Los bancos tienen muchos desincentivos a ofrecer hipotecas con una financiación superior al 90% del precio de la vivienda, aunque algunos lo están utilizando como recurso para captar más clientes, especialmente jóvenes. El principal es que los préstamos para vivienda concedidos para el 90% o el 100% del precio del inmueble tienen muchas más posibilidades de ser impagados que aquellos con inferior loan to value -el porcentaje sobre el valor de la vivienda que representa la financiación de una hipoteca- o loan to price -el porcentaje sobre el precio-.

Más concretamente, tres veces más. Según datos proporcionados por el Banco de España, una hipoteca con una financiación del 90% del precio de la vivienda tiene tres veces más probabilidades de impago que una concedida al 50%.

Un dato que demuestra que las condiciones a las que se da un préstamo influyen mucho en la posibilidad de que se devuelva y, por tanto, en la morosidad a la que se enfrenta la entidad que lo concede. Y, en última instancia, en la estabilidad financiera. Es por eso que limitar las condiciones en las que los bancos otorgan financiación es una de las nuevas herramientas macroprudenciales de las que dispone el Banco de España desde hace unos días para evitar que se materialicen riesgos sistémicos y parar las burbujas de crédito a tiempo.

Vuelven las hipotecas al 90%

Hablar de hipotecas financiadas al 90% o más recuerda inevitablemente a la crisis financiera y la burbuja, cuando se concedían préstamos por hasta el 100% e incluso importes mayores con el objetivo de financiar otros gastos al margen de la vivienda (un vehículo, las vacaciones...). Una práctica que tuvo como consecuencia elevados niveles de morosidad.

Los bancos dejaron de aplicar loan to value tan altos como lección extraída de la crisis financiera, aunque también porque la misma trajo una nueva regulación europea que exige importantes esfuerzos a las entidades para reforzar su solvencia -los requerimientos de capital- y conceder hipotecas de más del 80% de financiación consume mucho más capital que otra con un umbral inferior. Precisamente la razón que lo explica es que la probabilidad de impago es mayor.

Fachada de la sede del Banco de España en Madrid.

Sin embargo, en los últimos meses algunos bancos han recuperado la posibilidad de volver a esos niveles. Algunos, como es el caso de Santander y de Ibercaja, únicamente dirigidas a jóvenes, aunque otros, como Pibank o Liberbank, lo hacen para todos los clientes. En estos dos casos se financia hasta el 90% del valor de compra de la vivienda, pero siempre que ese importe sea menor que el 80% del valor de tasación.

No obstante, algunos bancos llegan a ofrecer esta elevada financiación en la negociación individual de cada hipoteca. "Nos consta que hay entidades como Kutxabank o como Abanca, por citar dos ejemplos, que pueden financiar más del 80% de la compra si el cliente tiene un buen perfil y negocia, ya sea directamente o a través de un bróker hipotecario", explicaba hace algunas semanas a este periódico Miquel Riera, especialista en Hipotecas de Help My Cash.

Limitar las condiciones

Esta nueva normativa permite al Banco de España fijar límites en las condiciones en las que se conceden los préstamos, es decir, se permite topar el endeudamiento máximo de un cliente, el plazo de vencimiento de los créditos, las exigencias mínimas de amortización del principal... Y no solo en operaciones de particulares, sino también de empresas.

Así, gracias a esta herramienta el Banco de España puede ya limitar el loan to value, el loan to income -lo que representa un préstamo sobre la renta de un individuo- o las carencias de un préstamo si considera que se puede materializar un riesgo sistémico.

Además, estas restricciones se pueden aplicar sobre toda la cartera de las entidades o solamente sobre un porcentaje (por ejemplo, que el loan to value no pueda ser superior al 70% pero una parte de la cartera sí pueda estar por encima).

De esta forma, el Banco de España tiene ya la capacidad de utilizar estas medidas con el objetivo de afianzar la solvencia de los deudores, si bien dispone de otras dos herramientas para evitar riesgos para la estabilidad financiera por el lado de los propios bancos: actuar sobre los requerimientos de capital al activar el colchón anticíclico y restringir la exposición de crédito a un sector concreto.