podrían alargarse más de lo que el mercado descuenta actualmente.
Aun así, si Merlin logra ejecutar su hoja de ruta con disciplina y sortear estos riesgos, el potencial de revalorización sigue siendo considerable y la compañía podría consolidarse como uno de los grandes referentes europeos en infraestructura digital.
Análisis técnico
A nivel diario, Merlin Properties muestra la ruptura al alza de un canal descendente, movimiento que forma parte de un banderín alcista y que sugiere la posibilidad de que la acción continúe su tendencia ascendente en el corto plazo hasta aproximarse nuevamente a los máximos históricos recientes.
Desde esos máximos, el precio ha desarrollado una corrección ordenada que lo ha devuelto hasta la zona del retroceso de Fibonacci del 23.6%, situado en 13.422 euros, nivel que fue testado con precisión y desde el que el precio ha rebotado con fuerza hasta situarse actualmente en 14.330 euros, recuperando terreno de forma notable.
Análisis técnico de Merlin
El RSI se encuentra en 58.5, en zona neutral-alcista, alejado tanto de la sobrecompra como de la sobreventa, lo que deja margen técnico para que el precio continúe su recuperación sin encontrar resistencia por parte del oscilador en el corto plazo.
En conclusión, por la parte baja el valor cuenta con tres niveles que podrían frenar caídas en caso de giro: el soporte horizontal en 13.849 euros, el retroceso de Fibonacci del 23.6% en 13.422 euros, y la zona de 12.875 euros donde confluyen la SMA de 50, 100 y 200 periodos como red de seguridad.
Mientras el precio se mantenga por encima del 23.6% de Fibonacci y las tres medias móviles conserven su pendiente positiva, la tendencia alcista de fondo permanece intacta y la corrección reciente debe interpretarse como una consolidación saludable.
Si el precio perdiese de forma sostenida la zona de 12.875 euros, sería prudente situar un stop loss por debajo del nivel del 38.2% de Fibonacci, en torno a los 12.231 euros, para limitar el riesgo ante un deterioro técnico más profundo.
*** Yago Serrano Maristany es analista de XTB.
