Los grandes inversores (socimis, fondos de inversión…) sólo gestionan el 4% de las viviendas en alquiler. El grueso del mercado recae en los pequeños propietarios. ¿Y cuál es su estado de ánimo después de que el anteproyecto de Ley por el Derecho a una Vivienda Digna (popularmente conocido como Ley de Vivienda) haya dado su primer paso en Consejo de Ministros?

Pues se podría resumir de la siguiente manera: no les convence. De hecho, entre el 15% y el 20% de los clientes de la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA) están pensando en poner en venta sus viviendas que hasta ahora tenían en alquiler cuando acaben los contratos en vigor. Y varias son las razones que esgrimen para optar por esta decisión.

Una de ellas tiene que ver con lo que se ha venido en denominar como zonas tensionadas. El 80% de los pequeños propietarios que han participado en el estudio ‘El alquiler y su contexto normativo y de desarrollo’, elaborado por Asval, considera que establecer topes máximos por zonas a los precios del alquiler es “poco o nada eficaz”.

Un porcentaje que aumenta hasta el 85% cuando se refieren a la paralización de desahucios. Y llega al 90% cuando se habla de aumentar la oferta de vivienda pública en alquiler mediante la expropiación a propietarios privados.

¿Y qué consideran positivo, o qué proponen como contrapartida, para alquilar sus viviendas a un precio por debajo del mercado? Cuatro de cada cinco lo tienen claro: recuperar su vivienda en un plazo corto de tiempo en caso de que el inquilino no cumpla con el contrato. También desgravaciones en el IRPF o reducciones del IBI. Y cobrar puntualmente.

Confianza y tranquilidad

Entre las mayores inquietudes de los pequeños propietarios, hay tres que sobresalen sobre el resto. Por un lado, que tengan que iniciar un proceso de desahucio. De hecho, preocupa bastante o mucho al 85% de los encuestados. Ligeramente por debajo, un 80%, se muestra ‘de los nervios’ ante la posibilidad de que les ocupen el inmueble. Y un 74% ‘clama al cielo’ ante el hecho de que las Administraciones públicas pudiesen expropiarle la vivienda.

Es decir, más seguridad jurídica y medidas incentivadoras. Los expertos coinciden en señalar que ambas cuestiones son necesarias para ofrecer seguridad a los propietarios y proteger a los colectivos vulnerables ya que transmiten confianza y tranquilidad a los propietarios y a los inversores.

¿Y qué les da tranquilidad? Sobre todo, que puedan recuperar su vivienda en un corto espacio de tiempo si se produjese un impago en el pago de la renta o una ocupación ilegal de su inmueble. También que existieran avales por parte del Estado en el caso de que hubiera impagos o destrozos en la vivienda. En roman paladino, defensa del derecho a la propiedad y la seguridad de que recibirán el pago de la renta.

Atendiendo al estudio de Asval, los propietarios creen que sería bueno para el mercado que aumentara la vivienda pública en alquiler. Según Savills Aguirre Newman, son necesarias dos millones de viviendas nuevas en España para cubrir la demanda. También que se incrementara la vivienda en alquiler a precio libre.

Next Generation

Serán 4.200 millones de euros los que el Gobierno destinará a la rehabilitación de viviendas a través de los fondos Next Generation. El fin es llegar a 510.000 actuaciones de renovación en el segundo trimestre de 2026. Es decir, multiplicar por diez el actual ritmo de rehabilitaciones.

Cantidad que ha sido bien acogida por los propietarios de vivienda en alquiler. De hecho, y según la encuesta de Asval, tres de cada cuatro pequeños propietarios dan bastante o mucha importancia a la rehabilitación. Un porcentaje similar estima que las reformas son fundamentales para mejorar las calidades o el estado general de la vivienda. Y dos de cada tres califican como “muy relevante” mejorar la eficiencia energética.

Eso sí, para llevar a cabo las mejoras pertinentes, uno de cada dos propietarios daría el paso de llevar a cabo la reforma si hubiese subvenciones públicas. Y uno de cada tres la realizaría si existiesen deducciones fiscales.