El problema social de la falta de vivienda puede estallar en menos de cinco años si no se liberaliza suelo cuanto antes

Portales como Idealista, promotoras como Neinor y entidades financieras como Caixabank o BBVA aseguran que hay dinero y la demanda sigue al alza. Pero superar el atasco que genera una legislación paralizada puede durar mucho tiempo, si es que el problema social que provoca no estalla antes.

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El consejero delegado de Caixabank, Gonzalo Gortázar, que controla una de las mayores carteras de hipotecas del mercado, hizo un llamamiento urgente, el pasado 30 de julio, a liberar suelo y recortar burocracia en la construcción de vivienda ante el estrangulamiento de demanda que se está produciendo por la falta de oferta en el mercado.

Una de las claves a tener en cuenta es el desequilibrio entre la creación de nuevos hogares en España y la construcción de vivienda. De media se constituyen cada año entre 200.000 y 300.000 proyectos familiares al año, según el INE. En cambio, la cifra de pisos de nueva construcción no supera los 100.000.

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El recorte de la subida de los hogares de 2024, que se quedaron en 111.500 el año pasado, todavía se quedó por debajo de los 97.000 pisos terminados y vendidos.

No obstante, esa cifra se eleva a más de 127.000 si añadimos las que estaban iniciadas, el dato más alto de este tipo de inmuebles en diez años, corroborado por el Ministerio de Vivienda.

Visados de obra

Pero las estimaciones de expertos como la Asociación Española de Consultoría Inmobiliaria, que aglutina a las grandes consultoras del sector, advierten que este año y el que viene se volverá a los 220.000 hogares nuevos al año, con lo que eso supone de presión sobre la demanda y el precio.

Según sus cálculos, el crecimiento de los hogares y la inmigración de los últimos cinco años han generado ya una necesidad de cerca de 700.000 pisos, en un mercado que está moviendo más de 600.000 operaciones al año (apenas 100.000 de obra nueva).

Precios a presión

Este es el momento crucial al que se refería el consejero delegado de Caixabank al presentar sus resultados semestrales, tras disparar su cartera de hipotecas un 46%, hasta 9.700 millones más en seis meses. Una de cada cuatro nuevas hipotecas que se dan en España es de esta entidad.

El aumento de la población activa y de los ocupados hasta el récord de 22,2 millones en junio (datos EPA) va a presionar sobre la demanda de vivienda. El Observatorio de la Vivienda de BBVA Research añade además la llegada de turistas compradores y la bajada de tipos como acicate de las compras.

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El problema que subsiste es que, con ese bloqueo del mercado, los precios no dejan de subir. El 8,4% de subida media en 2024 se ha disparado en el primer trimestre de este año al 12,2%, la mayor subida en 18 años, que varía mucho según las zonas.

Hay ciudades dormitorio al lado de Madrid donde muchos pisos nuevos se han duplicado en apenas cinco años, y provincias con subidas menores donde lo que no se encuentran son promociones de obra nueva y todo es la segunda mano.

Evolución del precio por provincias

Fuente: Idealista Data

Se esperaba que los precios no subieran más del 6% este año, pero todo apunta a que se superará esa cota con creces. Esos precios, fuera de mercado, obligan a las familias a disparar el esfuerzo económico que deben hacer para comprar o alquilar hasta una cota sin precedentes.

Si hacemos caso a los datos publicados por Idealista esta misma semana, una familia debe dedicar un 24% de sus ingresos a la compra de vivienda, una media que sube al 38% en el caso del alquiler.

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Ya es más barato pagar una hipoteca que una renta mensual. Si bien para comprar un piso es necesario aportar por delante unos ahorros equivalentes al 30% de su coste total (impuestos incluidos), lo que saca de ese mercado a muchas familias de ingresos medios-bajos. 

Desde portales como Idealista o el Observatorio del BBVA se advierte que estamos en una situación "de emergencia social", muy similar en el mercado de venta a la que había en los años previos a la burbuja, 2007 y 2008.

Evolución del precio de la vivienda

Pero con la salvedad de que ahora no hay burbuja ni especulación del lado de la oferta y la inversión, sino todo lo contrario. Hay necesidad urgente de liberar suelo y construir, tanto en mercado libre como en VPO y vivienda asequible, para equilibrar la situación y evitar un estallido social.

El ministro de Economía, Comercio y Empresa, Carlos Cuerpo, aseguró hace una semana en el Congreso que el Gobierno es consciente del problema y está tomando medidas para liberar pisos hacia el mercado y canalizar ahorro, incluso desde la UE.

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Cuenta además con el PERTE de la construcción industrial, que está pensado para abaratar los costes y agilizar las promociones de obra nueva. Sobre el papel, son 1.300 millones en diez años para sacar al mercado 15.000 viviendas anuales con "más formación y más seguridad".

El problema es que todos los implicados en el sector reclaman al Ejecutivo medidas de más alto alcance, una vez que la Ley de Vivienda ha cosechado un rechazo frontal en muchas CCAA. La liberación de suelo para construir es fundamental, pero eso es otra norma bloqueada en el Congreso.

El resultado es que hay demanda, hay dinero y hay financiación, pero el bloqueo legislativo, los costes de los materiales de construcción y la falta de oferta asequible generan una subida de precios que puede convertirse en un problema social, como alertan los banqueros, si no se toman medidas a tiempo.