Todos contentos en la operación de venta de activos tóxicos inmobiliarios del BBVA al fondo Cerberus, para el que trabaja José María Aznar Botella -hijo mayor del expresidente del Gobierno José María Aznar y Ana Botella- como consejero de Haya, filial inmobiliaria del gigante estadounidense de gestión riesgo.

El banco presidido por Francisco González se quita un ‘muerto’ de encima. La gestión de activos inmobiliarios se ha saldado, desde 2012, con un agujero de 7.500 millones de euros, detraídos de la actividad bancaria en España.

Además, con los provisionales datos anunciados, esta operación saldría neutra para la entidad. Los 4.000 millones que recibiría por vender el 80% de estos activos a Cerberus se corresponden exactamente con la exposición neta, una vez reducido el 63% de la provisión realizada sobre el importe bruto.

Cerberus, una década comprando gangas en España

Por su parte, Cerberus, el fondo presidido por John W. Snow, repite la jugada que lleva haciendo desde hace casi una década cuando, como otros fondos oportunistas, llegaba a España para aprovecharse de las gangas inmobiliarias que dejaba el estallido de la burbuja inmobiliaria.

Acuerdos con la Sareb, Bankia, Cajamar, Liberbank y, ahora, con el BBVA cerrados de manera muy beneficiosa para sus intereses. En este caso, Cerberus reduce en 8.000 millones el valor bruto de la cartera que se agencia, de 13.000 a 5.000 millones de euros.

Cifras del acuerdo ya desfasadas

No obstante, las cifras anunciadas por el BBVA en esta operación son meramente orientativas y, de hecho ya han quedado desfasadas. En la nota remitida por la entidad financiera a la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) se enfatiza el hecho de que los datos se refieren a la situación de los activos en cuestión a 26 de junio de 2017.

Sobre esa fecha, la operación se concreta en la aportación, a una futura sociedad conjunta, de activos por un valor bruto contable de unos 13.000 millones de euros, tras reducir los inmuebles transferidos a Metrovacesa Suelo y Promoción, por un importe de 1.200 millones. Y el precio de la operación alcanza los 5.000 millones de euros, de manera que el BBVA, por su 20% en la nueva sociedad, recibiría 4.000 millones de euros de manos de Cerberus.

Hasta septiembre, 500 millones menos

Pero desde entonces las cosas han cambiado. Ya al cierre del tercer trimestre, el importe bruto de los activos adjudicados del BBVA se reducían en algo más de 1.000 millones, por debajo de 12.000.

De esta manera, el valor conjunto de la operación disminuiría un 10%, hasta los 4.500 millones de euros, con lo que Cerberus solo tendría que pagar al BBVA unos 3.600 millones. Y no quedará ahí la cosa.

Si, como asegura el BBVA, la operación no quedará cerrada definitivamente hasta la segunda mitad de 2018, y el desagüe de activos continúa a este ritmo, no es descabellado pensar que, al final, el valor de los activos transferidos a la nueva sociedad se sitúe en una horquilla de entre 9.500 y 10.000 millones de euros.

En un año, la operación pasaría de 5.000 a 3.700 millones

Dando por buenos esos 10.000 millones de euros de exposición bruta, el montante total de la operación se saldaría en unos 3.700 millones, y Cerberus abonaría al BBVA algo menos de 3.000 millones, con lo que, incluso, podría hasta obtener algunas plusvalías.

Con las cifras apuntadas, el BBVA estima que, en este momento, “el impacto en el beneficio atribuido del grupo no será significativo”, y será “ligeramente positivo” en relación a la solvencia de su capital, ahora situada en una ratio del 11,2%.

Se traspasan pisos terminados y suelos

¿Qué activos entran en el acuerdo? Básicamente edificios terminados y suelo, que suman el 95% de los activos a aportar a la nueva sociedad. El 5% restante se lo reparten inmuebles en construcción y otros activos inmobiliarios en poder del banco que no proceden de adjudicados.

Al margen del acuerdo principal, el BBVA también ha firmado un acuerdo para que Haya Real State -la filial inmobiliaria de Cerberus presidida por Juan Manuel Hoyos Martínez de Irujo, y en la que Aznar Jr figura como consejero- preste, en exclusiva, servicios de servicing inmobiliario de la cartera inmobiliaria de la que sea titular BBVA una vez se haya ejecutado la operación.

Exposición inmobiliaria reducida

Una vez finiquitado el acuerdo, la exposición inmobiliaria del BBVA quedará muy reducida. Sin activos adjudicados, y con la cartera de préstamos dudosos muy mermada si se mantiene la tendencia de entradas en mora reducidas y prosiguen las ventas de carteras.

Hasta el pasado 30 de septiembre, el crédito promotor del banco presidido por Francisco González contabilizaba un importe bruto de casi 4.800 millones de euros (de los que 3.357 era dudosos), con unas provisiones de algo más de 2.000 millones, que dejaban un neto de 2.780 millones.