El año ha llegado a su fin y, como siempre por estas fechas, toca mirar atrás para aprender y adelante para lograr los objetivos marcados. El sector inmobiliario ha sido golpeado, como todos, por la pandemia que ha sacudido el mundo. Algunos activos han salido reforzados, otros castigados, pero las grandes tendencias no han hecho sino acelerar su llegada.
En estos larguísimos nueve meses desde que se decretó el estado de alarma en España, el sector ha tenido que adaptarse a las nuevas necesidades y hábitos de consumo, al teletrabajo, a las restricciones de movilidad y a las nuevas regulaciones.
Invertia recopila con algunos de los mayores expertos inmobiliarios del país las tendencias que ha acelerado la pandemia en nuestro país.
Mucho apetito inversor
Para empezar, hay mucho apetito inversor por España. Ya lo confirmó recientemente en una entrevista para Invertia la directora general de MVGM España, Elisa Navarro. “La intención de seguir invirtiendo en España es muy interesante y además es muy positivo porque nos permite ser optimistas en cuanto al despegue el próximo año, una vez que seamos capaces de cubrir esta crisis sanitaria”, aseguró.
El CEO de Colliers International, Mikel Echavarren, explica que “en un mundo con mayores niveles de ahorro y con menores alternativas de inversión, dado que los bonos serán activos refugio con rentabilidades negativas, la inversión inmobiliaria se posicionará no ya como una alternativa, sino como uno de los principales mercados de inversión de fondos institucionales para preservar el valor de las inversiones a largo plazo, sin sufrir la devaluación implícita de los niveles elevados de inflación que se necesitarán para diluir los muy elevados niveles de deuda pública”.
Para 2021, destaca el presidente de CBRE España, Adolfo Ramírez-Escudero, “el volumen de capital buscando oportunidades de inversión seguirá siendo muy alto, aunque la recuperación de la actividad estará ligada a la recuperación de la economía”.
Auge logístico
Las restricciones de movilidad y el miedo al contagio ha llevado a un incremento de las compras online. Esta carrera ha comenzado años atrás, pero este año ha esprintado. Como consecuencia, hemos visto una actividad frenética en el ámbito inmologístico. Los distribuidores buscan estar cerca de sus clientes para suministrarles con la mayor rapidez y eficiencia sus pedidos y por ello hemos visto desde naves XXL en la periferia de las grandes ciudades hasta desarrollos de última milla.
La directora general de Gesvalt, Sandra Daza, insiste en esta tendencia. “Las necesidades de este sector se han incrementado, generando una alta demanda de nuevos proyectos y, con ello, provocando un mayor interés de grandes operadores que buscan una inversión a la que extraer, a través del alquiler de los espacios, una rentabilidad ajustada pero extendida en el tiempo”.
Imagen de Mountpark Illescas I
Mikel Echavarren sostiene que “los sectores logístico y multifamily son los mejor posicionados el próximo año para atraer la demanda de capital core sin necesidad de elevada financiación, en búsqueda de producto que proporcione ingresos seguros y a largo plazo”.
“Se consolida como uno de los que más interés despierta entre los inversores y aún tiene en España un gran potencial de crecimiento”, apunta por su parte Adolfo Ramírez-Escudero, presidente CBRE España.
Desde Savills Aguirre Newman indican que la Covid-19 “ha adelantado de golpe el nivel de la tasa de penetración del ecommerce que esperábamos para más adelante y, con ello, las necesidades de espacio logístico para abastecerlo”.
Además, las restricciones de movilidad también han obligado a replantear las cadenas de suministro. “Con un consumidor cada vez más exigente y más preocupado por la sostenibilidad, veremos cómo parte de la estrategia pasa por una parte por la organización de instalaciones de última milla y logística urbana adelantándose a los eventuales cambios en las restricciones de movilidad y acceso de a las principales ciudades, y por otra, por nuevos patrones en la logística que aseguren el abastecimiento y continuidad de la distribución ante cualquier nueva contingencia”, ahondan en la consultora.
'Build to Rent'
En residencial, si algo ha destacado este año ha sido la apuesta definitiva por el denominado Build to Rent (BtR). España parte de la base de su irrisorio parque público de viviendas en alquiler. Pese a algunas iniciativas de las administraciones públicas, sin la entrada de la inversión privada y la profesionalización de su gestión, este déficit con respecto a nuestros vecinos europeos no logrará subsanarse. De momento, grandes promotoras y fondos siguen adelante con sus proyectos a pesar de la futura regulación de los precios en que trabaja el Gobierno. Aedas Homes, Metrovacesa, Neinor Homes, Pryconsa, Grupo Lar o Realia, entre muchas otras, han dado un paso adelante y han incluido en su cartera este tipo de activos.
“El residencial en alquiler será uno de los grandes protagonistas, debido a la carencia de vivienda de calidad en alquiler en España y el aumento de la demanda en los últimos años”, declara a Invertia Adolfo Ramírez-Escudero. “La evolución de la población española, desde el punto de vista demográfico, también apunta a una necesidad creciente de soluciones para diferentes segmentos de población”, expone.
Primera promoción BtR que Aedas Homes está a punto de entregar en Torrejón de Ardoz (Madrid).
Para Sandra Daza, “estamos viendo cómo empiezan a aparecer planes regionales, que incluyen colaboración público-privada, para destinar suelo a la construcción de viviendas que entren al mercado exclusivamente en régimen de alquiler, aumentando significativamente la oferta existente”.
Si bien los inversores han estado a la espera de entender el impacto en los principales segmentos inmobiliarios como residencias de estudiantes, multifamily y residencias sénior para a su vez entender las oportunidades, en Build to Rent no hemos visto ese parón”, indican desde Savills Aguirre Newman. “Es un segmento que ha salido claramente reforzado porque la necesidad de un parque de alquiler de vivienda asequible sigue existiendo”, recuerdan.
Innovación
La transformación digital es una ola a la que si no te subes te arrolla y te deja atrás. Hasta marzo habíamos visto algunos avances en el ámbito inmobiliario, pero con el confinamiento las promotoras han tenido que espabilar a marchas forzadas. Estaban ahí y con las restricciones de movilidad han crecido de manera exponencial. Visitas virtuales, realidad aumentada, firmas digitalizadas… Son una realidad que ha llegado para quedarse.
En este punto, la directora general de la consultora Gesvalt incide en que “la apuesta por la digitalización y la aplicación de nuevas tecnologías, que ya ha comenzado a realizar en los últimos años el sector inmobiliario español, va a cobrar todavía más importancia, impulsada por la experiencia de la pandemia y por las múltiples ventajas en eficiencia y ahorro de coste que representa”.
Imagen exterior de la primera promoción de viviendas industrializadas en altura de España que ha construido Tectum.
Dentro de la innovación podía encajar la industrialización de la construcción. Los procesos no han cambiado en siglos y por fin parece que la revolución que faltaba en “el ladrillo” se está desarrollando. Entre las principales ventajas, reducción de tiempos, escalabilidad, incorporación de la mujer, menos siniestralidad, menos residuos, etc. Aún incipiente, ya han salido las primeras promociones industrializadas, tanto unifamiliares como en altura.
Sostenibilidad
Se menciona en el anterior punto, pero merece un ladillo en solitario. La sostenibilidad por fin ha llegado al sector inmobiliario. Inversores, promotores y clientes (particulares o empresas) han apostado por la sostenibilidad y eficiencia energética en sus edificios de oficinas, naves industriales o casas.
No hay edificio o nave logística nueva que no tenga con su correspondiente certificación de sostenibilidad ni promoción residencial con las últimas novedades en eficiencia energética para reducir el consumo y las emisiones.
“El crecimiento del sector inmobiliario en los próximos años debe ir aparejado del cuidado y mantenimiento del mayor activo físico que compartimos: el planeta tierra”, resume el presidente de CBRE España.
Oficinas flexibles
La pandemia ha dado el empujón necesario a los jefes para que se dieran cuenta de que, cuando es posible, el teletrabajo ofrece la misma productividad o más de sus empleados. A ver cuánto dura. Con España paralizada y miles de trabajadores en sus casas, las oficinas quedaron casi desiertas.
Adolfo Ramírez-Escudero afirma que “sin duda, el teletrabajo está siendo una buena solución para muchas empresas, aunque no podemos olvidar que los seres humanos somos, ante todo, seres sociales, y la interacción contribuye al aprendizaje, la creatividad, el desarrollo, la colaboración…”.
Los modelos híbridos de oficinas son una de las tendencias.
Por tanto, sostiene el presidente de CBRE España, “la necesidad de oficinas y de espacios de trabajo que fomenten la colaboración o la cocreación y la interacción entre personas no va a desaparecer; precisamente, en un entorno cada vez más cambiante, los espacios flexibles se perfilan como una alternativa interesante para muchas empresas”.
En este sentido, desde Savills Aguirre Newman consideran que “las compañías estamos replanteando el uso de los espacios de trabajo para asegurar la productividad, conexión entre los equipos y cultura de la compañías, todo intrínsecamente ligado a objetivos de retención y atracción de talento”.
Falta la gran preocupación de muchos españoles: el precio de la vivienda. Tanto en compra como en alquiler, la pandemia ha agudizado la tendencia de estabilización del ciclo. Sin embargo, tras un año de pronósticos, mientras no controlemos el virus y veamos el impacto real en la economía conviene mantener la prudencia.