Partimos de una vivienda para dedicarla al alquiler. En ese caso, tenemos una inversión, que es el importe que nos cuesta, unos gastos periódicos y unos ingresos mensuales. 

Imaginemos que un piso para alquilar nos cuesta 200.000 euros, más otros 20.000 de gastos por la compra. No pedimos hipoteca y lo alquilamos por 800 euros al mes. Con estos datos, tendríamos unos ingresos brutos anuales de 9.600 euros que, sobre los 220.000 euros de la inversión, supone una rentabilidad bruta que ronda el 4,36%. 

Obviamente tendremos ciertos gastos. Normalmente, las cuotas de comunidad, impuestos, seguro y algunos gastos de mantenimiento o reformas. Pongamos un ejemplo: 60 euros al mes de comunidad, 400 euros de IBI y 200 euros de seguro anual. Todos ellos suman 1.320 euros al año. Esto hace que los ingresos netos, descontando gastos, sean 8.280 euros, y la rentabilidad neta sería del 3,76 %, que es el resultado de 8.280 euros sobre 220.000. 

Según datos del Banco de España, la rentabilidad media en España de comprar una vivienda para alquiler supera el 4%. Si se suman las plusvalías a 12 meses, alcanza el 10%.

Estas simples estimaciones te pueden ayudar a ver cuál es la rentabilidad de una vivienda en alquiler. Aunque en realidad, el cálculo anterior es una simplificación. Seguramente tendrás otros gastos. Unos mensuales, en caso de pedir una hipoteca para su compra. Y otros que pueden ser imprevistos, como derramas o reformas. Cada vez que se quede vacío tendrás que pintar, hacer pequeñas reparaciones. Todos esos desembolsos reducirán la rentabilidad neta.

Y luego viene Hacienda, ese 'socio' que tenemos y que se lleva parte de nuestro beneficio. Los ingresos por alquileres aumentan la base imponible en el impuesto de la renta. Y aunque cuando se trata de vivienda, una buena parte está exento, algo de impuestos hay que pagar por este ingreso. 

REVALORIZACIÓN VIVIENDA

Otra cosa distinta es la rentabilidad por revalorización de la vivienda. Es decir, por incremento de valor de mercado. Pero para eso, primero hay comprar y luego vender, obviamente más caro. Y recuerda que al valor de compra le debes añadir los gastos de la misma y los impuestos de la venta.

Volvemos al ejemplo anterior. Tras cinco años, se vende el piso por 300.000 euros. La plusvalía sería de 80.000 euros en 5 años, resultado de restar 220.000 a los 300.000 de la venta. De este importe habrá que detraer varios impuestos, que harán que el beneficio de la operación pueda ser de unos 70.000 euros en esos años, aproximadamente. 

Si es así, y con un cálculo simplificado, el beneficio anual sería de 14.000 euros por año. Esto daría una rentabilidad anual por revalorización del 6,36 %. Aunque, si somos rigurosos, deberíamos restar como gastos, los que hayamos soportado en esos 5 años, sobre todo en los periodos que no haya estado alquilado. 

Dicho esto, antes de comprar es bueno hacer un análisis y como ya contamos en otro post: no vale todo y hay una serie de aspectos que se deben tener en cuenta. Un buen análisis y una buena elección son la conjunción perfecta para obtener rentabilidad. Y se puede.

* Información elaborada por FORO CONSULTORES INMOBILIARIOS