Los cambios presentados el viernes en el Consejo de Ministros incluyen los derivados de transposición europea y otros que ha añadido el Gobierno.

Hasta ahora, para los reembolsos anticipados, se pagaban dos comisiones, una por desistimiento y otra por riesgo de tipo de interés. A partir de ahora, el prestamista no podrá cobrar ninguna comisión salvo en los siguientes casos, siendo solo aplicables a las nuevas hipotecas que se firmen tras la entrada en vigor de la normativa:

. Préstamos a tipo variable, con un límite del 0,5% en los primeros 3 años y del 0,25% hasta el quinto año. A partir de entonces, la cancelación no tendrá comisión.

. Préstamos a tipo fijo, con penalización del 4% en los primeros 10 años y del 3% a partir de entonces.

La legislación actual no reconoce ningún derecho a convertir en moneda nacional unilateralmente la deuda de un préstamo inmobiliario denominado en divisas. Ahora, el Proyecto de Ley establece ese derecho de conversión a otra moneda o la posibilidad de establecer otro sistema de cobertura del riesgo de cambio.

En la actualidad, los prestamistas pueden ofertar a sus clientes hipotecas que lleven vinculados uno o varios productos, como seguros de vida, de hogar, etc. A partir de ahora, la Ley prohíbe estas ventas vinculadas, aunque habilita al Banco de España para autorizar excepciones mediante circular. Respecto a las ventas combinadas, en las que la entidad ofrece una mejora en, por ejemplo, el tipo de interés del préstamo a cambio de contratar otro producto, se obliga al banco a presentar dos presupuestos: uno que incluya los productos que se comercializan junto al préstamo, y otro sin ellos.

   4. Se eliminan los incentivos para la plantilla de los bancos que estén relacionados a captar hipotecas.

Este cambio en la política retributiva de los trabajadores en las sucursales responde, según el ministro de Economía Luis de Guindos, a que "prime la calidad, y no la cantidad, de las hipotecas que se conceden".

La norma favorece la novación del préstamo y la subrogación del acreedor estableciendo una comisión menor que en el caso del reembolso anticipado. En concreto, las comisiones máximas de reembolso serán del 0,25% y solo se podrá cobrar durante los tres primeros años del contrato (frente al 0,5% si no hay conversión a tipo fijo). O del 0% si se produce con posterioridad (frente al 0,25% el cuarto y quinto año si no hay conversión a fijo). Según el ministro de Economía, Luis de Guindos, estos incentivos se aplicarán con carácter retroactivo.

Ahora, la declaración de vencimiento anticipado se produce ante un número de cuotas insatisfechas que será el que pacten las partes, que en ningún caso podrá ser inferior a las 3 cuotas mensuales. Con la nueva Ley, la declaración de vencimiento anticipado dependerá del número de cuotas vencidas y no satisfechas y de la fase de la vida del préstamos en la que se produzca el impago.

En concreto, durante la primera mitad de vida del préstamo, el vencimiento anticipado se producirá tras el impago de mensualidades que superen, entre todas ellas, el 2% del capital concedido o de 9 cuotas mensuales. En la segunda parte de vida de la hipoteca, se producirá tras el impago equivalente a mensualidades que superen el 4% del capital o de 12 cuotas mensuales.

Actualmente solo hay obligación de entregar información precontractual que se concreta en la entrega de unas fichas normalizadas. También existe el deber de control de legalidad de los notarios, pero este ha sido cuestionado en los tribunales. Con la nueva Ley, además de la ficha, que ahora será europea, se establece un periodo de 7 días en los que el prestatario deberá acudir al notario para recibir asesoramiento gratuito, para que estos puedan evitar que los contratos incluyan cláusulas abusivas.

El Proyecto habilita al Gobierno para aprobar un contrato tipo que sea sencillo de entender, al que las partes podrán acogerse si lo consideran oportuno.

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